爛尾樓潮？安信建經3提醒不踩雷

安信建經總經理張峰榮（安信建經提供）

新北市樹林區建案「凱旋大苑」因建商資金不足、宣佈停工ㄧ事，引起市場議論紛紛，甚至以「爛尾樓潮」來形容。難道，「爛尾樓潮」真的山雨欲來，預售屋與老屋重建市場將爆發大規模倒閉潮嗎？

事實上，我們觀察臺灣房地產史上的爛尾樓潮，規模最大的時間點大約是民國80幾年至90初年，當時國內房市被稱作「失落的十年」；由於建商投資浮濫、財務過度擴張，又因新建案供給量爆增、政府整頓金融體系，使建商大量倒閉而出現許多爛尾樓。「失落的十年」土建融逾放動輒高達7、8％，但今年土建融逾放比僅約0.1％左右，土建融放款風險遠低於其他各類別；若未出現建商倒賬潮，何來爛尾樓「潮」？

歷經民國87～89年本土性金融風暴後，政府進行一連串改革，如今預售制度及不動產金融管制已相對完善。

近期祭出的土建融「五大禁令」議題沸沸揚揚，據悉，五大禁令與我個人觀點如下：

一、起造人或是建案本身的土地，二者都必須作銀行信託。觀點：起造人與建築用地辦理信託，對放款的銀行與預售屋承購戶較有保障，此措施實屬合理。

二、建商須和銀行所指定的建經公司簽署「續建承諾」。觀點：與建經公司合作，並簽署續建承諾對消費者與地主較有保障，但銀行指定的建經公司若未盡到監督之責，意義便不大。其次，若只是單純簽署承諾書，其實只是流於形式，更正確的方式應是如何落實執行履約信託的續建機制纔是關鍵。

三、採先建後售的建商，自備款須先撥匯至銀行專戶，且必須撥足五成，銀行才願覈撥貸款。觀點：此舉將增加建商推案資金成本，迫使中小型建商因資金籌措能力較弱下，無法採先建後售、或賣成屋案，如因而在興建中造成資金缺口而延宕工程，則對消費者而言並非佳音。

四、建商若賣預售屋，則預售款項必須先撥入銀行專戶。 觀點：目前大多數預售屋案採取「價金信託」或「不動產開發信託」，消費者繳納的價金均須匯至信託專戶，因此影響不大，影響較大者爲採取「同業連帶擔保」的預售案。

五、建商本身必須紀錄良好，沒有任何銀行違約紀錄或交屋爭議，行庫也要檢視其以往的銷售紀錄。觀點：此措施可以降低銀行放款風險與保障消費者，較無不合理之處。

消費者如今憂心忡忡，擔心自己買預售屋踩雷，對此有三點建議：一、慎選建商，儘量選購有品牌、好信用、推案實績豐富的業者，勿貪圖便宜購買遠低於行情的建案。二、絕對要搭配「預售屋履約保證機制」，雖預售屋履保效力有限，但對於「專款專用」仍有一定的保障。三、仔細檢視買賣契約，若對契約內容有疑慮，可商請律師、地政士、建經公司等專業人員幫忙審閱。