樓市成交量回升 新政繼續顯效

來源：北京晚報

10月17日、18日，兩場重要的新聞發佈會引發市場關注，傳遞出強烈的“穩樓市”信號。

10月17日，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局等中央五部門聯合召開新聞發佈會，五部門相關負責人齊亮相，介紹穩地產政策“組合拳”，並釋放出“中國房地產市場已經開始築底”的官方判斷。10月18日，國家統計局發佈今年1—9月房地產市場相關數據，幾個關鍵數字的降幅均繼續收窄。

事實上，自今年9月底以來，房地產市場在一系列樓市提振政策的支持下，市場信心不斷恢復，呈現出整體回穩的態勢。中指研究院的數據顯示，2024年10月1日—20日北京新建商品住宅成交套數爲2719套，成交面積達31.10萬平方米，環比9月同期分別上漲約56%、52%。

市場

成交量明顯提升 假期後熱度延續

北京樓市繼“十一”假期迎來明顯升溫後，假期結束後的這兩週，雖然多數爲工作日，但市場熱度依然不減。從國家政策及市場消息層面，也在不斷釋放利好信號。

10月17日，住房城鄉建設部等中央五部門聯合召開的新聞發佈會上，提到了“四個取消、四個降低、兩個增加”的樓市“組合拳”政策。住房城鄉建設部部長倪虹在會上表示：“在系列政策作用下，經過三年的調整，中國房地產市場已經開始築底。”

10月18日，國家統計局公佈的數據顯示，今年1-9月，全國新建商品房銷售面積達7.0億平方米，銷售額達6.9萬億元，降幅均繼續收窄。1-9月，全國房地產開發投資額、房屋新開工面積同比連續7個月降幅收窄。

中指研究院研究副總監徐躍進分析稱，從數據上看，全國層面，居民置業意願有所修復。重點城市層面，在9月末支持政策出臺後，市場情緒明顯好轉，國慶假期期間核心城市市場熱度較節前提升明顯。

一連串的利好政策及官方表態也帶來了市場的明顯變化。售樓處人頭攢動、成交數字不斷攀升，購房者決策週期縮短……近一段時間，北京的很多在售樓盤都感受到了市場回暖的溫度。

位於北京西五環外首鋼園內的某項目主推改善型大平層產品，據介紹，10月以來，該項目到訪量明顯增多，今年國慶假期期間項目成交約爲50套，假期結束後第一週、第二週，周均成交約爲15套左右。“尤其是國慶假期期間，客戶多得連銷售顧問都接待不過來。”該項目相關負責人說。

國慶假期期間，中關村生命科學園板塊的龍湖·觀萃迎來開盤後的又一輪成交高峰，僅10月1日當天就有10組客戶成交，10月1日-6日，日均到訪客戶接近100組，環比提升超50%；日均成交5套以上，週期內共成交32套、1.9億元。

假期過後項目熱度不減，一週時間內繼續熱銷超1.2億元，工作日日均到訪超過100組。“前期觀望情緒濃厚的客戶迅速入場，期間售樓處多組客戶簽約至深夜，目前銷售案場價格暫無顯著上浮。”該項目相關負責人介紹。

2024年前9月蟬聯順義“三冠王”(成交套數、成交面積、成交金額)的龍湖順義御湖境，一、二期三居房源已基本售罄，目前在售165平方米大四居改善產品。“十一”期間取得了約2億元的亮眼業績。10月上半月，項目來訪環比9月同期提升了180%，成交量超260%。

的確，此次政策激活了市場流動性，釋放了很大一部分改善性住房需求。

另一改善型樓盤也延續了“十一”期間的銷售熱度。在10月13日首次開盤中取得了61.5億元超高業績的北京宸園項目，於10月19日加推了兩棟房源，當日到訪客戶超500人，場面火熱。

購房者

月供降幅明顯 10月25日批量調整存量房貸利率

新政的確激活了部分購房需求，降低了購房成本與購房門檻。今年以來，多地多次下調首套房貸利率下限，二套房貸利率也多數進入“3”時代。不過，這是針對新增住房貸款的政策。

正在還貸的存量房貸客戶，在9月底也迎來了政策利好。9月29日，中國人民銀行發佈公告，將引導存量房貸利率批量下調。市場利率定價自律機制也發佈倡議，批量下調存量房貸利率。自此，存量房貸客戶也迎來利率的下調。

調整後，北京的首套房貸款，利率高於貸款市場報價利率(LPR)-30基點(BP)的統一調整爲LPR-30BP；以5年期以上LPR3.85%計算，調整後爲3.55%。

