合生創展毛利率達27%維持行業高位水平 境外公開市場債務已清零

在房地產行業仍處在轉型調整期的背景下，8月30日，合生創展集團交出了一份穩健發展的2024年中期業績“成績單”。

報告期內，合生創展集團總資產達2875.26億港元，較去年基本持平；營業收入爲138.09億港元；淨利潤爲10.83億港元；毛利潤爲37.61億港元，毛利率爲27%左右，居於行業領先水平；現金及銀行結餘金額超過216億港元，較上年期末增長41%。每股基本盈利爲0.283港元。

在業內人士看來，在地產開發結算收入和毛利率下行的行業現狀下，得益於優質的土地儲備資源和高端精品戰略，合生創展集團毛利率遠高於行業不足20%的平均水平。同時，在維持經營正常發展的基礎上，通過兩年多的努力，公司已累計壓降負債超過345億港元，境外公開市場債務已清零。

“開發+運營”業務經營穩健

毛利率達27%維持行業高位水平

2024年上半年，樓市利好政策頻出，但隨着“規模競速”時代漸漸遠去，行業回落的銷售數據持續考驗着房企的盈利能力。增收不增利、毛利率跌至10%低位以及計提各項資產減值準備成爲行業共同難題。

不過，在持續波動的市場環境中，合生創展集團的毛利率以27%的水平處在行業前列，甚至遠超多家頭部房企。這主要得益於兩大業務板塊經營穩健，一是縵品牌銷售去化率較高，品牌溢價能力較強，回籠大量現金；二是商業板塊以及輕資產運營業務步入收穫期，底層資產質地和運營收益率都相對較高。

2024年上半年，合生創展實現合約銷售額爲88.5億人民幣，其中縵系產品在集團住宅產品銷售的佔比爲70%。從各區域表現來看，環渤海區佔總合約銷售的28%，包括縵合北京售出的10億人民幣以及縵雲北京銷售的7億人民幣；長三角區佔總合約銷售的52%，其中縵雲上海銷售38億人民幣，領跑上海總價2500萬元以上的高端住宅市場；大灣區佔總合約銷售的20%，其中縵雲廣州銷售6億人民幣和湖山國際銷售約2億人民幣。此外，由合生創展集團代管代建的縵雲ONE項目於今年5月開盤，上半年合約銷售額已超過20億人民幣。

頗爲值得一提的是，截至2024年6月底，合生創展集團地產交樓銷售收入約爲96.9億港元，交付建築面積爲43.8萬平方米，平均交樓價格爲每平方米22122港元，同比上漲了24%。

在業內看來，開發業務交樓價格逆勢上漲、銷售去化率遠高於行業平均水平的背後，合生創展有四大能力值得關注。

一是持續深耕一線城市高端改善性物業開發和運營，地產板塊73%的土儲和商業板塊95%的土儲都位於一線城市，高能級城市核心地塊項目的保值增值資產屬性，爲穩住毛利率及現金流收入貢獻良多；二是爲持續擴大新產品市場影響力，合生創展集團推出“與城市共生計劃”，今年更是升級了縵品牌“全嶼生態”服務戰略，促進品牌溢價能力，將提升高端物業服務力上升至戰略層面，以期在滿足改善性居住需求賽道上，以產品力與服務力並重模式發展，驅動企業實現內生式增長；三是從我國城鎮化發展進程看，找準居民對好房子的新期待，聚焦“滿足多樣化改善性住房需求”，建設“好房子”以及提供“好服務”發力，已爲公司在房地產下半場的競爭中贏得先機“蓄力”。四是合生創展集團已形成以地產、商業、合生活、基建、投資五大板塊並驅發展的多元化業態佈局，這種“穩”而“多元”的模式，使其在地產開發之外，各項經營和服務業務也得到了獨立成長，爲公司的營收和利潤貢獻了更多力量。

這其中，商業板塊業績尤爲突出。合生商業定位爲商業生態鏈價值創造者，迅速拓展版圖，商業運營能力逐步提高，已發展輕、重兩大管理模式，形成雙平臺業務格局。

截至2024年6月底，合生商業租金收入約20億人民幣。合生創展商業板塊業務遍及北京、上海、廣州、深圳、成都、無錫等十餘個主流城市，擁有100餘個商業地產項目，已建成運營的項目面積超過500萬平方米，服務上億城市人口，超過80%的項目分佈在“北上廣深”四大一線城市。

