難以換掉的物業公司：部分城市的業委會覆蓋率不足5%

今年兩會上，多名全國人大代表的物業與業主之間矛盾頻發的議案，再次將這一話題拉至聚光燈下。

而包括盧篤謙在內的帝湖花園的業主們，則對此感同身受。此前，他們曾經前後折騰了大半年，想要通過成立業委會進而對物業公司進行監督乃至撤換物業公司，但最終失敗了。

帝湖花園是一個位於鄭州西郊的千畝大盤，由別墅區、多層區以及西王府、東王府等片區構成，小區內居住了近7000戶居民。

盧篤謙說，早在2016年，帝湖花園內不少業主就想通過業委會，進而撤換帝湖物業，但最終勞而無獲。這讓盧篤謙有深深的挫敗感。

同樣因物業公司難換掉被深深挫傷的，還有鄭州市“中義·阿卡迪亞”的業主們。他們也想換掉所在小區的物業公司，但前後折騰了近三年，至今仍未成功。

第一財經記者查詢發現，因爲對所在小區的物業服務不滿意，進而想要撤換物業公司的業主們，並非僅有帝湖花園、中義·阿卡迪亞小區。放眼全國，多地均曾曝出物業公司與小區業主的矛盾與糾紛，但不少業主們想要換掉所在小區物業公司時，卻發現並不容易。

“前期物業管理”誰說了算？

今年兩會期間，全國人大代表、德力西電氣（蕪湖）有限公司工會主席李楊在提交的《關於進一步改進物業管理、保護業主權益的建議》中指出，目前我國大部分小區物業都是由開發商前期單方面指定，大多數物業公司進入小區未經充分競爭，從而導致物業公司管理水平參差不齊。

根據2003年由建設部下發的《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，前期物業管理由建設單位選聘物業管理企業實施。

所謂“前期物業管理”，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前。

盧篤謙所在的帝湖花園小區，由鄭州布瑞克房地產開發有限公司開發，現任法定代表人爲盧利軍。天眼查數據顯示，盧利軍持有鄭州帝湖物業管理有限公司（下稱“帝湖物業”）97.0577%的股權。而帝湖物業，正是帝湖花園小區的物業服務公司，也是盧篤謙等帝湖業主們想要換掉的物業公司。

這樣的狀況，不僅存在於帝湖花園小區。實際上，無論是萬科還是恆大、碧桂園，國內大多數開發商都與其所開發小區的物業公司，有着千絲萬縷的聯繫，甚至均由同一控制人實際控制。

根據鄭州市於2021年10月開始實施的《鄭州市物業管理條例》，選聘、解聘物業服務人的主體，爲業主大會，而首批交付已近20年的帝湖花園，此前從未召開過業主大會。

盧篤謙說，從帝湖花園小區開始分批建設算起，帝湖物業已經入駐小區20多年了。20年間，包括盧篤謙在內的不少小區業主，對帝湖物業的不滿與日俱增。譬如，將原本歸屬於全體業主共有的公共用地，建設成爲收費停車場並對外公開收費，在公共用地上建設違章建築並對外出租牟利以及小區安全存在漏洞，導致多次發生盜竊事件等。

第一財經記者就上述問題採訪了帝湖物業的相關人士，得到的答覆是，帝湖花園確實存在兩個收費停車場，但“停車場的收益已經歸到小區的公共收益，收益是全體業主的。”對於其他問題，該人士的看法是有些問題根本就不必要去解釋，因爲隨着時間，它自然就有答案了。

而最終導致更多業主不滿的爆發點，則是發生於2021年的“7.20洪災”。多位接受記者採訪的帝湖業主表示，雖然“7.20”屬於天災，但正是疊加帝湖物業的服務不力，最終導致小區業主們損失慘重，大量汽車被淹沒報廢，不少業主們的房間、地下室內財物，也因被洪水淹沒蒙受損失。

