龍湖向新發展模式轉型 2023年經營性業務貢獻過半利潤

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

3月22日，龍湖集團（0960.HK）發佈2023年業績報告，去年集團實現營業收入1807.4億元，同比下降27.87%；股東應占溢利128.5億元，同比下降47.25%。

在當天舉行的業績說明會上，龍湖管理層指出，業績下滑主要受地產行業下行，以及消化存量過程中價格和毛利率下降影響。

對於房地產開發業務，龍湖集團董事會主席兼首席執行官陳序平表示，行業在經過多年發展後近兩年規模開始回落，結合近幾年數據，9億—10億平方米是全國新房住宅市場真實居住需求對應的體量。短期來看，市場信心尚未恢復，龍湖仍會持續聚焦核心城市，以銷定產。

值得注意的是，自2022年調整以來，龍湖內部將經營性現金流爲正作爲高質量發展的第一要務。2023年，龍湖的運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到60%以上。

“我們希望通過高質量發展穿越週期，去年經營性業務對利潤貢獻過半，如果後續能夠對收入貢獻過半，那就是真正地完成轉型了。”陳序平總結道。

持續聚焦核心城市

“去年龍湖集團首次出現盈利下滑，主要還是受地產航道的影響，在消化過去存貨的過程中，出現價格和毛利率下滑，進而使得盈利水平下降。”在業績說明會上，龍湖執行董事兼首席財務官趙軼表示。

據瞭解，2023年，在“防風險、保民生、促消費”目標驅動之下，各地取消區域限購、降低首付比例、調降房貸利率等政策頻出，共計出臺700餘次房地產優化政策，力促房地產市場平穩運行。

但伴隨着行業進一步調整，房地產市場規模在去年繼續收縮。國家統計局數據顯示，去年全國商品房銷售面積約11.17億平方米，同比下降8.5%，創2012年以來新低；全國商品房銷售額約11.66萬億元，同比下降6.5%，銷售額創2016年以來新低。

多數房企去年銷售額下滑明顯。報告期內，龍湖的地產開發業務實現營業收入1558.6億元，合同銷售額爲1734.9億元，銷售總建築面積爲1079.6萬平方米。而在2022年，其地產開發業務營收爲2270.2億元，合同銷售額爲2015.9億元，銷售總建築面積爲1304.7萬平方米。

過去兩年，伴隨着行業銷售額下滑、企業人均效益持續下降，諸多房企開始優化組織結構，進行精細化管理，一切向利潤看齊。龍湖管理層介紹，集團在過去兩年將管理和銷售費用從160多億元降到了100億元左右，降幅達到35%，其中管理費用幾乎減半。“整個團隊精簡後，業務更加聚焦，城市佈局也更加聚焦。”

近兩年，城市之間分化愈加明顯，多數房企紛紛向核心一、二線城市聚焦。

分區域來看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在龍湖銷售額中佔比分別爲28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二線城市銷售佔比達95%。

對於房地產行業的發展，陳序平表示，2010—2015年這六年時間，全國新房住宅成交面積維持在9億—10億平方米的水平；從2016年開始市場熱度猛增，2016—2021年全國新房住宅成交面積保持在14億平方米上下。“從9億平方米到14億平方米，這其中有不少是投資性需求。”

隨着近幾年以“房住不炒”爲主基調的一系列調控政策落地，市場熱度逐漸回落，2023年，全國新房市場住宅成交面積約爲9.5億平方米，重新回到2010—2015年間的水平。結合這些數據，陳序平認爲：“9億—10億平方米是全國新房住宅市場真實居住需求對應的體量。”

談及當前的市場表現，陳序平指出：“從去年以來，一系列高槓杆企業的陸續出險，影響了購房者的信心，這需要時間去進行修復。同時在2023年，疫情之後整個經濟還沒有完全恢復到疫情前的增速，所以居民的購房意願、負債意願仍然處於恢復過程中。”

在此情況下，龍湖對地產業務作出了更爲謹慎的安排。據趙軼介紹，從去年開始，頭部房企的拿地策略愈加趨同，都集中在一、二線城市，尤其是這些城市的核心區域，競爭非常激烈。

2023年，龍湖在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個一線及強二線城市獲取了31宗土地，權益建築面積266萬平方米，權益地價259億元，總貨值超過770億元，平均溢價率控制在8%。

截止到2023年年底，龍湖土地儲備合計4539萬平方米，對應貨值超過5300億元，其中接近80%的土儲都佈局在一、二線高能級的城市。

提及今年的銷售計劃，龍湖執行董事兼高級副總裁張旭忠表示：“不論外部市場如何變化，龍湖始終將安全性放在發展的第一位，2024年公司存量項目供貨約2400億元，這裡麪包括期初的1400億元，今年將新增的供貨大概是1000億元左右。龍湖在此基礎上根據資金情況新增獲取土地、保持彈性供貨。同時，會根據市場情況靈活應變，主力項目保持產品力優勢、穩住售價、確保利潤，同時快速清盤變現。”

據陳序平介紹，開發商在2020—2021年高點時所拿地塊於2022—2023年進行銷售和結算，利潤肯定會受到影響，公司去年開發業務結算毛利率爲11%。但後續隨着近兩年所拿地塊進入結算期，毛利率水平或有所提升。“從去年整個結構來看，龍湖2023年之後拿的項目毛利率能做到20%以上。地產商雖然說到了谷底，但是一個逐步修復的過程。”

向新模式轉型

在上述業績說明會上，談及房地產發展的新模式，陳序平表示，2016—2021年，整個房地產行業飛速發展，大多數開發企業都用了同一種方式，即負債規模與資產規模的同步上升。

