孟曉蘇：中國樓市應在2023年下半年恢復發展
12月28日，由中國企業改革與發展研究會、本站財經、本站財經智庫聯合主辦的“2023本站經濟學家年會”在北京舉行。原房改課題組組長，中國房地產開發集團公司原董事長，匯力基金董事長孟曉蘇發表了他對於當下中國樓市的見解。
60S要點速讀：
1.中國經濟要發展，中國樓市就還會恢復發展活力。我認爲樓市應在2023年下半年恢復發展，中國樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會更長。樓市低迷到現在已經將近兩年時間，是時候該恢復起來了。
2. 從宏觀上看，居民現在買房是幫助中國經濟恢復發展。從個人來看，對於有購買能力和有購買需要的居民，現在正是房價低的時候，這並不是經常出現的。該入市就入市，相當於抄底。
3. 我們應動員社會力量進入到一個大保障時代，要讓50%左右的居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房的政策，這樣我們就能夠更好地實現“居者有其屋”。
正文：
01
中國樓市應在2023年下半年恢復發展
近十幾來年，中國房地產市場出現了五次上揚五次低落。這種短週期的波動，我把它稱爲像三步舞曲一樣的“蹦嚓嚓”。漲起來就是“蹦”，隨後就是在調控政策下“嚓嚓”地下跌。一般是一年上漲、兩年下滑，形成了五個“蹦嚓嚓”的短週期。
2020年疫情爆發時，中國樓市逆勢而上。2020年我國是世界主要經濟體中唯一保持正增長的經濟體，原因在於房地產投資增長了7%，拉動了投資和經濟發展。到2021年下半年，樓市開始下滑，一路下滑到2022年底。2022年中央採取了一系列措施，包括恢復金融支持房地產的多項措施。目前，在金融監管機構力促之下，房地產金融已經開始採取鼓勵發展而不是壓制投資、抑制消費的政策。
目前我們還缺一個核心的房地產政策——需要全面取消或者是弱化“限購”，讓購房居民能夠回到市場。從宏觀上看，居民現在買房是幫助中國經濟發展。從個人來看，對於有購買能力和有購買需要的老百姓，現在是房價低的時候，這並不是經常出現的，該入市就入市，相當於抄底。
中國經濟要發展，中國樓市就還會恢復發展活力。我認爲樓市應在2023年下半年恢復發展，中國樓市每次的低迷期大致是兩年多，一般不會更長。樓市低迷到現在已經將近兩年時間，是時候該恢復起來了。
專家：房價本就應該上漲（來源：C位觀察）
02
國企央企應迴歸保障軌
房地產國企央企的設立，本來就是爲了完善住房保障體系。我在1992年開始到全國最大的房地產開發公司——中房公司工作，那時候我們在全國建的都是保障房，主要是賣給各個單位，再由單位租賃給員工。這種方式不可持續，所以我們帶頭推動了中國的房改。1998年房改課題組提供的房改方案被國家接受，全國房改得以啓動。房改方案提出的住房供應體系是：市場供應商品房，政府提供廉租房。後來中央把它表述爲“完善住房市場體系和住房保障體系”。房改時通過合理的價格測算，各單位把租住公房賣給了老職工。隨着日後的房價上漲，老職工當年用兩三萬元買的房，後來變成了幾百萬元，讓他們跟上了共同富裕的步伐。這就是說，房改在一次分配領域創造了公平。
現在國企央企應迴歸保障軌。保障房建設本身也不虧本，因爲它的土地價格基本免了，利潤不高但是風險小。我國保障房建設面對的市場非常大，包括新市民、新家庭的需要和老齡化需要，也包括未來鄉村振興產生的新需求。保障房的開發建設規模要繼續加大。
爲什麼現在經常受業主欺負？（來源：C位觀察）
我們應動員社會力量進入到一個大保障時代，要讓50%左右的城鎮居民家庭，能夠在不同程度上享受到保障房政策照顧。這樣就能夠更好地實現“居者有其屋”。低收入居民不僅能住上房，而且應允許購得房屋產權。讓他們隨着日後的房產增值，也能夠像當年參與房改的老職工們一樣，享受到房改紅利，走上共同富裕的道路。
專家：房價上漲對老百姓是好事（來源：C位觀察）
03
保障房要建在配套相對好的地方，而不是遠郊區
