樓市利好加碼！北京、天津“鬆綁”限購，上海宣佈 “以舊換新”，南京都市圈9城公積金互認互貸

五一假期，樓市利好政策持續加碼。北京宣佈京籍家庭可在五環外新購一套房，天津取消本地戶籍120平以上新房限購，上海宣佈開展商品房“以舊換新”活動，南京都市圈9城公積金互認互貸，其中包括安徽多個城市。與此同時，江蘇無錫、廣東肇慶亦宣佈多項房地產扶持措施。

// 2套房京籍家庭可在五環外新購一套房 //

4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。這也意味着，北京自2011年起執行了13年的住房限購政策，迎來首次調整。

自本通知印發次日起，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女，下同）或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）：

1、 本市戶籍居民家庭（含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭），已在京擁有2套住房的；

2、本市戶籍成年單身人士，已在京擁有1套住房的；

3、連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭或成年單身人士，已在京擁有1套住房的。

其中，新購買商品住房位於通州區（不含臺湖、馬駒橋地區）的居民家庭或成年單身人士，還須爲通州區戶籍，或與在通州區註冊或經營的企業、疏解搬遷至通州區的黨政機關、企事業單位存在勞動關係。

// 上海宣佈商品房“以舊換新” //

5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議在本市發起商品住房“以舊換新”活動，將通過“以舊換新”新模式，爲居民置換住房提供更多服務，支持居民合理的梯度置業需求。

“本次‘以舊換新’活動，主要針對計劃出售二手住房併購買新房的購房居民。”上海市房地產行業協會常務秘書長蔣慰如表示，購房居民先與房地產開發企業達成購買新房的意向，再由房地產經紀機構優先推動其舊房交易，舊房成功出售後按約定完成新房交易。

首批參加倡議的房地產開發企業20餘家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30餘個，主要分佈在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。“我們公司在上海有很多個項目，分別位於浦東新區新場板塊、普陀區桃浦、嘉定區菊園板塊、奉賢新城、嘉定新城等區域。我們積極響應兩大協會的倡議，是第一批參加試點的房企。”某房企銷售負責人韓潤極表示，目前，公司正在制定相關操作細則，“一盤一策”，每個項目參加“以舊換新”的房源數量、合作中介機構、優惠活動各不相同。一旦操作細則製作完畢，將第一時間在公司官網、官微公示。

本次“以舊換新”活動是在部分房地產開發企業和經紀機構已有舉措的基礎上，進一步擴大參與範圍，增加服務事項，規範服務流程，提高服務效率。上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會希望更多的開發企業、經紀機構參與進來，共同爲“以舊換新”居民提供更加優質的服務。

// 天津取消本地戶籍120平以上新房限購 //

據“天津發布”微信公衆號2024年4月30日消息，天津市住建委等三部門聯合發文放鬆限購。依據新政，天津戶籍居民在天津市內六區購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再覈驗購房資格。

不僅如此，天津新政規定，北京、河北戶籍居民以及在北京、河北就業人員在天津購房的，享受天津戶籍居民購房政策。

天津市住建委有關負責人表示，取消天津戶籍居民購買120平方米以上新建商品住房大戶型的限購，有利於更好滿足居民改善性住房需求。

針對此次支持京津冀協同發展住房需求的新規，牛曉蕙表示，此次放開北京、河北居民在津購房門檻，加上去年實行的異地公積金可在天津使用，爲北京、河北人羣在津購房提供更多便利，有利於促進京津冀三地之間的人員流動、資源共享。

除此之外，天津這次新政還明確，居民在天津非限購區購房的，覈查其在相應區住房情況。同時，對有60週歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可在認定住房套數時覈減1套。

// 南京都市圈9城公積金互認互貸 //

5月1日，南京住房公積金管理中心發佈《南京市住房公積金南京都市圈個人住房貸款實施辦法》。

其中提出，南京都市圈其他城市按規定繳存住房公積金的在職職工，在南京市行政區域範圍內購買自住住房可向南京住房公積金管理中心申請住房公積金貸款，適用城市包括常州市、鎮江市、揚州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市。

對於貸款額度，新政明確，夫妻雙方均在南京都市圈城市繳存住房公積金的，合併計算貸款額度。非南京都市圈城市繳存職工不參與貸款額度的計算。目前南京住房公積金貸款的最高貸款額度爲：首次和第二次使用住房公積金貸款，購買首套和第二套住房均爲50萬元／人、100萬元／戶。多子女家庭（有兩個及以上未成年子女）的，首次使用住房公積金貸款購買首套住房爲60萬元／人、120萬元／戶。

對於政策出臺背景，南京住房公積金管理中心表示，爲進一步推進南京都市圈一體化高質量發展，推動區域內住房公積金業務和服務深度融合，4月25日，南京都市圈住房公積金一體化發展合作會議在南京召開。會上，南京都市圈成員城市住房公積金管理中心共同簽署了《南京都市圈住房公積金一體化發展合作協議》。根據《協議》，爲了支持南京都市圈繳存職工在南京購房使用住房公積金貸款，特制定本政策。

