降槓桿進行時 新世界發展40.2億港元出售愉景新城

觀點網新世界發展繼續處置非核心資產。

3月1日，新世界發展與華懋集團簽訂商用物業買賣協議，前者將向後者出售位於香港荃灣的愉景新城商場及停車場全部權益，總現金代價爲40.2億港元。

當天早些時候，便有市場消息傳出世界旗下荃灣D·PARK商場獲新加坡基金以約38億港元洽購，如若成交，將成爲香港近年最大額商場成交。

傳言在中午不攻自破，愉景新城最後的買家是華懋集團，現金代價逾40億港元。據悉，此次交易旨在優化新世界發展的資產組合，預計將於今年4月份完成，涉及商用物業總面積約63萬平方呎，包含1000個車位的停車場。

雙贏的生意

公開資料顯示，D·PARK愉景新城位於香港荃灣市中心，四周交通網絡便利，爲新界西首個地標式親子商場。商場連接新界西的公共交通，包括來往機場及皇崗的接駁巴士等，更設有一千個有蓋車位方便駕車人士前來購物，數目爲荃灣區之冠。

早年間，愉景新城由新世界和香港興業國際各佔一半權益，2010年，新世界從後者手上以13.78億港元收購愉景新城剩餘50%權益，此後愉景新城商場成爲新世界發展全資擁有。

收購後，新世界發展在2012年投入了7億元對愉景新城進行翻新，並重新命名爲D·PARK愉景新城，定位爲多元智能兒童購物樂園，是該品牌首個商場樂園，設有超過160家店鋪和旗艦店。

相關負責人曾透露，改造後D·PARK愉景新城試業時租金收入上升30%，客流增長50%，每月平均300萬人次，預料六至七年左右可以回本。鑑於D·PARK在香港本地的成績，新世界2016年宣佈擬將D·PARK引入大陸市場，計劃在內地每個城市開辦一個，首個落腳點選在武漢。

此後不斷有市場消息傳出D·PARK擬在全國多個城市落地，包括廣州新世界漢溪長隆項目等，但到目前內地第一個項目還未開出。

新世界要放售愉景新城的消息從2022年就開始傳出，當年7月，市場傳新世界正放售旗下非核心物業，包括大型商場、酒店、商廈及工廈，當中D·PARK愉景新城索價高達60億港元，料回報約3.7釐至3.8釐。

如今新世界以40.2億港元的價格出售這座商業，從賬面看較2010年的收購價也錄得了超26億港元的收益，經過十多年的運營，愉景新城價值提升了近13億港元。

可以說，這次交易對買賣雙方來說是一個雙贏的生意，華懋集團表示，對是次成功收購愉景新城商場及停車場感到欣喜。華懋對香港長遠經濟和樓市前景甚有信心，並計劃持有愉景新城商場作長線投資。

有市場觀點認爲，華懋集團此番接盤愉景新城，標誌着其在商業地產領域的大膽佈局和積極進取態度，隨着愉景新城納入麾下，華懋集團的商業版圖將進一步壯大。

降槓桿進行時

出售愉景新城是新世界發展處置非核心資產的一步。

就在這個事項披露的在前一天，新世界發展舉辦了2024財年半年度業績發佈會，其中就明確表示，接下來仍將繼續執行去槓桿，將繼續出售非核心資產，2024財年的目標是80億港元。

鑑於負債水平走高，2023年2月的中期業績會上，新世界發展就已提出切實可行的去槓桿計劃，具體措施包括：優化資本支出；積極處理非核心資產；重設股息；通過財資管理去降低人民幣貶值帶來的風險以及削減預算。

據瞭解，自2020年開始，新世界已通過沽清非核心資產，回籠資金逾420億港元，2023財年上半年就成功出售了56億港元非核心資產。包括去年的私有化新創建集團，也被視作是新世界發展去槓桿計劃的重要行動，憑此一舉獲得230億港元的手頭自由現金。

另一方面，2024財年上半年，該公司已以低於面值回購或部分贖回了旗下債券及永續債，合共約110億港元。

目前，新世界發展淨負債率爲49.9%，與之對比，該公司手頭上可動用現金爲520億港元。新世界發展執行副主席兼行政總裁鄭志剛表示，估計到2026年，集團的淨負債比率的下降速度將非常明顯。

此次成功出售愉景新城，使得新世界成功實現資金迴流，爲未來的開發項目和潛在的投資機遇提供充足的資金支持。通過剝離非核心或已成熟運營的資產，新世界發展能夠快速實現資本回收並投入到更多具有增長潛力的新項目中去。

據觀點新媒體此前報道，新世界發展表示在內地的土地都十分優質，截至去年末，總樓面面積約430萬平方米的土地儲備，大約60%都位於粵港澳大灣區和長三角地區。

同時，新世界發展也投資了許多城市更新項目，總樓面面積達到200萬平方米，全部位於廣州、深圳以及大灣區內的核心城市。銷售貨值保守估計有800至1000億元人民幣。

更值得關注的是，日前香港宣佈撤銷所有住宅物業需求管理措施，即俗稱的“撤辣”爲激活樓市活力，提振經濟注入了一針強心劑。

面對如此市況，按照計劃新世界發展將會趁機搶先推盤，預計提早在未來六個月推出大約2500個單位入市，包括北角皇都戲院項目、啓德項目等。