國資收購存量房在多地鋪開，收儲擴圍還有哪些難點？

國資收購存量商品房用作保障房，正在越來越多的城市鋪開。

9月12日消息顯示，銀川市正首次開展收購已建成存量商品房用作保障性住房房源工作，9月9日至28日在全市範圍內徵集已建成存量商品房，範圍爲銀川市城區“繞城高速範圍內”已建成未出售的整棟、整單元商品房(住宅和公寓)。

據當地計劃，今年銀川市將籌集2764套保障性住房，以“租賃+配售”模式解決更多城鎮低收入羣體、青年人羣的住房困難。

無獨有偶，9月9日消息顯示，合肥安居集團擬開展收購已建成存量商品房用作配售型或配租型保障性住房工作，現向安徽省合肥市相應行政區域內徵集已建成存量商品房。

9月6日泰安市也發佈了《關於徵集已建成存量商品房用作保障性住房的公告》，由泰安市泰山置新房產管理有限公司作爲收購主體，以合理價格（以同地段保障性住房重置價格爲參考上限），在主城區內徵集已建成未出售的商品房用作保障性住房。

據市場機構不完全統計，目前全國已有超過30多個城市發佈了徵集房源的公告，超過60個城市表態支持國有企業收購存量商品房用作保障性住房。

從目前各地公告內容看，存量房收購對房源的大小、房屋質量、配套資源等均有一定標準。

比如銀川要求：房源單套建築面積不大於120平方米；項目整棟樓或整單元尚未出售，已完成竣工驗收備案及首次登記，並取得商品房預售許可證，房屋權屬清晰無糾紛且可交易；項目滿足金融機構發放貸款要求；項目周邊配套設施完善，交通便利，相關配套齊全等。

合肥與此類似，房源形態方面，以整棟、整單元爲主，可實現封閉管理。同時，按照“現房爲主、精裝優先”的標準，應爲已辦理竣工驗收的現房，項目相關手續齊備，資產負債及法律關係清晰，可以辦理不動產權證書，可以滿足金融機構的貸款要求。收購房源還需滿足區位交通便利、配套設施較爲齊全，貼近區域發展核心片區等要求。

收購價格方面，銀川表示，收購價格以同地段保障性住房重置價格爲參考上限，即劃撥土地成本和建安成本相加不超過5%的利潤，泰安標準也是如此。合肥存量商品房的收購價格，不超過同地段保障性住房重置價格，其中配租型保障性住房以專業機構評估價作爲上限。

配租、配售型保障房的籌集與建設，是涉及社會民生的長期工程。

據華泰證券研報，2021～2023年，全國已建設籌集保障性租賃住房572萬套，完成“十四五”對保租房規劃目標的65.7%。2023年8月，《關於規劃建設保障性住房的指導意見》（14號文）出臺，保障房建設“配售+配租”開始並行推進。

數據顯示，2024年1～6月，全國已建設籌集保障房112.8萬套（包含配售和配租兩種），完成年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。“預計配售型保障房將成爲保障房供給的重要增量，40個城市2024年計劃籌集配售型保障房合計近14萬套。”研報稱。

“517新政”以來，在中央政策的支持下，地方頻繁發文鼓勵收儲，比如銀川、合肥、泰安等此類城市，均發佈了收購存量房用作保障房的文件，響應政策的城市越來越多。

不過，從實際落地規模看，目前國資收購存量房用作保障房，還有待提速。

8月16日，武漢市首單利用保障性住房再貸款，收購存量商品房項目用作保障性住房正式落地。武漢安家保障性住房有限公司收購招商蛇口旗下的招商愉樾項目和空港中心三期項目，收購面積超過2萬平方米，預計可轉化爲500餘套保障性租賃住房。

珠海日前也披露了一則存量商品房收購信息，珠海華髮實業股份有限公司宣佈，擬與控股股東珠海華髮集團有限公司或其子公司，開展存量商品房及配套車位交易業務，總交易金額不超過120億元，收購的存量商品房將被用於增加保障性、人才安居和商業租賃住房供給。

今年7月，福州154套住宅以整體打包方式公開掛牌轉讓，福州安住發展有限公司最終以2.73億元的底價，收購麓嶺花園等154套住宅，平均單價約2萬元/平方米。福州安住發展有限公司是福州國有企業，主要承接福州市收儲存量房轉作保障性租賃住房的任務。

相較於計劃規模，國資收儲之所以落地較慢，資本如何平衡是其中的一大痛點。

華泰證券表示，保障房具有民生屬性，主要是爲了解決符合條件的新市民、青年人等羣體的住房困難問題。因此，配租型保障房的租金應低於同地段同品質市場化租金，且年租金漲幅存在限制；配售型保障房的運營以保本微利爲原則，以“土地成本+建安成本+適度合理利潤”定價，多地擬定配售價格爲同區域商品房的5折左右。

“保障房‘保基本’的屬性決定了收儲價格不能過高，一方面需要低成本的資金來源，另一方面取決於收購雙方對價格的博弈。”華泰證券稱。以配租爲例，當前重點城市租售比普遍較低，在無補貼情形下，收儲後的運營收益覆蓋成本仍有難度，影響收儲擴圍。

除了資金平衡，收儲還需考慮供需錯配問題。比如，高能級城市保障房需求大，但商品房去庫存壓力相對較小，租售比較低，存量房回購動力不及高庫存城市。在區位上，存量難去化商品房，本身可能存在交通條件不佳、配套設施欠缺的問題，符合收購要求的核心區域住宅和商辦供給有限；項目資質上，亟需回籠資金、參與收儲積極性較高的存量房項目，可能存在複雜的抵押和債權關係，難以滿足收購要求。

爲解決上述難題，地方政府也在探索。比如，泰安市本次存量房收購，是按照“政府主導、市場化運作”的工作思路，先全面摸清了保障性住房需求量和已建成存量商品房數量兩個底數，明確了收購安排、收購主體和開發企業，科學合理制定了管理辦法。

後續，該市將以需求爲導向，以可持續發展爲目的，堅持回購後“市場化+保障房”兩條腿走路，創新制定收購存量住房運營管理機制，用好金融支持政策，實現資金可平衡、項目可持續，確保房地產市場健康有序發展。