黃金週後熱度不減，廣州樓市成交量持續增長

9月29日，廣州樓市迎來重磅政策。廣州市人民政府辦公廳發佈通知明確取消居民家庭在廣州購買住房的各項限購政策，施行14年的限購政策就此取消。廣州由此成爲首座全面取消限購的一線城市，樓市也全面啓動。

國慶黃金週期間，廣州樓市捷報頻傳。據廣州住建局發佈數據，國慶假期期間，廣州房地產市場成交大幅增長，一手住宅總認購量5855套，認購面積約61萬平方米，7天的認購量超過今年8月、9月全市一手住宅單月網籤面積。

黃金週過後，廣州樓市即便有所回落，也仍保持高位運行。10月22日，廣州市住建局發佈數據顯示，新政實施以來（截至10月21日），廣州全市一手住宅認購量7680套，較9月全月一手住宅網籤總量（5164套）增長48.7%。此外，近期二手住宅成交也持續活躍。

作爲一線城市樓市的風向標，廣州樓市持續向好代表了購房者信心的迴歸。在此期間，政策的持續發力也爲市場增添熱度。

10月17日，國新辦召開新聞發佈會介紹促進房地產市場平穩健康發展有關情況，五部委再度聯手釋放增量政策，爲市場持續回穩夯實基礎，進一步提振社會信心。在政策的加持下，樓市止跌回穩的路徑有了具象化的實現方式。

受此鼓舞，廣州龍頭房企多數錄得成交佳績，更紛紛出招迎接政策的利好，積極衝刺全年銷售目標。越秀地產提前完成衝刺目標超150%，中海地產僅在海珠區就錄得銷售金額約20億元，保利發展廣東公司更一鼓作氣，在國慶黃金週錄得50億元銷售額的基礎上，再度乘勢向上。

一攬子政策發力 止跌信號出現

廣州樓市成交回暖的主要催化因素，是政策的到位。

9月24日，央行率先釋放重磅政策，包括降低存量房貸利率、降低二套房首付比例、延長部分房地產金融政策期限等。

9月26日召開的中央政治局會議又指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。要回應羣衆關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

隨後，四座一線城市紛紛響應出臺一攬子房地產政策，廣州的力度最大，宣佈全面放開限購。情緒烘托到位加之政策利好疊加，廣州樓市旋即切入“升溫”模式。

國慶黃金週期間，廣州一手住宅項目到訪數量和認購量普遍大幅增長，部分熱門項目到訪和認購量成倍增長。數據顯示，位於核心區的天河區保利天瑞、保利天匯等多個項目銷售火爆。其中，保利天瑞、保利天匯項目國慶以來均成交超百套，成交額約16億元。

此外，保利在海珠區域的項目表現也非常不俗。國慶期間，海珠區保利項目整體來訪突破2500組，成交套數超150套，成交週期大幅縮短約40%。標杆項目保利燕語堂悅在新政後加推樓棟， 7天累計來訪超1500組，成交超120套，金額超7億元；其餘保利發展海珠項目，成交也均過億元。

廣州此次新政力度之大，也助推樓市迎來近年最好的表現週期。數據顯示，新政熱點疊加國慶節點，客戶看房熱情普漲，國慶(10.1-10.7)爲9月周均成交7.5倍，日均爲近三年假、期最佳，爲今年中秋2.5倍、較五一及2023年國慶皆實現翻番。

成交量價齊穩 客戶入市信心足

需要指出的是，房地產市場的一攬子政策還在不斷推出，房地產市場當前的熱度也有望維持。

10月17日舉行的國務院新聞辦發佈會上，住房城鄉建設部部長倪虹介紹，住房城鄉建設部會同財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監管總局等部門，指導各地迅速行動，抓存量政策落實，抓增量政策出臺，打出一套政策“組合拳”，推動房地產市場止跌回穩。概括起來，就是四個取消、四個降低、兩個增加。

四個取消，即充分賦予城市政府調控自主權，調整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準；四個降低，主要包括降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔；兩個增加，一是通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

與此同時，國慶黃金週後，廣州樓市仍然保持明顯熱度。

廣州住建局發佈的數據顯示，今年10月（截至10月21日），廣州全市一手住宅網籤6300套、67.26萬平方米。這一數字相比9月全月一手住宅網籤5164套、56.03萬平方米，增長22.0%和19.47%；相比去年同期（去年10月1日-10月21日）的4323套、47.88萬平方米，增長45.73%和40.48%。

二手房的數據更有看點。據廣州市房地產中介協會發布的數據，10月7日-13日，廣州市二手住宅網籤3120套，環比增長181.84%。其中，中心城區網籤1744套，環比增長203.83%；外圍區域網籤1376套，環比增長158.16%。

