陸敬民／投資客正在低調甩貨　買平轉換約勝過全新預售

▲自從央行9月19日祭出第7波信用管制，範圍擴及全臺，除了名下無房的首購、自住客，幾乎全部受到限貸疑慮的影響。（示意圖／記者陳筱惠攝）

文／《住宅週報》社長陸敬民

猶記得過去3~4年，房市興起一股房價只漲不跌的謬論，並不是投資客或民衆營造的氛圍，而是極少數縣市首長也在歷年的發言中，或多或少的傳遞這類觀念給外界，例如新竹縣長楊文科在寶山鄉的建商活動中，公然釋放這樣的訊息，也成爲有志之士深以爲戒的言論。

自從央行9月19日祭出第7波信用管制，範圍擴及全臺，除了名下無房的首購、自住客，幾乎全部受到限貸疑慮的影響。

我在上一次針對新青安還有各銀行的限貸爭議中，已經跟民衆破題指出，新青安的用戶不是每個人都會把寬限期貸好貸滿，且10月17日財政部長莊翠雲在接受立委質詢時公佈數據，新青安用戶在使用寬限期比例低於5成。

其中使用到5年寬限期民衆只佔25%，顯然外界在過去3個月以來，對銀行水位快速屆滿，歸咎於新青安用戶，完全就是嫁禍跟甩鍋的行爲，如今財長已還新青安用戶一個公道。

現在市場上已經出現中古屋交易急棟，預售案的接待中心也面臨來人雪崩式下滑的窘境，現在又有專家名嘴跳出來指出，房市3年後崩盤、5年後甩賣的斷頭言論甚囂塵上，新青安的用戶基本上都是經過銀行嚴格聯徵，還有財務評估後才能核貸，絕非是外界所認爲一申請就通過的浮濫放行。

▲對剛需自住客而言，現在投資客正在低調平轉甩貨。（示意圖／記者陳筱惠攝）

而今年928檔期到明年329檔期，是代銷與建商老闆談價格彈性、合作模式、付款方式、利潤分配的重要時機，建議大家可從以下指標留意，1、代銷動態包括有無縮編、乾脆放長假出國？2、建商動態有無自售、促銷、優惠變多？有無割早鳥韭菜？3、同區域、同定位、同規劃、同規模的全新預推案開價，有無比周遭同類型競案低個1~1.5成。

我預估，當以上徵兆陸續出現，則當地預售房市房價上漲機率趨近於0，明年329檔期後將面臨「新案打舊案」的奇特情況。

對剛需自住客而言，現在投資客正在低調平轉甩貨，價格是2~3年前的購入價，若是平轉溢價3~5%間可入手，因爲投資客已經虧錢賣了，3~5%不過是雜支開銷等，今年928檔期至明年329檔期這段期間，建議買平轉換約勝過全新預售，因爲平轉是3年前價格，全新預售是3年後價格，建議自住客時機到了要把握。

►陸敬民小檔案學歷：淡江大學中文系畢業經歷：《自由時報》房地產記者現職：《住宅週報》社長