這種發展模式，被行業稱之爲“舊發展模式”。“它最大的隱患是銷售規模與負債規模強掛鉤，一旦市場掉頭，負債是剛性的，而資產又面臨着無法變現的問題，所以很多企業就陸續出險。”

龍湖從2022年開始進行了一系列調整，去年內部提出了高質量的發展模式。據陳序平介紹，其內部將經營性現金流爲正作爲高質量發展的第一要務。“未來公司要靠業務產生正向的現金流去驅動增長。”

同時，在降低有息負債規模上，龍湖內部提出，要在穩步下降的同時，依靠正向的經營性現金流去下降，而非靠被動地出售資產去降負債。

龍湖將業務分爲開發、運營及服務三大板塊，包括地產開發、商業投資、長租公寓、物業管理及智慧營造等C1至C5多航道業務。

陳序平提出，未來龍湖C2至C5這四個航道的非開發類業務，爭取實現每年利潤20%以上的增長。

業績報告顯示，2023年，龍湖的運營及服務業務合計實現經營性收入248.8億元，同比增長5.7%，在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到60%以上。

具體來看，商業投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元，全年如期新增運營12座商場，其中7座爲輕資產，報告期末整體出租率爲96.2%，較期初提升3個百分點。

截至2023年年底，龍湖開業的商業項目總計88座。2024年龍湖計劃將新開14座商業項目，其中8座重資產、6座輕資產，也就意味着，到2024年龍湖開業的商業項目將超過100個。

據陳序平介紹，龍湖內部將開業100座商場稱之爲“百MALL時代”，對於新開業的項目，龍湖將進行定檔分級、一店一策的差異化管理；另外也會對存量項目進行運營效率、空間利用方面的改造提升，以此作爲提升商業業績的“抓手”。

長租公寓業務方面，截至去年年底，龍湖冠寓累計已開業12.3萬間房源，開業6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元。

據瞭解，龍湖的C3航道包括長租公寓-冠寓、產業辦公-藍海引擎、服務式公寓-霞菲公館以及活力街區四大產品線，以及目前新增的兩個品牌——佑佑兒童醫院以及椿山萬樹頤年公寓。陳序平表示：“去年C3航道已經實現了6個億以上的利潤，接下來我們會針對C3航道發佈一個全新的品牌。長租公寓業務的收入增長會達到兩位數，盈利能力也會同頻增長。”

物業管理方面，去年龍湖智創生活的物業管理業務實現穩步增長，期內總收入達102.8億元。其中，物管在管面積達3.6億平方米。龍湖管理層指出：“物管的毛利率已經達到30%，在行業中具有優勢，未來會在一些收入端再進一步發力。”

智慧營造方面，2023年，龍湖龍智造簽約的建管項目在60個左右，簽約的合同金額約40億元，這些項目會陸續在未來幾年進行確收。

據瞭解，龍湖龍智造是龍湖集團2022年最新構建的航道，涵蓋了5塊業務，包括開發管理、前期策劃、產品管理、方案施工圖BIM設計、數字孿生等五大產品模塊，代建只是其中之一。

展望代建市場未來發展空間，陳序平指出：“國外成熟市場大約有30%的外部代建滲透率，目前國內離這個30%還有很大的空間。”據他介紹，龍湖龍智造在航道協同之間具有優勢，目前整體保持30%左右的毛利率水平及較快的增長速度。

穩步壓降有息負債

業績報告顯示，2023年龍湖有息負債規模穩步下降，有息負債規模從2070億元降到1926億元，同比下降7.4%。截至2023年年末，公司淨負債率爲55.9%，在手現金爲604.2億元。

今年3月8日，龍湖提前兌付商業資產支持專項計劃（CMBS），至此，2024年一季度到期境內公司債已完全兌付。

據趙軼介紹，龍湖今年內到期的債務只有100多億元，其中年內行權或剛性到期的境內公開債券剩餘5只，存續規模爲60.1億元，且到期時間分散、無集中兌付壓力。公司目前已全額備妥5月到期境內公司債兌付資金，同時今年還會提前規劃償還2025年到期的債務。此外，2026年年底前，龍湖境外無到期公開債券。

在融資品種方面，龍湖目前國內項目貸款僅包括開發貸和經營物業貸、信用債，海外則是銀團和美元債，“目的是保持債務結構的清晰、清爽、安全。”

趙軼在業績說明會上表示，目前公司跟國有六大行及部分股份制銀行進行了深度合作，融資額度較爲充裕。融資結構方面，銀行融資佔比接近80%，“未來這個佔比還會逐步提升，助力整個公司穿越週期。”

近期，華潤商業REIT作爲首批消費基礎設施REITs成功上市，引發業內關注。作爲同樣擁有大量商業資產的房企，對於消費REITs，趙軼表示，因爲要考慮稅賦、重組以及資金用途等因素，REITs發行較爲複雜，且龍湖很多商業綜合體是跟住宅捆綁的，要慢慢剝離後才能達到發行的狀態，所以目前對於消費REITs還是一個積極關注的狀態。

不過，趙軼亦強調，在商業方面，龍湖會通過經營性物業貸，把一些資產的價值通過融資的方式體現出來。

據他介紹，目前公司約有110個重資產商業項目，用於融資的約70個，還有40個可用於後續融資，“這爲公司提供了一個長期、低成本的融資渠道。”

截至2023年年底，龍湖經營性物業貸融資達474億元，平均融資成本不到4%。趙軼表示，隨着新政支持力度的加大，今年龍湖存量經營性物業貸置換增量已超過110億元，未來有望進一步增多。

（編輯：盧志坤 校對：燕鬱霞）

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