樓市新房庫存規模下降，“供大於求”逐步轉向“供小於求”

鋼鐵叢林拔地而起、樓市新盤不斷推出、購房者爭相搶購......過往數年，這是房地產行業的普遍場景。

但如今，昔日舊場面已然淡去。受購房者入市意願低迷、企業資金緊張等影響，近年各大房企拿地及開工動力普遍不足，新盤整體推售節奏放緩，行業從熱火朝天轉向集體冷靜。供給側熱度轉淡，帶來了一個顯著影響——樓市待售新房庫存規模縮水。

據克而瑞最新發布數據，2023年全國百城住宅狹義庫存總規模，回落到了近年來的低點，從年初的56321萬平方米收縮至53231萬平方米，同比下降6.2%。

當供求關係短暫逆轉，樓市會發生怎樣的變化？房價會否逆轉回升？

綜合業內說法，上述情況並不容易發生，房價能否企穩，受多重因素影響，不僅是新房狹義庫存。從更廣闊的空間看，當下我國仍處於“去庫存”的重要階段，如何讓大量二手房流通起來、如何賣掉體量不小的新房，更需要行業去突圍。

百城新房狹義庫存下降

過往幾年，我國新房市場大多是“供大於求”的狀態，但如今形勢正發生變化。

行業研究機構克而瑞最近發佈報告稱，2023年，房地產市場仍處在深度調整期，新房供給持續縮量、成交仍然疲弱，受此影響，全國百城住宅狹義庫存回落至近年來低點。

具體而言，2023年1月，全國100個典型城市狹義庫存總規模爲56321萬平方米，到12月狹義庫存面積降至53231萬平方米，同比下降6.2%。

所謂“狹義庫存”，指已批准預售可供銷售的商品住宅建築面積中，尚未銷售的面積規模。相對應的“廣義庫存”，指商品住宅市場中，可銷售房屋量、住宅用地施工量之和。

因統計口徑差異，關於我國住宅規模到底是何水平，一直存在討論與爭議。業內第三方機構多采用“狹義庫存”這一指標，均顯示出新房庫存規模正在縮水。

億翰智庫表示，自2020年8月“三條紅線”開始，房企拿地意願和能力大幅縮減，新增住宅供應不斷縮量。從典型城市來看，大部分一線、核心二線城市的新增供應規模不及2022年，一線城市中僅深圳，核心二線城市中僅杭州、蘇州的新增供應量同比錄得正增長。

中指研究院則統計了50個代表城市2024年1月末的商品住宅可售面積（拿證未售面積），顯示大約有3.4億平方米，較2022年末下降約9%。同期，50城新房批准上市面積同比下降約11%，銷售面積同比下降約5%，供應端表現弱於銷售，導致短期庫存下降。

“2023全年，全國100個城市庫存規模已經出現連續11個月同比下降。”易居研究院研究總監嚴躍進表示，同期全國百城新建商品住宅供求比爲1:1.1，改變了過去“供大於求”的常態。

從“供大於求”到“供小於求”，地產行業環境發生了哪些變化？

克而瑞表示，新房庫存規模收縮主要受供給約束，一方面地市顯著縮量，另一方面則是樓市持續低迷，房企推貨信心不足，致使供給收縮速度超過成交，比如2023年，全國百城商品住宅供應面積同比下降13%，而成交僅下跌5%。

“全國房地產開發投資額指標連續兩年同比下降、房地產新開工面積連續四年下降、全國重點監測的30個城市土地購置面積連續三年下降。此類數據均說明，當前房地產市場供給端出現萎縮狀態，進而使得庫存指標難以增加。”嚴躍進表示。

與此同時，當下各地都在加大“去庫存”力度，主動調整優化房地產政策，一定程度上推動了存量住宅的消化。“從實際觀察看，主動降價的樓盤、以舊換新項目、教育和交通配套不錯的項目、總價可控的房源等，去化狀況都是不錯的。”嚴躍進稱。

城市分化顯著

供給端短期萎縮，會改變行業基本面嗎？事實可能沒那麼簡單。從絕對規模及去化週期看，當前樓市仍然“壓力山大”，距離“房少惜售”還有很遠距離。

嚴躍進表示，2023年初百城新房去庫存週期（存銷比）爲18.9個月，到年底升至22.4個月。這說明2023年新房去化動力仍然薄弱。正常來說，住宅去化週期合理值爲12～14個月，2023年底去化週期仍然偏高，即高於合理值至少8個月。

