觀點與譚霖對話：金科代建厚積薄發 | 博鰲新力量
編者按：2024年以來，新質生產力成爲中國經濟最核心的議題，數字經濟與科技創新則是最主要的動力，各行各業都在尋找高質量發展之路。
因應行業變化，博鰲房地產論壇將升級擴展爲覆蓋全產業鏈的“博鰲周”，並且全新策劃和推出“2024博鰲訪問”系列報道——“博鰲新力量”。
通過對全產業鏈代表性企業的調研與交流、深度採訪與對話，探尋新週期的新力量。期待這些力量成爲滾滾洪流，帶動產業鏈及經濟的煥新發展。
作爲其中的“地產篇”，我們將挖掘城市更新、代建和開發等領域的企業和人物，講述他們在房地產新發展時期的所思、所想與所得。
觀點網從2017年首個代建項目開工，到今年初“金建管”新品牌成立，金科代建業務邁過了又一個臺階，也見證着不同地產週期。
在過去的5-6月，金科開發管理髮展集團（簡稱“金科開管”）成立的全新代建品牌“金建管”持續發力，簽下了西安、大連、南寧、重慶、韶關、茂名等地六個代建項目。繼4月簽約徐州、衡陽等四個項目後，再次取得成果。
今年上半年，金科代建新簽約規模325萬平米。截止目前，累計管理在建項目超過了30個，管理面積超過900萬平米。
與觀點新媒體談及目前的房地產行業形勢時，金科開發管理髮展集團總裁譚霖感慨道：“以前常說勝者爲王，接下來是剩者爲王。”
代建業務，已是金科在新一輪的市場週期中繼續躋身頭部行列的關鍵。
轉折點
基於中國的人口以及城市發展需要，房地產行業有一個基本共識，即未來仍然會保持十萬億以上的產業規模。
“雖然房子很多，但是90平米以下的房子佔了絕大多數，整個庫存量大概是400萬億。如果按2%更新速度來計算，城市更新投資規模每年超過8萬億，所以後續的改善性住房、康養性住房、商業性住房還有產業地產，仍有很大發展空間。”
曾經的快週轉模式難以爲繼，未來，金科將會以輕重並舉、增存並舉、租售並舉作爲主要路線。今年初金科提出“一體兩翼三舉四新”總體發展戰略，除了住宅以外，在商業、產業、酒店等領域都取得相應建樹，而代建業務更是金科踐行輕資產發展方式的重要實踐。
“特別是代建，增幅巨大。去年代建行業面積達到了1.7億平米，佔整個市場10%-15%。但相對於歐美等發達國家的滲透率還有很大空間，像日本和美國，基本上在25%-30%之間。”
今年5月10日，金科開發管理髮展集團正式成立，並推出全新代建品牌“金建管”。對此，譚霖向我們透露，集團最初想過“金科建管”這個名字，但經過反覆斟酌，最終還是決定突出“金”字，因爲代表了堅實可靠的品質。
品牌煥新意味着金科開發管理髮展集團找準出發點，也將加快外拓力度，“可能通過3-6年時間，把金建管做到全國前5，進入代建行業第一梯隊。”
金建管這塊招牌，對於金科代建業務來說也是一個轉折點。
據介紹，在金建管成立之前，金科主要承接紓困代建、代資代建和小股操盤等代建方式，如今則逐步放開。
在業務類型上，金科開發管理髮展集團聚焦三大板塊，即政府代建、商業代建和和資本代建。
除了三大板塊以外，金科開發管理髮展集團能爲業主提供一站式的項目開發全面解決方案，也能提供過程諮詢等環節支持，比如政府的代建項目，可以整體委託，也可以對某個模塊工程諮詢、招商代理，還有產品打造、成本控制等方面，充分發揮在地產行業多年的開發經驗優勢，爲業主服務
關於品牌輸出方面，基於金科品牌底蘊、行業影響力以及社會熟知度，金科開管後續會把金建管作爲金科的代建品牌，全力打造，也會根據業主需要進行品牌輸出，不斷提升品牌美譽。
上半年金科開管積極在公開市場上參與江浙、華中、華南等地方政府代建投標，並承接重慶等地一些標誌性的商業類的運營項目，“接下來發力的方向，一是政府平臺待開發的用地，二是平急兩用的設施，三是政府平臺公司和政府直接管理的物業，都會全面參與，相信下半年市場一定會關注到金科在這方面取得的一些突破。”
