萬科：輕舟將過三重山   年報風雲㉒

文/樂居財經 楊宏彬

“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。”

3月29日，萬科召開2023年業績會發佈會，董事會主席鬱亮；總裁祝九勝；聯席總裁、開發經營本部首席合夥人張海；聯席總裁、物業事業集團首席合夥人朱保全；執行副總裁、財務負責人韓慧華、執行副總裁、首席運營官劉肖；董事會秘書朱旭出席。

會上，鬱亮表明了萬科應對當前挑戰的決心與信心。去年，房地產行業仍處於調整週期，市場未見明顯復甦，萬科作爲行業中的一員，經營雖受到了衝擊，但仍在全力以赴應對挑戰，保持業績處於行業第一梯隊。

2023年全年，萬科實現營業總收入 4,657.4 億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤 121.6 億元。其中，開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二，同比降幅顯著低於百強房企全年降幅。

經營服務業務方面，萬科實現全口徑收入 558.1億元，同比增長 8.9%。在收入規模增長的同時，經營效益也得到提升。

鬱亮表示，過去一年，儘管房地產市場下行，萬科業務仍取得了一定進展，開發業務銷售跑贏大勢並維持行業頭部，經營服務業務保持了穩定增長，形成了一批優質資產，全年大宗交易完成了123億元。

對於萬科的未來發展，鬱亮充滿信心。他認爲，住房需求需要動態去看，未來空間依然廣闊，目前存在超跌。以公司目前的能力，輕裝上陣之後，能夠更好地、更長久地爲股東創造價值。

全年交付28.9萬套，打通經營性業務商業模式

雖然市場持續探底，但從年報中可以看到萬科的開發業務仍然保持韌性。公司新開盤項目去化表現理想。全年新開盤50個項目，貢獻706億元銷售，首開當日去化率67%。其中13個項目開盤去化率達80%，合肥、東莞、杭州、上海等城市6個項目開盤售罄。

隨着土地紅利與人口紅利的逐漸褪去，房地產市場進入深度調控週期，利潤與規模不再是評判房企好壞的標準，交付力、產品力、服務力等成爲了優質房企的競爭方向。

2023年全年，萬科在保持銷售位居行業前列的同時，也在大力提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售後滿意度97%，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房產證。

土地投資方面，萬科堅持高質量精準投資，全年累計獲取新項目 43 個，總規劃計容建築面積 596.0 萬平方米，權益計容規劃建築面積 333.3 萬平方米，權益地價總額約 463.2 億元，新獲取資源以住宅品類爲主，並主要分佈在北京、上海、杭州、成都等主要城市。

隨着房地產市場持續下行，房企多元化業務的重要性也在不斷凸顯。物業服務方面，萬科旗下萬物雲2023年實現營業收入 334.2 億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長 10.2%。

萬科是早年間便佈局經營性業務的房企，時至今日，經營性業務已經可以爲萬科的業績增色。

如2023 年，萬科商業業務營業收入 91.1 億元，同比增長4.6%；物流業務2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。

同時，隨着2023年國內公募REITs試點持續深入，將有效解決房企經營性資產過重，投資回收週期過長的難題，爲萬科的經營性業務帶來新的發展機遇。

此前，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中。因此，萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。

REITs突破將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

萬科執行副總裁、首席運營官劉肖表示，由重到輕是持續提升經營水平的重要路徑，2024年萬科的資產交易規模也會進一步加大。

經營現金流連續15年爲正，大股東力挺

部分大型房企連續的暴雷，引發了市場的恐慌情緒，讓萬科也遭遇了市場信心的挑戰。而從公司2023年的財務報告來看，萬科仍然守住了安全底線。

銷售承壓之下，萬科實現了正向的現金流，截止2023年底，公司已連續15年經營性現金流爲正。截至2023年末，萬科在手的貨幣資金爲998.1億元。公司的有息負債中，一年內到期的有息負債 624.2億元，萬科在手的資金足以覆蓋短期債務。

債務結構方面，萬科一年內到期的有息負債佔比總有息負債的19.5%；一年以上有息負債 2,576.3 億元，佔比爲 80.5%。銀行借款佔比爲 61.7%，應付債券佔比爲 24.8%，其他借款佔比爲 13.5%，債務結構相對合理。公司剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

對於後續的償債安排，萬科也給市場吃下“定心丸”。祝九勝表示，境外待還款的部分已經做好了充足的安排，目前境外僅二季度還有到期債券，到期金額摺合人民幣約56億元左右，公司已提前啓動了相關置換和還款準備工作。

爲了提高安全墊，萬科也將採取全力以赴的行動。除銷售端繼續堅持跑贏大勢目標外，還將繼續通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。通過這些行動，堅定降槓桿，未來兩年削減付息債務1000億元以上。

2023年，萬科在金融機構的支持下，融資渠道暢通，期內公司在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。

萬科融資渠道的暢通不僅得益於金融機構的支持，更得益於深圳國資的支持。董事會秘書朱旭表示，在去年金融機構交流溝通會上，深圳國資作出了非常積極的表態，對穩定市場的信心起到了非常關鍵的作用。

不僅如此，2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的亦積極表態。之後深圳市國資委也協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。

2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額爲該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。

祝九勝用“兩岸‘援聲’啼不住，輕舟將過三重山”，表達了對各方大力支持的感謝和跨過階段性挑戰的信心。

祝九勝所言的“三重山”，分別是行業大幅下行階段開發業務收支不平衡帶來的挑戰；融資模式從過去總對總轉向項目制的挑戰；以及部分經營性業務的EBITDA率和NOI收益率與銀行的貸款利率之間也存在剪刀差的挑戰。

祝九勝表示，對於行業大幅下行階段開發業務收支不平衡的剪刀差壓力，將隨着交付高峰過去而在2024年全面下降；至於融資模式的改變，銀行會給萬科1到3年的適應期。同時公司將努力提升經營業務的EBITDA、NOI，並相信未來經營貸會以百億級芝麻開花節節高，給公司提供新的資金來源。

業內人士分析，從業績會管理的表態和年報情況來看，市場大可不必再過度擔心萬科的安全。首先，萬科的基本面仍是安全的，儘管部分數據短期呈現壓力，但仍實現了正向現金流，融資結構和成本也在進一步優化。

其次，萬科堅決不躺平的意願很強烈，自身也正在全力以赴，從全力銷售到積極推動大宗資產交易，再到REITs和經營貸置換，再到承諾兩年降槓桿1000億，可以看到萬科在全方位採取行動。

今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達了對房地產企業的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。對此，鬱亮表示備受鼓舞，萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

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