同樣，與帝湖花園同城的中義·阿卡迪亞的業主們也認爲其物業在“7.20”期間服務不力，導致小區被淹，給自己造成了損失。

多種積怨疊加之下，包括盧篤謙在內的不少帝湖花園小區業主們，決定換掉帝湖物業。

撤換物業非易事

但盧篤謙等業主沒有想到，撤換物業並不那麼容易。

最初，帝湖業主們考慮到，帝湖花園由西王府、東王府、多層、別墅等片區構成，每個片區的訴求不同，希望分區召開業主大會，但這個提議很快被否決，航西辦事處表示，帝湖花園的業主大會，應以整體的近7000戶業主爲基礎，不應分區召開。

業主們要求辦事處提供不能分區的物業服務區域證明，但對方又遲遲無法提供。物業服務區域證明是分區管理的前提條件。這個證明一般是先由開發商向房管局備案，但一些開發比較早的小區，往往沒有備案。

帝湖業主們也知道，將不同片區、訴求不同的幾千戶業主同時召集起來，並不是一項容易的工作，但他們別無選擇。

2021年10月18日，同爲帝湖業主的姜曉麗、魏曉萌、牛朝鳳、劉書玲等人向小區所在的鄭州市中原區航海西路辦事處（下稱“航西辦事處”）提交了召開業主大會的申請。

此時，航西辦事處工作人員又提出，應根據帝湖花園的業態構成，將即將產生的7名業主大會籌備組名單，分別按照西王府、雙魚座、東王府、多層一期、多層二期、別墅區、商業區各1名產生。

這再次引起了一些帝湖業主的不滿。

一名帝湖業主說，東王府、西王府分別有2000多戶業主，而別墅區只有20多戶，商業區本身就是開發商自持。按業態劃分的結果，意味着籌備組從一開始就可能偏離了業主大會的方向。

最終，在帝湖業主的強烈反對下，航西辦事處又重新分配了名額，其中，西王府、東王府共計獲得5個名額，剩餘2個名額則在其它業態產生。

2021年11月28日，航西辦事處下發《關於業主大會籌備組成員名單的公告》（下稱“公告”），成立業主大會籌備組，7名業主被推選爲業主代表。

根據“公告”，籌備組將負責確認並公示業主身份以及確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容。

但如何能將近7000名業主召集到業主大會，卻成爲盧篤謙、曹鵬、陳安良等人最發愁的難題。作爲一個千畝大盤，帝湖花園入住了近7000戶居民，更爲麻煩的是，由於一些業主將房屋出租、空置，並未居住在帝湖花園小區。

業主代表們想到了通過線上召集的方式進行業主大會表決，並很快對接了一個面向全國小區的綜合性社區管理、服務的線上平臺。

但隨後不久，航西辦事處又以該APP未經上級部門批准、備案爲由，拒絕了籌備組使用該APP的申請，理由是，使用線上應用軟件應提前向網監及（鄭州）市房管局報備認定，經審批後使用房管局部門指定使用的線上軟件進行操作。

鄭州市房管局則表示，業主大會表決、成立業委會等屬於業主自治，不應過多幹預，只要是業主意思的真實表達，所採用的形式無可厚非。

而且，目前鄭州市並未出臺或開發出官方的可供召開業主大會的線上平臺。

記者查詢發現，根據《鄭州市物業管理條例》，業主大會可以採用集體討論或者書面徵求意見的形式。在業主身份確認的前提下，業主大會會議可以採用書面、電話、短信、即時通訊工具等多種表決方式。事實上，此前的2020年，鄭東新區龍傑苑小區就曾藉助線上平臺，召開業主大會，成立了業委會；2021年1月，隸屬於鄭州市淮河路辦事處的鄭州錦繡園小區，其業主就曾在線上舉行業主大會，並進行投票表決。

盧篤謙等人無奈地發現，想要召開業主大會，就要把幾千戶業主召集到現場；而一下子召集這麼多業主，如果沒有線上平臺支持，又是一項很難在短期內完成的工作。根據《鄭州市物業管理條例》，籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。

最終，在籌備組成立60日後，航西辦事處以超過時限爲由，解散了帝湖花園業主大會籌備組。

沒有了籌備組，就無法召開業主大會，更無法通過選聘、解聘物業服務人員的議案。這意味着，包括盧篤謙等人在內的帝湖業主們，想要換掉帝湖物業的願望，將在很長一段時間內化爲泡影。

