擊退中海、海信 海業益佳18.87億奪青島地王

觀點網沉寂許久的全國土拍市場，終於熱度再起。延續此前一日南京土拍中的追逐戲碼，6月20日，在364輪角逐後，青島保持了14年的土地成交單價紀錄被“擊破”。

據悉，青島市當天共掛牌出讓兩宗涉宅用地，總用地面積8.58萬平方米，總起始價約18.88億元。這兩宗地塊均爲青島市市轄區2024年第二批次擬出讓住宅用地。

青島市自然資源和規劃局在今年5月發佈的擬出讓住宅用地清單顯示，該批次共計出讓十宗涉宅地塊。其中，純住宅用地六宗，土地面積共計約321.12畝，位於市北區、李滄區、嶗山區及西海岸新區。

而創下近14年土地成交單價紀錄新高的王家村片區35號地塊，也爲本批次擬出讓住宅用地中唯一一宗位於嶗山區的純住宅用地。

“山東最貴城中村”託舉青島新地王

王家村片區35號地塊位於嶗山區梅嶺東路以南、規劃石老人一路以東，土地面積約2.17萬平方米，規劃地上建築面積約4.78萬平方米。地塊起始價13.75億元，僅競買保證金就需支付總起始價的一半，約6.88億元。

雖然有信息指出該地塊吸引了海信、中海以及青島海業益佳地產開發有限公司三家企業報名，但從網上交易系統的競價記錄來看，364輪競價主要在77號和88號之間焦灼。其中，77號也就是地塊的最終競得者青島海業益佳地產開發有限公司。

不同於在同一日底價成交的城陽區白雲山地塊，此次競拍前，市場就已經對王家村片區35號地塊的熱度抱有期待。

周邊配套來看，王家村片區35號地塊北側與西側有小學和幼兒園，約900米的位置有社區衛生服務中心，可以滿足教育和醫療需求。

地塊南側爲千禧龍苑、西北側爲迪生山莊。千禧龍苑因在千禧年之初奠基而得名，爲低密度洋房社區，也是青島曾經的頂級豪宅項目。迪生山莊是由青島海信房地產股份有限公司開發建造，2013年竣工，這也爲此次海信地產的參拍增加了合理性。

此外，去年12月18日，青島第三批次擬出讓地塊清單中，嶗山迪生山莊北兩地塊和城陽白雲山地塊拍賣。其中，迪生山莊西北角LS0301-22地塊，引得海信、益佳海業、金鼎智達三家房企爭奪。在96輪競價後，由青島鼎深智達置業有限公司（金鼎智達）競得，成交樓面地價25185元/平方米，成交總價3.05億元，溢價率8.25%。

迪生山莊東北角LS0301-24地塊，則是益佳海業、金鼎兩家房企參與競拍。80輪競價後，同樣被青島鼎深智達置業有限公司（金鼎智達）斬獲，成交樓面地價25021元/平方米，成交總價7531萬元，溢價率8.03%。

兩宗地塊的成交樓面地價均超過此前最高紀錄的21045元/平方米，嶗山新地王也就此產生。當地媒體曾報道，就青島全市來看，成交樓面地價僅次於市南區萊陽路8號的樓面地價33901元/平方米，迪生山莊北的兩宗地塊也就順利成爲青島已成交涉宅地塊的亞軍、季軍。

據悉，王家村片區35號地塊所處位置是原嶗山石老人前海一線最後一處“城中村”王家村社區拆遷改造用地的首發地塊。除了擁有面朝大海的自然風光外，王家村盤踞鬧市，拆遷的貨幣補償標準爲31600元/平方米，被稱爲山東最貴的城中村。整體來看，地塊位於寸土寸金的高價值區域，可以稱得上是典型的“稀缺”資源。

顯然，無論從哪個角度來看，該片區的價格底線都已被託高，在青島市位居前列。也因此，在6月20日開拍前，市場就預計新地王或將產生。

最終結果也不負衆望。364輪競價後，該地塊由海業益佳以總價18.87億元競得，成交樓面價39516元/平方米，溢價率37.23%。

這一成交樓面單價超過上文提到的市南區萊陽路8號，2010年以來的青島樓面地價最高紀錄終於被打破。與此同時，還創下青島市近三年涉宅用地叫價輪數最高、2022年以來涉宅用地溢價率最高等多項紀錄。