從項目運營表現來看，自有核心品牌合生匯商場的銷售額及客流均超出市場預期。以北京朝陽合生匯爲例，其2024年上半年銷售額超35億人民幣，同比增長42%，日均客流同比增長10%，高於熱門核心商圈水平。此外，上海五角場合生匯2024上半年年銷售額超30億人民幣，同比增長35%。

商業板塊運營能力的提升，爲合生創展集團帶來穩定現金流收入的同時，起到了補充和穩壓的作用，也爲合生商業進行第三方輕拓戰略提供了有力的支撐。

獨立第三方商管面積佔比超20%

輕資產賽道發展“穩中有進”

當前，行業及市場進入資產價值重估週期，大量的資產盤活及提升效率，矢量資金需要找到適合標的抵禦通脹風險，輕資產平臺作爲專業的運營服務商，市場機會巨大。從未來構建房地產新發展模式而言，加大輕資產業務佈局也是重要方向。

相比較而言，合生創展集團於2015年就打造了商業管理輕資產平臺——合商科技。從實際落地運營效果看，合商科技的成立，提高了商業專業化管理能力，提升了商業項目價值，同時也給公司帶來了可觀收入及利潤，優化了公司利潤結構。

在合生創展集團看來，輕資產是戰略轉型發展之路，也是公司優化輕重收入和利潤結構的必要之舉，更是公司穿越市場週期及打造百年老店的必經之路。不論是商業管理、不動產基金還是品牌住宅冠名及銷售，都是拓展輕資產佈局的發展路徑。目前市場正在產出更多這樣的機會，但也不必過於着急拓展，要保持“穩中有進”的節奏。

鑑於此，2024年，合生商業輕資產業務再下一城，首進江蘇省無錫市，項目位於市中心，區位優勢明顯。截至2024年06月30日，獨立第三方的簽約管理面積總計113萬平方米，與去年期末相比，上漲4%，佔合生商業總管理面積的20%以上。

“北京超極合生匯西區將計劃於下半年開業，與東區商業體相結合，打造北京西北部集潮奢珠寶、美妝高化、新能源汽車、餐飲、親子、潮流空間等多元業態爲一體的新概念綜合體。”合生創展方面表示，下半年，集團將有更多商業品牌推入市場。

支撐經營性業務多點開花的底座，是穩健的財務盤面。當前，房地產企業能否安全發展的前提，甚至能否順利完成新舊發展動能的轉換，背後的關鍵要素，都指向處理好債務問題。

一年內到期佔比降至28%

境外公開市場債務已清零

根據中指研究院統計，2024年，房企到期債券規模爲7703.1億元，與上一年到期餘額超9500億元相比下降19.6%，但整體債務規模仍處於較高水平。

從2022年開始，在維持經營正常發展的基礎上，合生創展集團就已主動有序地壓降負債規模。據公司披露，截至20024年7月底，合生創展集團的有息負債規模爲807億港元（剔除已於7月1日償還的北京朝陽合生匯CMBS後），累計壓降超345億港元，累計降幅約30%，年均降幅10%左右。

合生創展集團方面表示，考慮7月初償還的81億港元后，公司一年內到期債務佔比從2023年的43%降到28%；剔除合約負債後的資產負債率指標均與2023年末基本持平，爲59%。

對於接下來的償債安排，合生創展方面表示，目前公司境外公開市場債務已清零。截至2024年中期末，公司公開市場債務僅89億人民幣，下降23%。同時，合生創展集團於7月1日如期兌付朝陽合生匯74.5億CMBS後，目前境內公開市場僅有兩單CMBS，存量剩餘規模爲15億人民幣，其均有良好底層資產（上海財富廣場、天津國際大廈），且均爲單一投資人，基本化解公開市場違約風險。

那麼，未來如何保持財務安全？合生創展方面表示，將繼續堅持審慎穩健財務政策，強化財務風險控制能力，充分發揮資產優勢及提高資本運作效率，持續優化債務結構，比如有息債務均對應底層資產，可通過資產的銷售和運營實現債務的自循環，保障集團運營的穩定和持續發展，實現較好的財務安全墊。

展望2024年下半年，合生創展集團表示，下半年市場依然會在波動中緩慢恢復，公司會聚焦現金流回款和達成利潤目標發力，集團將上下一心，堅定執行“四保方針”，以“保交樓”爲首要堅守目標。同時，結合供求關係的新變化以及人民羣衆對好房子的新期待，去營造好產品和提升好服務。

相關公司：合生創展hk00754