就盧篤謙、曹鵬、陳安良等人反映的上述問題，記者與航西辦事處取得了聯繫，並向其發送了採訪提綱，但截至發稿，航西辦事處未就上述問題作出答覆。

但一個肉眼可見的事實是，不僅是帝湖花園，放眼整個鄭州，最終成立業委會的小區，都屈指可數。

一份來自鄭州市房管局的數據顯示，在鄭州市的7686個居民小區中，通過成立業主大會選舉產生業主委員會的居民小區僅有325個，業主組織覆蓋率不足5%。即使把目光擴大到全國，已經成立業委會的小區佔比也僅30%左右。

人大代表的建議

全國人大代表、齊魯製藥總裁李燕說，自己拿到的一項針對全國218個城市3.6萬餘名業主的調查結果顯示，高達91%受訪者希望換掉本小區物業，約84.7%的業主將本小區物業服務評價爲“不及格”。但最終成功換掉物業公司的小區，卻又屈指可數。

李燕在今年兩會提交了《關於修訂物業管理條例，強化我國物業行業頂層監管的建議》，提出要通過進一步修訂《物業管理條例》等措施，解決物業越權越位、物業價格不透明等問題。

實際上，物業與業主之間的矛盾，早已是屢見不鮮的話題。而業主試圖通過成立業委會、召開業主大會重新選聘物業的努力，也常常被以各種理由暫停或中止。

譬如在天津，當地一個小區在嘗試成立業主大會籌備組時，便被當地街道辦以“（業主大會籌備組）需要有熱心公益事業、責任心強、公正廉潔的居民加入，而不是單純要罷免物業企業、侵害大部分居民的權益、違背把小區向好發展的初衷”爲由，暫緩了業主大會籌備組的選舉工作。

而河北保定的一個小區，則因業主大會籌備組未在規定時間內完成業主人數以及所擁有的專有部分面積雙過半要求，叫停了籌備組工作。

騰訊房產的一份《中國物業管理糾紛大數據報告（2013-2022）》數據顯示，10年間全國物業糾紛案件總數量約爲368萬件，涉及物業服務合同糾紛、財產損害賠償糾紛、公共利益返還糾紛、業主知情權糾紛、業主撤銷權糾紛、行政訴訟等衆多類別

全國人大代表李楊也在接受第一財經採訪時說，雖然現行《物業管理條例》已經實施多年，裡面也規定了業主可以通過召開業主大會解聘物業公司，但在實際操作中，其中一些內容已不能適應現階段的業主需求和社會發展。譬如其中提到的召開業主大會的方式，伴隨着區塊鏈、即時通信等線上互聯網手段的實施，已經完全具備線上召開業主大會的條件，但目前很多地方仍然“教條主義”，要求必須線下召開，這就人爲給業主大會的召開製造了障礙。

李燕也表示，考慮到《物業管理條例》距離2018年最後一次修訂已過去近6年，希望國家相關部門，能結合老百姓當前遇到的最新物業管理痛點、難點問題，對《物業管理條例》作進一步修改完善。如增加業主參與物業公司招標選擇的權利；增加業主對物業服務合同的知情權條款等。

李楊則在今年兩會上建議，一方面通過進一步完善法律法規體系，對《物業管理條例》進行新一輪修訂，封堵實操漏洞，特別是針對羣衆意見比較大的合同期內物業費漲價、撤換物業難、業委會選舉遭多方干預等痛點問題出臺有力措施，從法律層面扭轉物業公司相對強勢、業委會運行監督難、業主維權難等現象，爲物業管理提供更加明確的法律指導。

另一方面，也應鼓勵有條件的業委會引入工程查驗、會務、招投標代理、律師諮詢以及會計審計等具有專業背景的第三方服務機構，參與到日常的管理中，緩解業委會成員在專業知識和技能方面的不足。並通過嘗試設置專職化的“業委會執行秘書”，進一步提高業委會的專業素質和管理能力，推動業委會的市場化、專業化發展。

李楊還建議，對於服務質量差、收費不規範的物業公司，應加強處罰力度，並建立退出機制。對侵害業主人身財產權利、阻礙干涉業主委員會選舉等嚴重違法行爲出重拳，考慮“一票否決”制，即只要發生了這些重大違法行爲，物業管理合同自動解除，以進一步強化物業服務行業監管。