賣房人，已經徹底崩潰了！
01
最近我的會員羣裡在討論賣房難的話題，一說立馬就引發了共鳴，大家都開始熱烈討論起來。
因爲我們好多粉絲其實都是要換房的。
可是換房得先賣呀，房子賣不出去，自然就打不通置換鏈條。
有些掛出去個把月都沒有客戶來看房，有的掛了半年一年了都賣不出去的比比皆是。
還有些跟我說，今年看到機會很好，確實很想入手了，但是就是賣不出去拿不到錢，又怕錯過好時機，怕房價一穩，換房成本就高多了，乾着急。
我估計房東們，從沒有此時此刻這麼卑微過，焦慮過......
不但要認真包裝自己的房子，還要給來看房的中介小哥們貼心的準備好水和零食，給中介發發紅包.....
前段時間還看到一個視頻，是一個豪宅業主專門到中介會場，專門寫好精美PPT來宣講自己急賣房子的亮點.......
豪宅業主都如此卑微，其他如果持有老破小，老破大的業主，更加是卑微到塵埃.....
各位，你們沒有感覺到嗎？你現在把房子掛到網上，如果不是掛個超低價，根本就沒有人來看。
而且，櫻桃告訴你，關鍵問題來了，現在的二手房定價系統已經非常混亂了。
這個話題，剛好藉着我會員羣討論的話題跟大家說說這個事，內容很多幹貨，所有賣房買房換房的務必仔細看完。
02
從2022年開始，整個樓市的二手房交易量就開始急速下降了。
交易量一旦急劇萎縮後，房子的整個定價系統就會徹底變成一個黑匣子。
我認爲整個二手房市場要劃分爲兩類市場：
其一，有正常交易量的市場。主要是一線和強二線的次新，核心區，次核心，近郊等有價值的房子。
第二，失去正常交易量的市場。包括一線和強二線部分遠郊和老破小，廣大的三四線城市，縣城的房子.....
前者這樣的市場還好，北上廣深這些地方的二手房雖然也在跌，畢竟還有交易量，如果有足夠的成交量樣本的小區，那二手房掛牌定價，整體來說還是清晰的，小區成交了多少套，以什麼價格成交的，數據最起碼是有的，掛牌價邏輯相對清晰。當然像深圳等，現在正常渠道仍然查不到交易價格，但想想辦法最起碼還能看得到。
有成交量在，最多是二手房看房的人少一點，房東被動降價多一點，一套房子降個四五次價，還是有概率成交的。
可是，問題來了，針對交易量缺失的一些低價值的房子，也就是我上面提到的第二類次級資產市場，二手房市場就會存在一個關鍵的問題，叫做：有價無市。
很多老小區，小城市的房子，你在中介平臺上看到掛牌價，已經根本不是真正的住房報價了，因爲很多小區半年都可能沒有一套房交易，根本就無法判斷房價跌了多少，大家賣房也是一臉懵逼，根本不清楚掛牌價應該掛多少？
各位是不是這樣？當你準備賣房，賣多少的時候，你發現你掛牌價很難定，交易量多的還可以，因爲還可以參加歷史報價。
現在呢，如果市場已經半年不成交，請問你掛什麼價格？
買家說市場在跌，上一個1000萬成交，你要900萬賣給我，賣家說最近XX城市交易量起來了，要賣980，雙方達不成一致啊。
以前房東要賣房，是賣方市場，在歷史成交價基礎上，不僅稅費要對方承擔，而且還可能會臨時加價，現在完全不一樣了，現在房東賣房，房東的價格已經說了不算了，變成房東跟中介去協商，中介需要跟房東聊報價，這個價格不是房東想賣就能賣多少的啊，很可能是中介來定。
因爲如果價格不合適，即使掛到了網上，也根本沒有人來看，中介也可能嫌棄你的報價高不給你帶客，不是一天沒有一個，而是幾個星期甚至幾個月都沒有人來看房。
