賣厝阿明／看懂區域供需變化 精準開出買家行動價

熊賀房屋毛人弘店東（右）。 圖／毛人弘提供

想要出售房產，你知道你要賣的房子應該要如何開價嗎？賣房子時設定合理的售價，也是促成物件交易的關鍵之一。那麼，要如何判斷自己開價或委託的仲介建議開價是否合理呢？阿明邀請經營熊賀房屋四年多的毛人弘店東，用自身從業服務超過數百名買賣方的經驗，分享制定合理房屋售價的辦法。

▌設定房價的核心依據

毛店東指出，最常被提及的房價參考依據是實價登錄，但僅憑實價登錄並不足以全面評估房屋價值。「實價登錄雖然提供基礎資訊，但是並未包含屋況裝潢等細節，而這些都可能大幅影響價格。」他進一步說明，內部條件如屋內設計、裝修品質，以及外部條件如樓層高度、採光、社區位置等，都是影響價格的重要因素。

針對投資型賣方，毛店東建議參考區域內其他競爭物件的售價，並強調：「只要確認自家物件的優勢，有時就能賣出市場新高價。」

▌掌握市場供需資訊的來源

觀察建商推案量及廣告量：廣告越多，代表該區域市場越活躍。

多瀏覽售屋網站：關注同類型物件的價格變化。

與房仲保持聯繫：房仲擁有豐沛的市場資源，能即時獲得準確資訊。

毛店東鼓勵民衆與仲介建立友好關係：「透過交流，不僅能掌握市場資訊，還能學習到專業知識。」

熊賀房屋毛人弘店東（前排右二）。 圖／毛人弘提供

▌調整售價或接受議價的適當時機

毛店東表示，市場交易量急降時，賣方應考慮適當調整售價。「例如政策變動可能造成市場波動，若房屋上市後長期未有詢問，即有可能是價格過高的信號。」此外，售屋原因也會影響定價，特別是賣方需要快速變現時，應適時接受議價，如果有接近市場的價格即可出脫。

他提到，老屋議價時可以加入交換條件：「例如屋齡老舊，賣方可以降低價格以換取免除瑕疵擔保的責任，讓出預算依照買方自己的標準進行屋況修繕。」

▌銀行估價與仲介估價的差異

銀行估價通常偏保守，主要是因爲其需保障自身債權的安全。毛店東解釋：「如果貸款人繳不起房貸導致不動產進入法拍市場，當房產一拍未成功出售，通常二拍就會降價再拍，這會可能導致銀行虧損，因此估價通常會較市場價格低。」

相較之下，仲介是依據市場實價登錄及物件條件評估，故能更加貼近當下的市場售價。因此，賣方在比較估價時，應瞭解開價的評估邏輯，再選擇合適的售價來委售。

毛店東分享熊賀房屋目前以經營法拍代標及老屋翻修爲主，無論是高端投資或預算不高有自住需求的客戶都是主要服務的客羣。他形容法拍物件「如同大型盲盒」：有些房子進門宛如宮殿，有些則像垃圾場，但不變的是屋內的痕跡，都是承載不同人生的生活記憶。「能幫助客戶翻新房屋，讓其恢復市場價值，同時讓買下來的屋主住得安心，就是我們公司最大的成就。」