另外，南京住房公積金管理中心還發布了《關於調整南京市住房公積金南京都市圈購房還貸提取政策》。其中提出，南京市繳存職工在南京都市圈其他城市購買自住住房，可以參照在南京本市購房情況辦理住房公積金購房提取和還貸提取，不受繳存職工工作地和戶籍地的限制。政策適用城市包括常州市、鎮江市、揚州市、淮安市、蕪湖市、馬鞍山市、滁州市、宣城市。南京市繳存職工在上述城市購買自住住房的，取消原政策要求購房所在地應當是職工（配偶）工作地或戶籍地的限制，參照在南京本市購房情況辦理住房公積金購房提取和還貸提取，不再查驗工作地或戶籍地材料。此外，房屋套數和購房提取次數按購房地城市單獨計算。

// 無錫支持“以舊換新” //

5月1日，無錫住建局發佈《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》。

新政提出，加大“賣舊買新”支持力度。凡是在2023年1月1日後，在無錫市區範圍內出售自有住房，並於2024年5月1日起在市區範圍內購置新建商品住房的家庭，給予政策支持。對購買新房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動產權證2年內不可轉讓”的限制，按“先買後賣”順序“賣舊買新”。

同時，在2023年1月1日至2024年12月31日期間，在無錫市區範圍內出售自有住房並於2024年5月1日至2024年12月31日期間，購買新房的家庭，給予“賣舊買新”契稅補貼。補貼標準爲：在2024年5月1日至2024年8月31日期間購買新房的，給予新房所繳納契稅50%的補貼；建築面積在144平方米（含）以上的，再給予50%的補貼。在2024年9月1日至2024年12月31日期間購買新房的，給予新房所繳納契稅40%的補貼；建築面積在144平方米（含）以上的，再給予40%的補貼。上述補貼標準，單套補貼總額最高不超過10萬元。

另外，加大公積金支持購房力度。職工家庭在無錫市行政區域購買第二套自住住房申請住房公積金貸款，首付比例從40%調整爲20%。借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度從50萬元調整爲80萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度從80萬元調整爲100萬元。對生育二孩或三孩的本市戶籍家庭，首次公積金貸款購首套自住房的，借款人本人符合貸款條件的，最高貸款額度從60萬元提高到100萬元；借款人及配偶均符合貸款條件的，最高貸款額度從100萬元調整爲130萬元。無錫市行政區域以外城市繳存住房公積金的職工，夫妻雙方及其直系親屬（父母、子女）任意一方爲無錫市戶籍的，在無錫市購自住房時，可申請辦理公積金異地個人住房貸款。

此外，加大人才來錫住房保障。對符合條件的新引進的青年人才，每年給予本科（技師）1萬元、碩士（高級技師及以上）1.5萬元、博士3萬元租房補貼，累計支持最長兩年；給予本科（技師）最高5萬元、碩士（高級技師及以上）最高10萬元、博士最高30萬元購房補貼或購房券支持。對A、B、C1、C2類人才，給予20-500萬元購房補貼或購房券支持。全面取消各類人才落戶年齡限制和社保繳納要求，鼓勵親屬隨遷落戶。

新政還提出，進一步加大房票安置力，停止新建安置房，加大房票購房安置力度，允許延長使用期限，延長期不超過一年。加大補貼比例，在6個月內使用房票購房的，按購房使用房票金額給予7%補貼；在7到12個月內使用房票購房的，給予6%補貼；在延長期內使用房票購房的，給予5%補貼。擴大房票使用人範圍，暢通全市通用。

// 廣東肇慶：商品房按套內面積計價銷售 //

4月30日，經廣東省肇慶市人民政府同意，肇慶市住房和城鄉建設局、肇慶市財政局等7部門聯合印發了《肇慶市促進房地產業高質量發展若干措施》，提出支持促進住房消費、加大住房公積金貸款支持力度、提振房企投資信心、促進行業提質發展等四方面21條措施，5月1日起正式實施。

根據《若干措施》，肇慶提出鼓勵住房“舊換新”“舊轉保”。將全市公積金增值收益的50%以上用於支持籌集建設保障性租賃住房和公租房。制定支持購買改善性住房並推動舊房轉保障性住房有關辦法，鼓勵有改善住房需求的市民羣體，將本人或直系親屬持有的可用於出租的商品住房，自願申請納入保障性住房房源，經屬地住房保障部門審覈後，符合條件的，由屬地政府委託的機構（簡稱“實施部門”）參考市場價格一次性支付一定年限的租金進行統租。申請人的全部租金收益用於新購肇慶市行政區域範圍內的新建商品住房。實施部門統租後的房屋用於本轄區保障性租賃住房或公租房運營。