北京的二套房貸款，利率高於房貸利率政策下限的，統一調整爲當地房貸利率政策下限——北京五環內二套房利率下限爲LPR-5BP，五環外爲LPR-25BP。

根據最新消息，10月25日起，個人存量房貸利率將進行批量調整。“預計大部分存量房貸將在10月25日批量下調完成，意味着大家在10月26日就可以通過貸款銀行的指定渠道查看調整結果，部分中小銀行調整時間會稍晚，總體會在10月31日前全部完成。絕大部分借款人都不需要到銀行網點辦理，對於房貸爲浮動利率的借款人不需要提出申請，銀行系統會批量調整，這部分佔存量房貸九成以上；房貸爲固定利率的借款人可通過手機銀行、網上銀行等渠道辦理。”中國人民銀行副行長陶玲在10月17日國新辦新聞發佈會上表示。

對此，中國工商銀行、中國農業銀行等多家銀行均已發佈存量房貸利率調整細則。多家銀行明確，存量房貸利率將由銀行在後臺系統直接統一進行調整，符合條件的房貸客戶不需要做任何操作，也不需要跑去銀行網點，銀行也不會收取任何費用。

如當前客戶首套房貸執行固定利率定價，可通過登錄手機銀行或網上銀行，申請轉換爲浮動利率定價，轉換後符合條件的也在本次存量房貸利率批量調整範圍之內。

於2023年6月在北京購房並辦理了商業住房貸款的李女士，當時的房貸利率是4.75%，2024年8月下調爲4.5%。而此次10月25日之後，按照新的規定，李女士的房貸利率將下調至3.55%。“第一次下調時只有0.25個百分點，每月還款上並沒有特別大的‘少還’的感覺。這次對於我來說直接下調了近1個百分點，月供減負力度很大，每月少還了400多元。”李女士說。

此外，10月21日LPR迎來今年以來第三次下調，也是降幅最大的一次。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年10月21日貸款市場報價利率(LPR)爲：1年期LPR爲3.10%，5年期以上LPR爲3.60% ，均較此前下降0.25個百分點。

觀點

政策形成合力 助房地產市場“止跌回穩”

中指研究院政策研究總監陳文靜

9月26日召開的中共中央政治局會議定調“要促進房地產市場止跌回穩”，釋放了強烈的穩地產信號。隨後，一線城市接連出臺樓市新政，多部門召開新聞發佈會，介紹“一攬子”增量政策舉措，均極大地提振了市場信心，居民置業意願有所改善。

10月17日，住房城鄉建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監督管理總局五部門聯合召開的新聞發佈會，彰顯了穩定房地產在“穩增長”中的重要作用，也體現了更加強調政策的協同一致性，進一步明確了促進房地產市場平穩健康發展的多項“組合拳”。

此外，本次發佈會上也涉及多項改善房地產市場供求關係的舉措，其中，收購存量房及盤活閒置存量土地是重要發力點。今年第四季度，預計房地產“一攬子”配套政策有望加速落實。一方面，政策或將圍繞落實好存量政策展開，如落實取消非普宅標準，優化稅費銜接政策，繼續降低房貸利率；地方國企收儲商品房政策也有望繼續打通各項堵點，存量土地盤活更多資金支持或將加快落實，配套的細化政策舉措也有望逐漸跟進；“白名單”項目貸款投放力度擴圍加力，在保交房、改善企業資金環境方面繼續發揮重要作用。另一方面，更多增量政策有望加快推出，其中核心城市充分發揮調控自主權，有望繼續優化限制性政策，更多城市或採取加大購房補貼力度、降低交易稅費等方式促進需求釋放。

當前房地產政策發力方向已經明確，未來推動各項政策落地落實將是關鍵。從市場趨勢來看，“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場呈現“回穩”態勢。10月17日的發佈會上，住房城鄉建設部也表示市場已經開始築底。預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。第四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市市場量價或將築底企穩，從而對全國市場築底提供重要支撐。

9月以來降準降息相繼落地，年內5年期以上LPR三次調降，共降低60BP。5年期以上LPR下調，進一步引導各地調降房貸利率，公積金貸款利率或也將迎來調整。存量房貸利率下調將落地，多數購房者或在明年年初享受到此次LPR下調。

整體來看，此次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，有利於帶動購房需求釋放，配合住房城鄉建設部、中國人民銀行、財政部等部門近期落地的政策“組合拳”，有望形成更大合力，助力房地產市場“止跌回穩”。 文/陳靜思

(北京晚報)