歐美CMBS市場，罕見爆雷

來源：券商中國

又一次見證歷史：最高信用等級、最安全的投資產品突然爆雷。

美國銀行最新公佈的報告顯示，一項由英國購物中心支持的貸款（商業抵押貸款支持證券，CMBS）的AAA級部分投資者罕見遭遇虧損。同時，巴克萊銀行的報告顯示，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款爲支持的3.08億美元票據的AAA部分的購買者也遭遇25%的虧損。

這是2008年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券首次出現此類損失。

對於歐美出現的罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。令市場感到震驚的是，此類爆雷事件發生在美股市場連續創出歷史新高之際。

上述CMBS的爆雷與商業地產關係密切，或許表明，歐美商業地產價值的下降可能比市場預期得更爲嚴重。全球評級巨頭惠譽日前發佈的分析報告警告稱，美國寫字樓的價值可能會遭遇超過2008年房地產市場崩潰的暴跌，到目前爲止，寫字樓價值已累計暴跌約40%，美國商業地產市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。

那麼，這究竟是何信號？

突然爆雷

罕見爆雷事件令歐美市場緊張。

據彭博社報道，美國銀行最新公佈的報告顯示，一項由英國購物中心支持的貸款的AAA級部分投資者罕見遭遇損失，這可能是2008年全球金融危機爆發以來首次出現此類損失。

衆多分析師估計，基於預計從出售基礎資產中收回的金額，商業抵押貸款支持證券Elizabeth Finance2018的A級票據持有人可能會出現虧損。損失金額取決於從基礎資產處置中收回的金額。

需要指出的是，Elizabeth Finance2018自2020年以來一直處於違約狀態，其特別服務商、貸款服務機構Mount Street接受了一項3500萬英鎊的現金出價，處置Maroon物業組合抵押物。

Mount Street估計，該物業組合淨收益約爲3150萬英鎊，低於A類票據的3360萬英鎊本金餘額。美國銀行預計，根據Mount Street的估計，該A類票據將遭受6%的本金損失。

美國銀行表示，Maroon物業的價值下跌非常劇烈，這一跌幅超出了在2021年給出的預期，當時該機構預測本金損失僅可能會影響B類票據。

無獨有偶，美國CMBS市場也出現了罕見爆雷事件。

據巴克萊銀行日前公佈的報告，以曼哈頓中城百老匯一棟大樓的抵押貸款爲支持的3.08億美元票據的AAA部分的購買者，在最近幾周貸款以大幅折扣拋售後，收到了不到其初始投資的四分之三。這意味着，投資者虧損幅度超過25%。

所有低級債權人持有的債務都被清零了。

巴克萊警告稱，這是2008年金融危機以來商業地產支持的最高評級債券投資者首次出現此類損失。

對於歐美連續出現了罕見爆雷事件，分析人士表示，這種情況表明，歐美金融系統可能存在一些嚴重的問題，即便是最高信用等級的投資也不再安全。

KBRA Analytics 的數據顯示，截至今年3月份，美國的商業抵押貸款債券中約有高達520億美元（約合人民幣3800億元）的辦公室貸款陷入困境，佔比高達31%。

該公司稱，這一比例比一年前增加了16%。其中，美國部分城市的爆雷風險更大，芝加哥、丹佛的辦公室分別有75%和65%面臨風險。

惠譽警告

從上述兩則案例可以看出，CMBS的罕見爆雷與商業地產關係密切。

分析人士指出，CMBS的A類（即AAA部分）票據出現罕見爆雷，或許表明，歐美商業地產價值的下降可能比市場預期得更爲嚴重。

近日，全球評級巨頭惠譽發佈了對美國辦公樓市場的最新分析，認爲目前美國商業地產市場尚未觸底，且遠遠沒有觸底。

惠譽表示，到目前爲止，美國寫字樓價值已累計暴跌約40%，而全球金融危機期間則下跌了47%。但該機構表示，寫字樓價值“尚未觸底”，並給出以下四點理由：

1.持續的高利率（相信美聯儲將維持更長時間的高利率）；

2.美國經濟增長放緩；

3.貸款環境趨緊；

4.辦公室需求長期下降（市場上可供租賃的辦公空間數量驚人，這證明了這一點）。

惠譽警告稱，這些因素將加劇再融資挑戰，將導致貸款違約率上升，並轉移到特殊服務以進行潛在的解決或修改。

惠譽在談到其評級的商業抵押貸款支持證券（CMBS）的辦公樓貸款時表示：“隨着市場壓力的增加，商業地產辦公樓貸款表現將繼續走弱。”

惠譽將CMBS辦公室貸款違約率預測上調至2024年底的8.4%，這將超過惠譽預測的金融危機期間最高的8.1%的辦公室貸款違約率。到2025年，辦公室CMBS違約率將進一步惡化，達到11%。

據跟蹤和分析CMBS的Trepp稱，今年5月份，又有12億美元的CMBS辦公室貸款出現違約。

美國商業地產價值暴跌的具體案例，來自房地產公司Related的一筆交易。

今年6月初，有報道稱，Related旗下一棟位於紐約市曼哈頓地區的辦公大樓，即將以極低的價格“血虧”出售。這棟辦公樓在2018年的購入價格接近1.53億美元，而目前的出售價格僅不到5000萬美元。這意味着，該商業地產價值暴跌約67%。

知情人士指出，這筆交易是一筆虧本交易，而且出售金額甚至低於未償還的抵押貸款金額。據悉，這棟大樓的貸款餘額超過1億美元。

值得注意的是，市場對美國商業地產市場的擔憂正在銀行系統中蔓延。

數據顯示，到2025年年底，到期的美國商業地產貸款總量將超過1萬億美元，而到2027年，這一數據將達到2.2萬億美元。這表明，美國商業地產的困境可能在未來兩年內成爲最大的潛在危機。

責編：李丹

校對：冉燕青

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