如果保障房的供應量到位，就可能促進從賣方市場變成買方市場。現在有的城市允許低收入居民免租金入住，有了錢再補租金。對於這些城市，我建議在今後允許居民買房的時候，允許以租金抵房價，再加上住房抵押貸款的支持，就能幫助他們圓住房夢。人民羣衆更容易接受這樣“租購併舉”的政策，讓他們在未來可能會擁有房屋。待房屋具有商品價值以後，他們的家庭財富也會達到上百萬元以至幾百萬元。
專家建議：保障房租金抵房款，住滿幾年可低價買（來源：C位觀察）
保障房當然要建在配套相對好的地方，而不應是遠郊區。爲什麼不能把保障房建在好一點的地方？城鄉之間到處都是閒置土地。公租房應該單配一套土地指標，不應占地方政府招拍掛土地的指標。增加這一塊土地不會影響到城市整體規劃，反而會使規劃更爲合理。
居民買房時應該看清楚哪裡是城市增長極。比如，北京的行政辦公區已經搬到通州，剛開始很多人不願意搬，但現在通州條件逐漸變好，房價相對低，日後房價漲幅會高於北京市區。還有環京的河北廊坊“北三縣”地區，由於實行限購政策，房價幾乎腰斬。樓市政策恢復正常後，北京的輻射力對它們來說依舊很強，它們都是新的增長極。
04
REITs在美國42年增值140多倍
根據中國證監會要求，下一步要把長租房和商業租賃房納入REITs試點。長租公寓是REITs的最好資產，因爲它本身是商業租賃型的。我參與過一些國外的REITs發行和REITs轉讓，這些商業樓宇既具有一定的當期收益，又有房產長期增值的利好，可讓投資人獲得更多收益。這些正是商業REITs深受投資人歡迎的原因。
北美REITs協會會長斯蒂文先生幾年前曾給我一張圖表，顯示如果在1972年以1美元買REITs產品，到2014年它增值到142美元，42年增值到142倍。這其中包括每年分紅、資產增值和股票溢價。從長線來看，不動產資產增值是最大的資產收益來源。
多年來我國各個城市房價都在上漲，而且上漲幅度不低。以北京翠微小區爲例，1985年中房公司賣給國有單位才460元一平方米，到2022年二手房已增值到每平方米8萬元。37年增值了172倍。假如在1985年把翠微小區房產做了REITs，那麼這個增值率就歸REITs投資人了。
在沒有REITs等直接融資工具的時候，居民只能把錢存在銀行，再由銀行貸款給企業，讓開發商拿這些貸款當老闆。有了REITs，普通百姓就可以做商業物業的主人。現在經常遇到企業貸款不能償還的情況，積累下去就會形成壞賬。如果此時能把債務人的不動產資產中的優質收租資產做成REITs，就不僅可以使債務人減輕負債，而且可以讓債權人變成權益人。這是“把貸款還給百姓，把資產還給人民”的一種金融操作，是商業租賃房REITs具有的獨特能力。
我國REITs從基礎設施起步，現在已經進入保障性租賃房，下一步應再將進入到商業物業領域。商業領域有它的新要求，包括對它的租金要求不那麼高，因爲投資人更看中它的未來增值。
經常聽到有些專家說，與國外相比，中國人持有房產太多而持有金融資產太少。那是因爲過去沒有把房屋資產做成金融產品。中國百姓的傳統投資習慣是“購房置地”，人民羣衆當然願意持有不動產類的金融資產。我們不能只給老百姓提供那些長期不分紅、只能“用腳投票”的金融產品，甚至只靠談理想、談未來、談情懷來圈錢。我們希望人民羣衆持有的金融資產每年可以分紅、便於在市場上轉讓、還有資產長期升值的潛力。如果長租房市場和其它商業樓宇能夠發行REITs，就能把一批良好的直接融資產品提供給人民羣衆，相信我國人民羣衆的金融資產持有比重就會很快增長。
美國擁有全世界最大的REITs市場，按人民幣計算總市值約達10萬億人民幣。中國有基礎設施資產100多萬億，房產資產400多萬億，如果從中拿出10萬億資產變成REITs，讓人民羣衆通過各種基金方便持有，我國就有望成爲世界第一大REITs市場。中國深滬兩市現在各有大約40多萬億的股票市值，REITs如果再有10萬億到20萬億的市值，就可以進一步豐富中國的資本市場，還能起到資本市場穩定器的作用。