樓市調查   匯悅臺、星河灣與鵬瑞 廣州豪宅地圖之老錢與新貴

觀點網 近日，據合富數據顯示，僑鑫匯悅臺網簽了一套建面約1251.44平方米的頂層複式，單價高達36.86萬元/平方米，網籤總價達到了4.61億元。

此次交易不僅以總價刷新了匯悅臺在2021年創下的超過3億元的成交總價最高紀錄，同時該樓盤的成交單價也超越廣州大平層網籤記錄的歷史峰值，打破了鵬瑞1號於上月底網籤的27.69萬元/平方米的單價紀錄，重點還是一手房。

在這雙重紀錄的突破之下，市場紛紛猜測其背後的買家身份。據相關知情人士透露，買家爲僑鑫地產老業主，自匯景新城項目開始，便多次復購僑鑫的房產。

今年下半年以來，隨着國家一系列房地產政策的鬆綁，廣州豪宅成交數量節節攀升，再加上頂豪網簽單價的不斷刷新，不少業內人士表示，廣州的樓市是否已經開始觸底反彈，迎來春天？

對此，市場人士卻持有不同的看法。

頂豪間的交易

回顧2024年的交易情況，廣州的頂級豪宅市場顯得尤爲活躍。截至10月中旬，今年廣州成交的頂級豪宅中，成交金額超過2億元的已突破6套。

光是廣州老牌豪宅開發商星河灣的半島5號，就已賣出三套面積爲1260平方米的複式，其中兩套的網簽單價爲16萬元/平方米，另一套單價爲16.3萬元/平方米。

後來居上的廣州新晉豪宅開發商鵬瑞也不甘落後。9月期間，成交了兩套面積爲751.71平方米的大平層，其中一套的網簽單價更是刷新廣州豪宅網籤記錄，達到27.7萬元/平方米，不過隨後也被此次成交的匯悅臺項目所超越。

廣州頂級豪宅的快節奏成交速度，也讓北上深等一線城市看呆了眼。目前，總價在1億元以上的新盤，深圳僅成交4套。

然而，頂豪的成交能否預示着廣州樓市真正回暖？廣東中原地產項目部總經理黃韜表示，過億的成交豪宅受多因素影響，並不能代表整個廣州市場的主流，不建議過多放大。

在黃韜看來，對於上千萬或者過億的產品來說，就不單單是自用居住那麼簡單，還有增值、升值的作用。房地產的價值在於其地段及綜合考慮下的多方因素。

隨後，他以此次成交的僑鑫匯悅臺項目舉例。據市場消息，該項目在兩三年前地產高峰期時已成交，近期才進行網籤，不排除買貴的可能。再者，此次交易單價能突破天花板也是得益於其的稀缺性，但稀缺性的樓盤更加沒有可比性，價格較"任性"。

據悉，僑鑫匯悅臺在整個小區內僅剩6套房，而此次成交的是一套位於頂層的2層複式，贈送面積以及使用率都較高。從地段而言，匯悅臺位於珠江新城的豪宅檔東區，廣州最核心的富人區，每一戶都擁有270度看江視角，更別說頂層的視野。

據觀點新媒體瞭解，匯悅臺共6棟樓，主推戶型爲236-437平，統一大戶型圈層純粹，頂復僅5套，普通複式十幾套，且每一套戶型均不相同，千平頂復更是稀少，而此次房源位於5號樓39樓。

近兩年，該樓盤二手成交單價在23-31萬元/平方米之間。目前，有一套6號樓王的二手頂覆在售，建面約669平，掛牌價2.6億。此外，有相關中介透露，匯悅臺的中樓層均價大概也就22萬元/平方米。

除了以上因素外，也有市場人士認爲，富豪間的"遊戲"也會導致個別豪宅成交價格過高。大家相互購買對方高單價產品，從而形成營銷噱頭。這種成交，過於單一，階段性容易誤導市場。

當然，對於目前廣州樓市的情況，黃韜還是保持着積極的心態。"至少可以反映出目前的市場觸底是更有信心，有能力的、高端的客戶能夠更快地作出反應。"

富豪們的選擇

廣州的低調，在交易中體現得淋漓盡致。儘管頂豪的成交價格受多種因素影響，但廣州在成交套數上的領先地位，也透露出這座城市歷來不乏高端購買力。

據房地產中介介紹，近期，廣州千萬元以上的豪宅成交量明顯上身。"例如，在上個月地產新政出臺之前，預計成交量可能僅有約40套左右。然而，在僅僅半個月的時間內，我們的成交量已經幾乎與上個月整個月的成交量持平。"

在廣東中原地產項目部總經理黃韜看來，廣州豪宅市場在四個一線城市中，是最穩定、最實用，同時最具性價比。

確實，從市場供需情況來看，廣州作爲一線城市和南方經濟中心，吸引了大量高淨值人羣和富裕階層。這些人羣對豪宅的需求旺盛，不僅關注豪宅的居住品質，還看重其投資價值和社交圈層。

根據《胡潤財富報告》，廣州的高淨值人羣（家庭）數量在全國位列前五，同時它還是廣東這個坐擁全國數量最多的千萬元淨資產"高淨值家庭"省份的省會。

目前，廣州豪宅市場的供應量相對緊張，尤其是核心地段的江景資源，這是頂豪物業最佳附加價值。然而，城市擴張有周期性，價值岸線生長慢，而且規劃政策的逐年收緊，優質江景宅地的增量供應有限，稀缺性一下子就能體現出來。

從政策環境而言，近年來深圳豪宅市場的調控政策較爲嚴格，市場波動較大。相比之下，廣州的豪宅市場在政策環境上可能更加寬鬆和穩定。

然而，針對目前廣州頂豪市場的交易情況以及它的稀缺性，市場紛紛表示，難道以後就僅剩下鵬瑞1號、星河灣半島5號以及匯悅臺這三大金剛相互鬥法了嗎？

對此，黃韜卻有不一樣的看法。

他表示，鵬瑞1號、星河灣半島5號以及匯悅臺只是個別項目出彩，而不是發展商。"鵬瑞1號屬於寫字樓性質，我們不能當它是一種住宅概念，而匯悅臺所剩的產品也不多，幾乎賣完了，有也是個別。至於星河灣半島5號，其所處的地理位置並不在傳統的豪宅區，位置相對不夠優越。"

相比之下，黃韜更看好此前保利拍下的南方面粉廠地塊。在他看來，該地塊以後的產品單價在15-20萬元以上都是值得的，該產品具備一定的競爭實力。

但總體而言，隨着廣州樓市新政新規的頒佈，不乏像實用率超100%的新規產品出現，而樓市的競爭，從始至終，都是產品與產品之間的比拼。

本文源自：觀點網