那房東想要快速變現，怎麼辦？只能選擇降價，把價格弄得很有優惠，才能夠被別人詢價，詢價也不一定就等於成交。
現在的情況就是，賣方急着賣，買房並不着急買，非要在房價基礎上再繼續談價，上來就是大砍一刀，砍到賣房人肉疼，整體上從一個房東上架房子到賣出房子，不降價格幾輪啊，很難賣得出去的，但這個並不是什麼太大的問題，畢竟二手房市場是自由市場，有漲就有跌，願賭服輸，供需決定，規則只要清晰就行了。
現在最可怕的是那些冷門樓盤，那些老小區，那些三四線城市長時間幾乎沒有交易量的小區，你壓根兒看不到市場真實的成交價。
成交價都有可能是假的，是用來騙你的。
賣家靠個別的成交價來賣房子，買家被這個成交價所騙。
你根本不知道你買的房子定價多少，房子的成交價已經成爲了一個黑匣子，樓市下跌了這麼久，交易樣本不夠的情況下，你已經找不到一個可靠的參照點，足夠多的樣本來支撐了，很多時候就會被市場精準收割。
急賣的粉絲朋友，被網上那些房價會再跌30%的言論一嚇，自然就飢不擇食，也不清楚自己賣貴了還是賣便宜了。
個別的中介還可能在這個市場情況下PUA房東，讓他儘快降價，A房東降價了，B房東也可能會說服降價，如此進入一個降價式內卷，掛牌價遠遠低於上一套也許是半年一年前的成交價。
我會員羣就有人說這個問題，賣房人要找到買房的“有緣人”，是不容易的。
當然哈，中介爲了成交用些技巧也無可厚非，少數中介是比較過分的，大部分中介還是靠自己的勤奮吃飯。
去年最大的某綠中介的業績就爆了：
按理說，房價縮量下跌，中介的日子應該不好過，起碼不應該賺得更多，但事實啊，房價縮量下跌，適配這種新玩法的中介反而賺得更多了，少部分還PUA賣家，讓賣家瘋狂降價，否則就不給你推客戶。
所以說，現在互聯網上的二手房價格很多是失真的，它只是掛在那裡的價格，而不是真實的成交價。
有時候突然來一個筍盤，價格非常便宜，你以爲是降價了，一仔細問，不是一樓沒光線，就是各種稅費苛刻付款條件。所以，買家對網上一些二手成交價突然大跌之類的一些信息也不要一下就信。
這也是爲什麼大家更願意買新房的原因，有些城市畢竟有限價，價格相對透明。
現在的中產換房人成爲了價格歧視最嚴重的羣體，非常苦逼，過去一輪房子縮水，收入減少，財富銳減，又急着想改善換房，掛出去幾個月都沒人來看，被買家砍價也就算了，還要被處處壓制，真的不要太慘。
03
但是櫻桃最近已經發現一個非常重要的現象了。
相比過去兩年瘋狂的掛牌和賣房節點，到了今年，我發現不少人的心態又發生變化了：
很多業主開始擺爛了。
因爲一旦房價跌出30%-50%，必然有不少人不會再賣房，而選擇躺平。
爲什麼呢？這個心態很好理解，因爲房價跌10%，你砍10%成交，我虧20%，我可能買得早還是盈利無所謂，但是房價一旦跌40%，你再上來砍10%，業主可能已經出現不盈利或者虧損很多，那麼這個時候，就開始擺爛了，或者不急的就等回暖了。
換房的業主幹脆不換房了，畢竟換房不是剛需。
更何況，你想想，很多人如果過去買房買在高點的那些，房價一旦跌30%，他的首付款就跌沒了，那他賣了幹啥呢？
他賣了還要給銀行倒貼錢，所以他根本就不會去賣房，更加就會擺爛，像深圳，武漢，蘇州等回調已經很多的業主，我看到好多人錯過了我之前提示的最佳賣房節點，乾脆躺平不賣了。
不知道大家是什麼心態哈，可以評論區告訴我！