民營房企復甦對今年經濟至關重要

3月13日上午，十四屆全國人大一次會議閉幕後，國務院總理李強在人民大會堂三樓金色大廳出席記者會並回答中外記者提問。

經濟發展依然是中外記者關心的核心問題，

對於今年中國經濟發展的具體政策措施，國務院總理李強提到，基本取向是堅持穩字當頭、穩中求進，推動經濟運行整體好轉。穩，重點是穩增長、穩就業、穩物價；進，關鍵是在高質量發展上取得新進步。

此外，他還強調了民營經濟的重要性，表示民營經濟的發展環境會越來越好，發展空間會越來越大，是大有可爲的。

他認爲，去年有段時間，社會上有一些不正確的議論，使一些民營企業家內心感到憂慮。但現在，國家將在新起點上大力營造市場化、法治化、國際化營商環境，平等對待各類所有制企業，依法保護企業產權和企業家權益，促進各類經營主體公平競爭，支持民營企業發展壯大。

作爲國民經濟的支柱產業，住房和城鄉建設部部長倪虹在兩會期間也表示，房地產有一個“456”的概括，就是房地產的相關貸款佔銀行信貸的40%，房地產的相關收入佔地方綜合財力的50%，居民財富60%都在住房上，“可以說房地產牽一髮動全身”，對穩定經濟大盤有重要意義。

而在房地產行業，民營房企佔據半壁江山，要提振國民經濟，從根上看，民營房企的經營回暖起着關鍵性的作用。

民營房企行至黎明前

3月10日時，旭輝發佈公告，預計2022年度將錄得虧損介於130億元-140億元，股東權益應占核心虧損淨額51億元-56億元。

3月13日，碧桂園發佈業績預告稱，預期截至2022年12月31日止年度可能錄得剔除公允價值變動、匯兌淨損益等影響後的歸屬於公司股東的核心淨利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預期股東應占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。

一個是連續六年坐穩房企銷售第一的民營房企，一個是多次上榜的示範民營房企，二者均首次錄得虧損，大家又意外，又情理之中。

過去一年裡，房企總體利潤大幅下滑，虧損規模同比大幅增加。截至3月8日73家上市房企發佈了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，按照預告利潤下限計算，總虧損將超過1700億元。

其中，34家央企、國企和混合所有制企業中有17家預告2022年歸股淨利潤虧損，預告虧損佔比50%，其中包括華僑城、首開股份、美好置業、北辰實業、華遠地產、格力地產等知名房企。

而39家民營企業中有25家預告去年歸股淨利潤虧損，預告虧損佔比超過64%。43家預告虧損企業中，預計最大虧損在100億及以上的有7家企業，其中藍光發展預計虧損219億元，榮盛發展預計最大虧損約250億元。

虧損背後的三項主因

虧損範圍擴大，源頭還在於行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，疊加疫情因素影響導致的房地產市場整體持續下行。

中指院統計顯示，2022年TOP100房企銷售總額爲75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額爲53602.7億元，權益銷售面積爲33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%，市場份額較上年下降12.3個百分點。

2022年銷售額超百億房企130家，減少28家；千億房企20家，減少21家。典型企業年度目標完成率均值爲73.6%。

而市場疲軟影響的除了銷售額，還有房企庫存增加，資金成本擡高，以及爲了加速去化換取現金流所進行的降價，導致結轉利潤折損等等。

在公告中，碧桂園就表示，淨利潤數據下行主要有三方面的原因：受房地產行業整體經營不佳及疫情影響，開發業務結轉毛利率下降；面對市場變化的不確定性，對存貨進行了較大額的減值計提；受美元升值影響，公司在2022年形成了較大額的匯兌損失，致使歸母淨利潤在公司上市以來首次轉負。

現金流成爲考覈首位

但利潤虧損不代表企業運作停滯，從企業整體發展來看，現下，現金流比利潤更爲重要。

舉例來說，利潤代表了企業發展趨勢，現金流表示企業當下運營能力。有足夠的現金進行下一次的投資換取的利潤要遠比眼前的利潤多。

早在前兩年，碧桂園就已經轉變思路，以現金流爲核心管理目標——2022年，碧桂園在財務管控上延續行穩致遠的風格，全年主要通過銷售回款、可動用現金管理、審慎投資來維持收支相對平衡的狀態，壓縮一切不必要的支出。

在收入端，碧桂園繼續強調銷售回款的效率，多年保持了90%以上銷售回款率。

在支出端，碧桂園重點做好供銷回支投的閉環管理，從源頭嚴控開工量，以銷定產，同時做好所有區域資產的投融管退管理，投資方面大幅減少拿地。

在費用管控方面，碧桂園執行全面預算，除剛性費用外，其餘費用均按歸零來控制。

在現金流管理方面，短期上碧桂園進行每週資金計劃的滾動鋪排，留足安全墊，以應對外部的不確定性；在中長期，碧桂園通過鋪排未來12個月的現金流計劃，將未來可能遇到的各個風險點都納入考量，並做了極致的壓力測試。

在債務償還方面，爲確保能順利穿越週期，碧桂園通過經營性現金流償還高成本、短期限的融資，進一步優化債務結構，淨借貸比率連續多年保持低位。

通過精細化的管控，碧桂園保持了現金流的平穩，守住了保經營安全、保交樓、保債務剛兌的底線。年內到期公司債券已全部如期償付完畢，沒有出現任何違約或延遲支付本息的情況。

包括國企，也同樣在扭轉二者的考覈比重——按照國務院國資委的要求，今年將把央企的經營指標體系，由原有的“兩利四率”調整爲“一利五率”。

即用淨資產收益率替換淨利潤指標，用營業現金比率替換營業收入利潤率指標，並繼續保留資產負債率、研發經費投入強度、全員勞動生產率指標。

在國資委看來，考覈營業現金比率主要是爲了體現國資委“要有利潤的收入和要有現金的利潤”的監管要求，有利於落實國有資產保值增值責任，有利於推動中央企業在關注賬面利潤基礎上，更加關注現金流的安全，更加關注可持續投資能力的提升，從而全面提高企業經營業績的“量”，真正實現高質量的發展。

政策持續釋放民營房企今年可期

在答記者問上，國務院總理李強也提到了，今年工作重點之一，就是集中力量推動高質量發展。

房地產想要高質量發展，就要依託健康的市場環境。尤其民營房企，更需要多方鼓舞激勵。

事實上，自去年以來，高層就已經多次強調支持各地從當地實際出發完善房地產政策，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，支持剛性和改善性住房需求。全國各地紛紛出臺調整限購、限售、限貸、限價政策，以提振消費信心。

年末，隨着“金融16條”等系列支持性政策出臺，加上疫情防控措施全面優化，政府推動經濟復甦和市場需求釋放，待房企風險出清、行業信心恢復之後，房地產將回歸正軌，步入行業新發展週期。

中指研究院監測數據顯示，2023年頭兩個月TOP100房企銷售總額降幅同比已大幅收窄，房地產市場回暖苗頭初現。碧桂園2月權益合同銷售額248.5億元，單月銷售額呈穩步增長態勢。

碧桂園董事會也稱，展望未來，房地產仍是中國經濟的支柱產業，公司定能抓住市場修復的機遇，踐行新的發展模式，繼續走高質量發展之路，並結合科技建造體系，持續提升全週期綜合競爭力。董事會對集團的發展充滿信心。