國家金融與發展實驗室：金融與房地產應形成良性循環，支持房地產新模式構建

21世紀經濟報道記者張欣 北京報道

近日，國家金融與發展實驗室正式發佈《中國住房金融發展報告（2023）》。本報記者翻閱發現，其中專題報告《房地產新模式的構建及金融支持》（下稱《專題報告》）聚焦討論了當下的熱點話題——房地產新舊模式的轉變，以及金融如何支持房地產新模式發展。

《專題報告》顯示，依託人口紅利和快速城鎮化，住房需求快速增長，房地產市場在過去多年實行“高負債、高槓杆、高週轉”的運行模式。但隨着我國進入新發展階段，房地產發展的舊模式也發生了深刻轉變。

《專題報告》稱，從需求端看，2023年中國人口正式進入負增長時代，而城鎮化已達到63.9%，接近納瑟姆曲線（編者注：發達國家的城市化過程曲線）第二拐點（70%），這意味着快速城鎮化階段已過去。從供給端來看，我國人均住房存量已達到相當水平。隨着住房供需缺口的縮小，房地產行業超額利潤向正常利潤迴歸，房企自身逐漸失去加槓桿的動力，舊模式面臨着不可持續的問題。

《專題報告》表示，新的格局下的供需格局也發生了新變化。從需求端來看，新市民人口和獨居家庭持續增長，並且向一二線城市集聚。這兩類人羣從代際傳承的角度沒有購房需求。從供給端來看，一是城市與農村土地供給失衡，主要表現爲農村土地閒置；二是區域間土地供給失衡，主要表現爲土地規劃與人口動態分佈不適配；三是城市內部土地供給失衡，主要表現爲居住用地佔比較低。

從新的供需兩端的變化可以看出，住房總量基本均衡，但區域上人、地供需失配嚴重，租賃市場和買賣市場結構性矛盾突出。基於此，國家金融與發展實驗室認爲，房地產新模式的內涵可以理解爲：租購併舉、以租爲主；挖掘存量，多渠道供給。

“金融與房地產應形成良性循環，隨着房地產新舊發展模式的轉換，金融應支持房地產新模式的構建。”《專題報告》認爲，隨着房地產處於新舊模式過渡期，房地產金融支持的方向應發生相應轉變。與美國相比，中國房地產金融的舊模式主要表現出以下特點：

一是高槓杆。美國房企以股權融資爲主，而中國房地產處於以開發商主導的增量發展階段。截至2023年3月，美國224家上市房企中以典型的股權融資形式——REITs存在的有160家，佔比超過七成，市值佔比超八成。相比之下，中國主要是以房地產開發項目爲主，因項目回報完全可以覆蓋融資成本，因此融資處於被動地位。

二是債務期限較短。對比中國25家和美國9家典型住宅開發商1年期以上債務佔比情況，中國開發商長期債務佔比一直很低，2007年之前甚至不超過20%，2014年之後維持在30%左右。而美國開發商的長期債務佔比保持在60%左右。長期債務佔比高的債務結構可以有效減少期限錯配的風險，幫助房企度過金融危機。

三是影子銀行融資盛行。由於房地產業的高利潤特點，融資飢渴症普遍存在，正規渠道不能滿足需求時，影子銀行應運而生。但隨着影子銀行產品逐漸被納入監管範圍中，融資成本高導致部分房企無法借新還舊，由此出現流動性危機。

對於房地產金融轉型方向，《專題報告》表示，從供給端來看，進一步發展和完善REITs制度是促進住房租賃市場發展的重要抓手，同時發展政策性金融是一條中國特色路徑。從需求側來看，應形成多層次住房消費金融支持體系，並完善住房金融監管架構。

《專題報告》還進一步建議，政策性金融方面，短期內可將住房租賃專項債的商業性金融屬性轉換爲政策性金融屬性。即以項目爲主體確定發行規模，以國開行進行信用擔保，並對資金用途進行嚴格監管，力爭住房租賃專項債利率降至2%，發行期間在15年以上。長期看可成立國家住房銀行或類似機構，加強對住房租賃企業或政府住房保障部門等主體的金融支持。