平安，又栽了跟頭

文/十一弟

去年初，平安不動產打算髮行一筆180億的債券，用來置換融資。

當時，它的償債壓力不小——

有息債務將近480億，其中需要在一年內償還的短期債務，超過了200億。

平安不動產的債券發行文件，從深交所遞交到了證監會進行審覈。

但這時候，證監會收到了一封舉報信，指控它在債券發行過程中隱瞞債務違約。

根據舉報內容，平安不動產爲一筆2.5億銀行貸款提供了流動性支持，而這筆貸款中有2億逾期。

收到舉報以後，證監會向平安不動產下發了問詢函，要求其披露相關情況。

這封舉報信背後，大概率得到了高人指點。

因爲對方選擇舉報的時間點，相當敏感，恰好卡在了平安不動產申請發行180億公司債的審覈關鍵期。

十一弟查了下，舉報信中指控的債務違約，牽扯到平安不動產在鄭州參股投資的一個住宅項目。

拿地操盤的開發商，是閩系房企正榮集團，由其持股51%，平安不動產持股49%。

爲了開發鄭州項目，他們向恆豐銀行申請了一筆2.5億貸款。

在償還了5000萬貸款本金之後，2022年初，正榮集團突然暴雷了。

剩下2億貸款還不上，恆豐銀行不幹了，把正榮集團、平安不動產告上了法庭，要求其承擔連帶還款責任。

作爲鄭州項目的小股東，按照平安不動產49%的持股比例計算，它需要償還的銀行貸款，大概一個億。

但是，平安不動產並不想兜底。

最後，恆豐銀行打贏了官司，正榮集團、平安不動產都被列入了被執行人。

這封舉報信，對平安不動產的殺傷力很大。

十一弟查了下，它在去年申請發行的這筆180億公司債，一直到現在，也沒能拿到證監會的批文。

爲了度過償債高峰期，平安不動產選擇向母公司平安集團伸手——

今年初，平安銀行給予了平安不動產80億融資授信。

總之，商業世界的盡頭，照樣靠拼爹。

但在房地產這條路上，平安已經走得很遠、陷得太深了。

短時間內，恐怕很難從泥潭裡抽身。

這兩天，平安信託的一些投資人，聚集到了公司總部門口，打算討個說法。

換個通俗點的說法，就是維權要錢。

三年前，平安信託發行了一款產品——

平安信託福寧615號集合資金信託計劃。

這個信託計劃原本在上個月底就到期了，但平安信託卻沒能向投資人按約兌付本息。

十一弟看了下，平安信託在當時募集了大約8億資金，跟正榮集團合作，參股投資了廈門的一個住宅項目。

在正榮集團身上，平安旗下的兩大核心業務平臺——平安不動產、平安信託，爭着一起上馬，最後一起栽了跟頭。

當時，平安信託與正榮集團設立了一家合資企業——

廈門市榮璐置業有限公司。

在明面上，正榮集團是榮璐置業的大股東，持股51%，平安信託是小股東，持股49%。

實際上，平安信託以大約8億的募集資金，佔有榮璐置業70%的權益。

十一弟查了下，正榮集團一直把榮璐置業作爲全資子公司進行了合併報表。

而平安信託名義上持有榮璐置業49%的股權，正榮集團稱之爲股權質押。

也就是說，平安信託向榮璐置業出資8億、持有49%的股權，本質上屬於一筆明股實債。

以榮璐置業作爲中間通道，正榮集團與平安信託又間接投資了另一家企業——

廈門聯正悅投資有限公司。

它是廈門聯發·臻華府的開發主體，由廈門建發旗下的聯發集團持股49%，榮璐置業持股49%。

2021年，臻華府地塊掛牌出讓。

在拍賣現場，聯發集團與其他八家廝殺了五十六輪，以將近27億的價格拿下。

地塊的溢價率大約36%，成交樓面價超過了2.7萬/平米。

聯發集團拍下臻華府地塊後，正榮集團與平安信託就加入進來了。

這個項目原本命名爲聯發正榮·臻華府，但開盤兩三個月後，正榮集團就暴雷了。

於是，臻華府悄悄地摘掉了正榮集團的招牌。

項目地價很貴，但趕上了樓市下行，當時的開盤價，幾乎貼着地價在賣——

高層板樓單價大約3.5萬/平米，洋房單價也不到3.9萬/平米。

跟每平米2.7萬的樓面價相比，最高開盤價也只貴了萬把塊錢，賠本賺吆喝。

十一弟查了下，廈門建發已經對臻華府計提了逾1.3億的減值準備。

在這個項目上，註定要虧損了。

而且，聯發集團的操盤能力，也實在拉胯。

哪怕臻華府的房價貼着地價賣，項目的去化效果還是很差。

整個項目有上千套住宅，從開盤到現在，已經兩年多時間過去了，只賣了200多套，去化率兩成左右。

據說，臻華府的銷售回款大約5億出頭，甚至還覆蓋不了地價。

正榮集團暴雷，參股項目銷售賣不動，平安信託想要套現退出，遙遙無期。

融資主體信用被打破，底層資產又處置不掉，信託產品兌付違約，也就在所難免了。

十一弟查了下，到2022年，平安信託高達5520億的信託資產裡，投向房地產的信託資產逾255億，佔比不到5%。

而在2019年的歷史高位時，它有將近三成的信託資產投向了房地產，超過了1300億。

這意味着，在過去幾年裡，平安信託已經對房地產投資進行了大幅壓降，退出規模至少有上千億。

但剩下的逾255億投向房地產的信託資產，其中相當一部分可能還會面臨贖回退出的壓力。

在房地產行業，還沒暴雷的開發商，已經屈指可數了。

正榮集團這樣的大坑，不會是最後一個。