溢價率37.23%裡的盈利空間

與王家村片區35號地塊的熱度相比，當天底價成交的城陽區白雲山地塊表現平平，少了許多懸念。該地塊位於城陽街道白雲山路以東、春陽路以北，由青島悅銘置業有限公司（青特）以底價5.13億元摘得，樓面地價5007元/平方米。

地塊佔地面積約64057平方米，容積率1.6，建築面積約10.25萬平方米，其中住宅建面約81992.96平方米、零售商業建面約2049.82平方米、商務金融用地18448.42平方米。更爲重要的是，由同一開發商打造的青特濱湖國際是該片區的新房樓盤。

作爲城陽中心城區的延伸，白雲山板塊在當地樓市中也是熱門的置業選擇。除了青特這樣的地方企業，龍湖、綠地等品牌房企也先後進入，成爲城陽知名房企聚集的片區之一。憑藉新項目的佈局，青特能夠繼續鞏固和擴大板塊優勢。

事實上，近兩年的土拍市場較前些年熱度已經明顯下降。一方面是去庫存背景下供應縮量，另一方面企業也更明顯地選擇謹慎拿地，不盲目不冒進。

從青島市的土地成交情況來看，除了一些健康度較高的全國性企業擇機佈局外，大多爲本地企業在鞏固市場，且土地成交價格的溢價率普遍不高，這一特點在其他省市也有明顯體現。

不過，就近兩日的南京及青島土拍情況來看，滿足改善需求，具備打造高品質低密住宅空間的地塊也更易高價成交。

例如，6月19日南京土拍中，河西南G11地塊、老門東G10地塊分別爲溢價率15.23%、20.42%，兩宗地塊容積率爲1.01和1.2。

老門東G10地塊是近些年推出的距離夫子廟最近，且容積率最低的低密住宅用地，資源稟賦爲其帶來更高的溢價率。但河西南G11地塊卻以43888元/平方米的成交樓面價，成爲南京史上第二高價地。

據悉，G11地塊位於河西的黃金位置，彙集小米華東總部、阿里巴巴江蘇總部、58集團華東總部、洋河集團總部等4個大型總部。該片區在過去幾年已發展成爲南京有名的“富人區”，在享有城市生態公園的同時，未來還將引入萬象匯、德基商業，形成更完善的城市居住界面。

目前，該地區以高層和小高層爲主，G11地塊的低容積率具備打造高端項目的明顯優勢，或將成爲河西板塊改善客羣的選擇。

在青島土拍中，溢價率37.23%成交的王家村片區35號地塊也是同樣邏輯。此外，寧波、蘇州、廈門、合肥等地也出現高價地塊，北京甚至上調了部分核心區域地塊的溢價率，或許至少在供給端，將能夠實現市場的歸於市場。

回到此次青島土拍，相比消息指出的海信和中海兩位陪跑，斬獲地王的海業益佳倒顯得有些名不見經傳。但事實上，這家企業也有着特殊之處。

企查查信息顯示，青島海業益佳地產開發有限公司成立於2014年3月7日，經營範圍包括旅遊項目開發，房地產開發、銷售，酒店管理（不含餐飲服務）。該公司由青島海業石油有限公司持股60%，青島市嶗山區金家嶺街道王家村社區居民委員會持股40%。

青島海業石油有限公司是青島樂瑞特投資有限公司的全資子公司，在2020年4月，由樂瑞特投資持股10%、樂瑞特石油貿易香港有限公司持股89.9%的青島海業能源科技發展有限公司曾競得青島城陽區流亭街道的1.65萬平方米涉宅用地。

地塊位於城陽區流亭街道仙山東路北、南流路東，要求配建租賃型人才公寓並採用裝配式建築。其中，裝配式建築佔新建建築面積不低於30%。

此外，出讓文件要求競得人與城陽區流亭街道辦事處簽訂《關於解決流亭街道仙家寨社區舊村改造歷史遺留問題的協議》，且競得人須在城陽區流亭街道註冊公司，實現到賬外資不低於2000萬美元。

同時與城陽區流亭街道辦事處簽訂《承諾建設配套公共設施項目的協議》，無償爲城陽區流亭街道辦事處建設投資不低於3605萬元的基礎設施配套等工程、工程由流亭街道組織驗收並移交後，方可辦理開發工程商品房項目竣工驗收手續。

而在2023年9月，青島海業能源科技發展有限公司在仙山東路以北、南流路以東建設單位和個人因未取得驗線確認書擅自開工或者繼續施工被罰。