美的置業設下業績目標：重組後歸母淨利潤複合增長不低於20%

8月16日晚間，美的置業（03990.HK）公佈2024半年度業績報告。

上半年，美的置業實現營業收入251億元，同比下降約30%；淨利潤爲5.96億元，同比下降超6成；公司擁有人應占核心淨利潤實現約4.19億元，同比下降超5成。

其中，物業開發及銷售確認銷售收入約241億元，同比下降約3成；物業管理服務收入則有所增加，實現8.4億元，同比增幅約爲15.9%。商業物業投資及運營收入爲1.89億元，同比上升32.4%。

業績有所下滑，但美的置業在資本市場上仍保持着良好的信用表現。截至6月末，美的置業一年內到期有息負債90.8億元，月均還債7.6億元。報告期內，現金總量135億元，償債壓力較小。同期，美的置業的淨負債率爲50.1%，現金短債比1.26，剔除預收後的資產負債率爲67.8%，維持“三道紅線”的綠檔。

也得益於此，在房企融資環境冰封的背景下，美的置業的融資渠道保持通暢，在報告期內累計發行三期共計41.4億元中期票據，公司加權融資成本較上期下降15BP至4.54%。

這應該是短期內美的置業最後一份包含房地產開發業務的業績報告。今年6月下旬，美的置業宣佈計劃對公司業務進行重組，將全資持有的房地產開發業務從上市公司重組至控股股東。

調整完成後，美的置業將專注經營性業務，圍繞物管、商管、智能化、裝配式建築和內裝開展業務，以及承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理。

美的置業董事會主席、執行董事兼總裁郝恆樂表示，在上市平臺完成重組之後，美的置業能快速把公司的負債總額降下來，輕裝上陣，專注於持續穩定的經營性業務，比重和增幅將來會更加穩定。

對於重組後的上市平臺，美的置業也設定了業績目標：未來整個上市平臺的營收復合增長率不低於25%，歸母淨利潤複合增長不低於20%。

在解釋爲何選擇對上市平臺進行重組時，美的置業執行董事兼首席財務官林戈坦言，現在整個行業還是處於出清和轉型的交織期，非常困難。“雖然困難，但不等於我們放棄了這個行業，無論是大股東還是經營團隊都對地產行業保持了信心。應對特殊階段的週期交替過程中，我們肯定不能用過去常規的應對方案度過這樣的危機，所以採用了這一特殊的重組方案。”

林戈表示，選擇保留上市平臺，除了維持現有的物業管理空間服務以及建築科技之外，還保持了對開發業務全鏈條的操盤能力。“當我們開發業務從上市這一塊分出來之後，事實上也是爲了更好、更靈活地應用好股東的資源，度過這個週期，相信美的置業的開發業務總有一天還會回到舞臺上來。”

“這背後有非常重要的考量點，是股東對於整個行業的信心，以及股東對於我們應對這個週期之下的意見和實力，都體現在這裡。”林戈稱。

完成重組後，美的置業將構建“開發代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業務模式。

“我們物管服務一定是非常重要的板塊。”王大在表示，從2023年的保留業務財務數據裡可以看到，物業管理服務貢獻了主要的利潤和現金流，重組順利完成之後，開發代建業務會構成新增業務板塊。在一段時間內，物管服務仍然是業務重點，是未來上市平臺非常重要的組成部分。

截至2024年6月末，美的置業旗下物業板塊在管面積約6989萬平方米，合約面積約9218萬平方米。目前，美的置業正在拓展產業園項目，憑藉控股股東的產業鏈資源優勢，美的置業方面目前在管45個產業園區、72萬平方米。自4月底起，美的置業也開始服務控股股東旗下的醫院和養老院，探索醫院業態。

代建業務也被美的置業放在了重要的位置上。王大在表示，原有重資產項目剝離至控股股東，但其持續的開發代建、交付任務的延續，也是美的置業未來重要的工作。在原有開發鏈條上，美的置業會逐步把控股股東交付的任務完成，控股股東也會補充新的優質項目；第三方代建業務的拓展則將是推動代建業務可持續發展的重要力量，“希望在未來兩三年內，第三方代建業務佔整體開發代建業務的比例能夠逐步超過20%。”

值得一提的是，業務結構發生重大改變之後，資本市場對美的置業的估值邏輯也將發生相應變化。

匯生國際資本總裁黃立衝向記者表示，房地產業務猶如達摩克利斯之劍，隨着該業務被剝離，可以讓美的置業的估值避免受到房地產業務的拖累，有助於其獲得更合理的市場估值。

林戈也表示，業務調整之後的市值規劃是非常清晰的，四大業務板塊中，除了開發代建服務要重新做定價之外，其他三項業務的脈絡都很清晰。“我們在整個派息政策上，一定會一如既往地採用非常有吸引力、競爭力的派息政策保持投資者對我們的喜愛。我們會努力做好我們應該做的事情，相信投資人會給我們非常合理的市場估值。”