接下來，金科開管還會成立一家營銷代理公司，對代銷代管代運營業務板塊進行孵化。
同路人
除了業務板塊，在業務拓展渠道上，金科開管也變得更加多元開放。
繼與世紀金源集團騰雲華力簽約合作後，2024年3月13日，金科開管又與綠城管理簽訂戰略合作框架協議，形成代建公司之間的抱團格局。
經過深度市場調研，金科開管判斷代建實際已進入競爭紅海，品牌房企各擅勝場。“比如華潤最拿手的是場館運營建設，綠城主要是以品質住宅爲方向，金科在產業科技園、文商旅、智慧服務這些方面有很大優勢。所以大家錯位競爭，在各自的優勢點形成聯營方式，抱團取暖，以後會是一個好的方向。”
數年前，金科股份就已經開展了股權收購、聯合競拍、項目股權合資、合作開發、小股操盤和戰略聯盟等多種模式的合作。針對不同房企的特徵，金科建立了全集團合作方數據庫，進行分類管理，這也爲代建業務沉澱了豐富的合作資源。
至於代建公司具體合作模式，譚霖表示有幾種方式會成爲趨勢：“一是成立合資公司，比如整個委託過程中，大家分別給甲方提供不同環節的增值服務。還可以聯營，可以進行股權合作，也可以分階段委託，都是機會。”
今年4月10日，金建管啓動“同路人”計劃，招募對象不限行業、不限背景，一切能推動代建信息資源、推動項目簽約、引入資金的個人或團隊，具有較好政府城投平臺、商業或資本代建信息和項目獲取渠道者優先。
截至5月15日，該計劃就新增了1000+有效信息，100+合夥人信息，推進項目數30+，項目孵化5+。
“從某些角度來講，我們既是找專業合作團隊，也是在找資源。比如有一定帶資能力，或者自己本身有項目，都可以一起合作，通過合作共贏的方式快速做大。”
面對市場規模不斷擴張、新入局者不斷涌入的大環境，金科開管將圍繞產品力、運營力、服務力“三力”核心競爭力模型進行發展，並以專家級的“兩增兩控”打造核心產品力
所謂“兩增”，一是研發增效。金科下設國家建設部甲級資質的設計研究院，研發與創新體系能力強大。至今已完成產品創新課題超過400餘項，獲取國家技術專利50多項，能爲代建業務高效發展提供強大的前端支撐。二是前策增值。市場與客戶分析，從項目類型、戶型配比、立面風格、成本配置等方向爲項目作出精準定位支撐產品定位溢價、報建價值挖掘。
而“兩控”，即成本優控與落地品控。一方面，結合金科平臺優勢與供應鏈優勢爲項目節約大量無效成本；同時，全流程質量管控，從圖紙審查、示範區評審、交付區巡檢、金工質量控制體系、客戶滿意度調查等環節全方位保障項目落地效果。
談到成本效益，在金科開管的理念中，“代建行業最重要的是適配。”
“根據客戶羣體、市場情況還有產品規劃去適配成本，不是說用越好的材料就能做出越漂亮的產品，肯定是兼顧了功能、面積、社區公共配套的合理性，最終實現客戶盈利。”
金科股份自建項目適配可以儘量理性，但代建還不一樣，業主方往往有一些自己的想法，比如建設故里的桑梓情懷，比如開闢一片陌生市場的野心，而金科開管善於給甲方提供定製化服務，最後供業主決策。
以下爲觀點新媒體對金科開發管理集團總裁譚霖先生的採訪實錄：
觀點新媒體：經濟發展模式發生變化，並傳導到了各行各業。您認爲當前環境的改變，對代建行業生態會產生什麼影響？
譚霖：首先，宏觀經濟仍處於戰略機遇期，房地產仍是十萬億級支柱性產業。
2023年末常住人口城鎮化率爲66.2%，但戶籍人口城鎮化率不到50%，未來保障房及部分剛需依然存在；現有存量住房結構中，90平方米以下佔絕大多數，在400萬億存量房中，按年2%計算，城市更新投資規模將超過8萬億元；未來改善性住房空間巨大，另外康養房、商旅房、產業地產等還有較大發展空間。
其次，市場企穩是趨勢，行業分化是規律，“剩”者爲王將獲規模收益。隨着行業洗牌加劇，企業發展分化是必然規律。