成交量漲之外，還有一個明確的信號是，二手房業主的信心更加堅挺，開始反價了。今年國慶節期間，二手市場出現返價業主漲價房源數較9月周均增加50%，周度成交均價近3個月首次出現上漲，較9月周均上漲8%。

這其中尤以中心區域核心資產最爲突出。以珠江新城爲例，10月1日至20日，珠江新城二手房就賣出43套，已經逼近上月總成交（49套）。

利好釋放 核心資產配置正當時

成交量價齊飛說明市場的需求仍然存在，在政策到位的前提下，潛在客戶就會伺機出手。廣州作爲一線城市已經吸引了不少的外地客，核心資產的成交表現尤爲明顯。

近日，位於廣州珠江新城的僑鑫匯悅臺網簽了一套建面約1251.44平方米的頂層複式單位，單價36.86萬/平方米，網籤總價高達4.61億元，刷新中國內地單套住宅售價新紀錄

從保利天瑞的成交結果來看，這個項目國慶首日賣了25套千萬級豪宅，國慶黃金週期間成交超100套，項目還吸引了深圳、澳門客專門趕過來購買。保利天匯在國慶期間到訪超過1100組，最高單日成交就超27套，成交超過100套。

這充分說明，重點城市的核心資產，購買力更強而且目光更爲長遠。具備購買千萬級豪宅的客戶，看中的不僅是資產本身保值的能力，還有廣州這座城市未來的發展。今年以來，廣州在公建配套上明顯提速發力，多個熱門板塊設施趨於完善。

可見的是，金融城今年就進入高速兌現的新階段。

在交通建設方面，金融城正全方位加速推進。其中，金融城西區十字形主骨架路網線位已落定；臨江大道隧道已貫通，力爭今年內開通；臨江大道東延線預計2025年完工；連接珠江兩岸的魚珠隧道計劃2025年竣工；金融城地下公交樞紐，預計2026年投入使用。

在軌道交通上，金融城西區規劃的亮點之一，就在於其牢牢把握了地鐵5號線、地鐵11號線以及雙線交匯於員村地鐵站點的戰略優勢。隨着地鐵11號線即將開通，金融城西區也將成爲廣州軌道交通網絡中的重要節點。

此外，金融城作爲未來的重點商圈之一，在商業佈局上也加快推進。今年9月，金融城廣場啓動了亮燈測試，約2萬平方米的商業空間預計明年開業。同時，40萬平方米的商業綜合體也於今年3月開始招商，將爲片區超100萬居民提供高端消費體驗。

值得注意的是，9月29日，與金融城西區一街之隔的臨江大道地塊於9月29日開拍，最終保利以總價約117.6億元競得，溢價率高達33.4%。

南方面粉廠地塊規劃以盤活金融城西區成熟地塊爲抓手，圍繞地鐵站點，打造集商業綜合體、高端辦公、精品酒店、宜居社區、優質學校及生態公園於一體的城市綜合開發組團。

開始築底 樓市踏入新階段

高層發聲“止跌回穩”，地方政府發力做好基礎設施，市場接收信號購入核心資產，這或許將是房地產市場的又一窗口期。市場普遍認爲，北上廣深等一線城市未來有望全面放開限購，一線城市樓市也將率先引領市場價格向上修復。而豪宅仍是最重要的資產合理配置手段，核心資產的含金量還在不斷上升。

即便在市場低迷的階段，豪宅市場也因其稀缺性也能走出獨立行情；現在，在市場全面啓動的當下，高端市場更能夠吸引買家的眼光。

此外，豪宅的交易成本也將有望降低。10月17日國新辦發佈會上明確指出，對於取消普通住宅和非普通住宅標準方面，財政部正抓緊研究明確相關的稅收政策，主要包括增值稅和土地增值稅相關政策。

10月21日，中國央行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年10月LPR爲1年期LPR爲3.1%，5年期以上LPR爲3.6%，兩個品種均較上月下降25個基點。這是今年LPR的第三次調降，也是一次超預期的降幅。

從宏觀經濟的運作來看，LPR的下降有助於促進社會融資成本穩中有降，擴大宏觀經濟總需求，支持物價合理回升，居民消費和投資均有望得到提振，帶動實體經濟穩定增長。在此背景下，不動產也將成爲一種資產配置的路徑，被更多的投資者選擇。去年以來，已經有部分境外機構投資中國一線城市的房地產項目，例如香港置地、鐵獅門等。

隨着政策的利好持續釋放，市場也進一步細分，未來廣州的豪宅市場仍有望迎來更多的可能性。