換購住房個人所得稅予以退稅支持。落實財政部等三部委有關政策，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售位於我市的自有住房並在售後1年內重新購買我市住房的，其已繳納的售房個人所得稅予以退稅支持。其中新購住房金額大於或等於原住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小於原住房轉讓金額的，按新購住房金額佔原住房轉讓金額的比例退還已繳納的個人所得稅。

推動房地產開發企業依法規範、優化和公開住房公攤面積計算方式，合理適度提高得房率。從2024年5月1日起，實行按住房套內面積計價宣傳銷售。積極有序推行商品房現房銷售。該通知旨在規範商品房銷售行爲，減少因房屋面積、計價造成的矛盾糾紛，維護市場環境，保障交易雙方的合法權益。

根據通知要求，各房地產開發企業和房地產經紀機構應對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，確保標價內容與套內面積單價保持一致。此外，各地住建部門需按照市委、市政府的決策部署，督促指導屬地房地產開發企業和房地產機構執行新規定，並適時開展督導檢查。

// 自然資源部發文，多地供地節奏或有變 //

2024年4月30日，自然資源部發布《關於做好2024年住宅用地供應有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確指出：

一、做好年度住宅用地供應計劃與住房發展年度計劃的銜接。二、合理控制新增商品住宅用地供應。三、繼續大力支持保障性住房用地的供應。四、嚴格執行住宅用地收回的有關要求。五、層層壓實責任。

《通知》中明確指出各地未來新增住宅用地供應量 與當下商品住宅去化週期、盤活存量數據 密切關聯，提出“商品住宅去化週期超過36個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，同時 下大力氣盤活存量 ，直至商品住宅去化週期降至36個月以下；商品住宅去化週期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照‘ 盤活多少、供應多少 ’的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限”。

《通知》指出 “以人定房，以房定地，統籌‘市場 + 保障’的住宅用地供應安排”，“人房地”聯動機制加快建立，未來人口規模大且人口增長的城市，土地供應也將得到更多保障。另外，《通知》明確各地在供地計劃中要對保障性住房用地優先安排、應保盡保，同時指出要統籌盤活各類存量土地用於保障性住房建設，未來保障性住房建設或將通過兩種方式來實現，一是通過協議劃撥方式，新增保障性住房用地供應；二是通過盤活房企手中未開工的閒置土地、企事業單位自有的閒置土地等方式，建設保障性住 房。優先安排保障性住房供地，爲保障房建設提供了土地保障，表明未來保障性住房建設節奏將加快，有利於加速構建“市場+保障”住房體系，加速構建房地產發展新模式。

《通知》用了較大篇幅強調要“層層壓實責任”“加強組織領導和部門協同”，當下房地產市場供求關係已經發生重大變化，4.30政治局會議也爲房地產政策明確了方向，只有各地、各部門協同落實相關舉措，壓實自身責任，才能更好地促進各項措施落實到位，才能更好地促進房地產市場平穩健康發展。

// 機構看好政策落實效果 //

廣發證券表示，“以舊換新”由點及面，40 餘城跟進出臺。響應中央關於“支持改善性需求”與“消費品以舊換新”的號召，23 年以來鄭州、南京、深圳等40 餘城出臺以舊換新政策。以舊換新可分爲收購類與幫賣類兩大模式，幫賣類爲房企與中介合作的市場化形式，由於無增量資金的引入，需求落地更多取決於市場環境；收購類以舊換新通過直接收購居民舊房的方式促進新房銷售，幫助改善需求加速落地，地方國資等增量資金直接轉化爲確定性的新房銷售，並可撬動一定居民槓桿。

“以舊換新”政策作爲2024 年國家提振內需的重要舉措，得到了各級政府的積極響應。本次政治局首次提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，以舊換新將成爲重要政策抓手，提振國內需求的同時，化解市場風險。中長期地產政策思路已經出現調整跡象，從短期應對措施，向長期制度性措施轉變，預計格局將會逐步趨於穩定，市場下行風險和壓力也會逐步緩解。

國信證券發佈研報稱，2024年4月30日，中共中央政治局召開會議。會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

1）本次中央政治局會議與房地產相關內容出現多處新表述，具備方向性意義。2）存量方面，當前房地產庫存突破歷史高點，除繼續放鬆“五限”外，收儲去庫存模式有望得到推廣。3）增量方面，優質住房意味着降低新增供地的容積率、放鬆戶型要求等。4）投資建議：本次中央政治局會議對房地產政策創新定調，若後續出臺行之有效的政策，有望爲樓市提供一定支撐，扭轉悲觀預期。中長期看，樓市的真實復甦是房地產板塊行情延續的充分且必要條件。短期看，地產板塊上漲能否延續，取決於未來一段時間內政策出臺的力度。