與歷史數據相比，當前樓市去化壓力也處在高位。嚴躍進稱，歷史上去化週期最高點出現在2012年2月，數值爲22.8個月，2023年12月份去庫存週期屬於歷史“次高”水平。

不同的城市，庫存壓力也不盡相同。嚴躍進表示，當前去化週期較好、低於14個月的城市有15個。去化週期相對更低的10個城市爲：合肥、貴陽、南昌、珠海、上海、濟南、杭州、三亞、中山和成都。這類城市大多人口或年輕人規模大，庫存去化指標也更爲健康。

典型如合肥，受供地節奏比較剋制影響，合肥的住宅去化週期十分健康。2月25日下午，合肥市召開房地產開發企業座談會，會議表示合肥全市人口1253萬人，人口淨流入居全國城市前列；2023年合肥市區商品住宅去化週期不足6個月，其中部分區域不足5個月。

去年，合肥土地供應面積同比降低53%，土地成交面積同比下降38%，但受樓市去化較好、當地產業資源帶動等影響，房企仍在積極加碼，土地成交樓面價同比上漲了27%。

去化週期相對高的10個城市則爲：韶關、晉江、舟山、洛陽、西寧、江陰、哈爾濱、泉州、景德鎮和嘉善。這些城市大多屬於過去典型的熱點三四線城市，當前市場明顯降溫。

克而瑞也分析稱，消化週期偏高的，多爲老舊庫存積壓嚴重的二三線城市，2023年12月末狹義庫存依舊保持高位，去化週期均在50個月以上，短期內庫存壓力巨大。

此外，深圳、青島、鄭州、廣州、廈門、寧波、蘇州、濟南等核心一二線城市，去化壓力適中，2023年12月末消化週期在13～30個月不等，但供需錯配較爲嚴重。“比如廣州，庫存以70平以下小面積段爲主，佔比高達22%，而成交則以80～120平爲主，小面積段產品預期仍將積壓。”克而瑞稱。

在同策研究院看來，2024～2025年，全國仍將處於去庫存階段。從土地供應看，2014～2023年間，我國商品住宅銷售規模爲132億平米，期間有198億平米土地出讓，無形中增加了66億平米潛在庫存；加上大量次新房庫存分流新房需求，後續樓市去庫存壓力仍然很大。

市場能否築底？

新房供求關係的變化，會對房價有何影響？

此前市場上便有觀點稱，未來房地產銷售會處於底部回升狀態，但因爲行業受到創傷，房企現金流緊張，投資能力較弱，再加上現房銷售之劍懸在頭上，房企即使有錢也不敢囤太多地，所以未來兩年市場上新房供應會越來越少，一旦銷售企穩，房價很可能企穩回升。

此前2012年時，也有業內人士預言稱，2013年3月房價會暴漲，依據便是土地供應不足以及投資增長下降。儘管沒有暴漲，但是在2013年2月，全國70個大中城市中，有66個城市房價指數環比上漲，一些一線城市房價環比漲幅超過3%。

回到現在，在當下銷售低迷的局面下，房價有可能企穩回升嗎？

申萬宏源近日發表報告稱，目前房價走低並非源於缺乏需求，而是觀望導致潛在需求無法釋放。未來有三種可能扭轉這一趨勢：投資需求集中拋售結束、新房供給減少、保交樓加碼。報告認爲，若新房供給出現單邊減少，可能會從供給側導致房價止跌，2018年曾出現類似情況（地產需求下滑、新房供給減少、房價上漲）。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙告訴第一財經，目前房價下跌表現明顯的是二手房市場，從新房市場看，新房房價相對穩定，一方面近年來土地成交規模下滑，傳導至新房庫存量規模下滑；另一方面，多地取消土拍限價，未來推出的項目更加註重品質化，拉高新房均價。

中指研究院市場研究總監陳文靜告訴第一財經，整體來看，當前不管是已取證未售庫存、還是已竣工未售庫存均處在較高水平，將進一步影響企業開工積極性。短期來看，市場仍處於去庫存階段，房價有一定下行預期，而對於短期庫存量較低的城市，房價下跌的預期相對較弱。未來銷售端若能持續修復並保持活躍，價格的穩定運行態勢預計會進一步強化。