平安證券：京滬樓市鬆綁，新模式方向漸明

樂居財經 李禮 12月18日，平安證券發佈地產行業研報。

核心摘要

周度觀點： 本週北京、 上海優化樓市政策， 更好滿足剛性和改善性住房需求；中央經濟工作會議召開， 強調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求， 加快推進“三大工程” ， 加快構建房地產發展新模式。 後續供需兩端仍需政策持續發力穩定預期， “三大工程”推進進程有望加快， 新發展模式將持續構建。 個股投資方面， 短期土儲質量仍爲房企估值核心， 建議擁抱土儲質量佳、 增長確定性強、積極優化發展模式房企， 如保利發展、 招商蛇口、 越秀地產、 華髮股份、 中國海外發展、 濱江集團、 萬科 A 等；同時關注物管（招商積餘、 保利物業等） 、 代建（綠城管理控股） 、 經紀（貝殼） 等細分領域龍頭、 產業鏈（東方雨虹、 科順股份、 偉星新材、 堅朗五金）及城中村改造等主題性機會。

政策環境監測： 1） 政策呵護基調延續， 新模式方向漸明； 2） 京滬樓市鬆綁， 政策呵護延續； 3） 低基數助力開工轉正， 竣工延續良好增長。

市場運行監測： 1） 新房成交環比回升， 有望延續改善。 本週（12.9-12.15） 新房成交2.4萬套， 環比升7%， 二手房成交1.7萬套， 環比降2.4%。 12月新房日均成交同比下降28.2%， 降幅較11月擴大8.6pct。 隨着樓市寬鬆政策落地， 疊加年末推盤量加大， 短期成交有望逐步改善。 2） 庫存環比微升， 去化週期18.4個月。 16城取證庫存10439萬平， 環比升0.8%。 去化週期18.4個月。 3） 土地成交回升、 溢價率回落， 一線佔比提高。 上週百城土地供應建面3231.9萬平、 成交建面5882.8萬平， 環比降57.1%、 升8.2%；成交溢價率3.3%， 環比降0.1pct。 其中一、 二、 三線成交建面分別佔比2.6%、 33.3%、 64.1%， 環比分別升0.7pct、 降0.7pct、 持平。

資本市場監測： 1） 地產債： 本週境內地產債發行69.2億元， 環比減少47.2億元， 海外債發行0.9億美元， 上週無發行；重點房企發行利率爲2.66-4.48%， 可比發行利率較前次上升居多。 2） 地產股： 本週房地產板塊漲1.08%， 跑贏滬深300（-1.7%） ；當前地產板塊PE（TTM） 13.44倍， 估值處於近五年84.62%分位。 本週滬深港股通北向資金淨流入前三爲萬科A、 招商蛇口、 張江高科， 南向資金淨流入前三爲融創中國、 萬科企業、 碧桂園服務。

風險提示： 1） 樓市修復不及預期風險； 2） 個別房企流動性問題發酵、 連鎖反應超出預期風險； 3） 行業短期波動超預期風險。政策環境監測-政策。

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