總量下降，市場競爭主體、特別是上市公司主體必將銳減，存活並轉型成功的上市房企將是未來寶貴的平臺資源。
最後，地產行業發展方向的轉變、發展方式調整，走向輕重並舉、增存並舉、租購併舉的可持續發展階段，將有力支撐代建業務蓬勃的發展。
房地產有豐富的生態場景和B、C端資源，在衍生業務創新發展方面空間較大，而代建類、盤活類業務將一馬當先。
過去五年，代建市場年均增幅達23%，2023年達到65%，按歐美成熟國家20%-30%的滲透率，國內代建市場還有3倍成長空間。
觀點新媒體：金科入局代建多年，今年煥新代建品牌推出“金建管”，出發點是什麼？
譚霖：金建管代建品牌在房地產行業新發展模式下應運而生，作爲金科股份重要的業務組成部分。
金科開管發展集團雖然正式成立於2024年，但金科在代建業務領域涉足較早，很早就已經獲取了小股操盤、融資代建、共益債模式引入等代建項目。
成立新品牌，一是看好行業本身，即代建業務市場容量夠大，龍頭企業市佔率較高，是房地產開發企業新發展模式下很好的發展賽道。
二是代建業務踐行的是輕資產模式，特徵就是投資和開發相互分離。輕資產的模式不僅能夠有效降低風險，也能幫助企業實現信用重建，同時向除住宅外的商業、產業、酒店等領域延伸，拓寬業務邊界，爲企業帶來一個新的破題方式。
金建管代建業務的快速發展也是金科新戰略的內在要求，是“一體兩翼三舉四新”戰略的重要組成部分。
金建管將通過3-6年的快速發展，躋身行業前五，進入行業第一陣營，不斷提高代建業務在全集團的營業收入佔比。
觀點新媒體：金建管是怎樣的代建模式？目前以哪些業務類型爲主？住宅項目是否會用金科品牌輸出？
譚霖：今年，金科金建管正式宣佈成立，在業務類型上主要聚焦政府代建、商業代建、資本代建三大業務，以承接全流程代建項目爲主。同時，給委託方提供一站式的項目開發全面解決方案，同時按照個別委託方的服務需求，也提供定製化、模塊化的管理諮詢服務。
在品牌管理上，金科品牌底蘊深厚，行業影響力大，業主滿意度高，具備強大的綜合競爭力，同時有着20餘年民生地產開發實踐經驗，強大的價值創造能力與運營管控體系，是城市發展進程中領先的“美好生活服務商”。
未來也會根據業主的需求，進行品牌輸出，同時全力打造“金建管”這一全新的品牌體系，不斷提升品牌價值。
觀點新媒體：從去年底到今年初，金科開管與中鐵置業、世紀金源、濟陽國資、綠城管理等公司達成不同程度的戰略合作，您認爲未來代建行業是否會形成“抱團”趨勢？
譚霖：金科開管成立以來，通過與政府平臺公司建立戰略合作、向行業內的標杆企業學習展開同業合作、向資方主動尋求代建合作等方式，積極開展政府代建、商業代建、資本代建業務。
我們認爲，代建行業已經進入紅海，各大品牌房企紛紛下場代建業務，但各房企因自身發展戰略方向有所差異，所形成的代建能力也有差異。
比如金科股份之前戰略發展圍繞四位一體，生態協同發展，金建管在代建業務方面，除了傳統住宅地產開發以外，還形成了產業科技園區、文商旅、智慧服務城市運營等方面的開發及運營能力。
未來代建行業的發展會是優勢互補，錯位合作的“抱團”發展，集各家之所長。
觀點新媒體：早年有說法稱，金科地產是以平均售價和單位建安成本佔售價比重確立產品標準，按剛需房、首次換房的改善性置業、二次的改善性置業等劃分。代建領域效益同樣重要，成本管理制度和自建開發項目相比會有哪些區別？
譚霖：產品力是金科的最重要的核心競爭力之一，26年來通過數百個品質項目的歷練，早已沉澱出一系列依託成熟配置標準打造的產品線。
比如住宅方面，我們的瓊華、博翠、集美三大產品系代表的就是高端、改善、剛改三個不同級別的產品。
在成本控制上同自建開發項目相比，我們主要有三個方面的優勢：一是豐富的經驗積累和成熟的控制標準，從規劃、平面、結構、設備、地庫、景觀等方面均有最優的成本控制方案，能保障我們的項目從拿地策劃、方案設計到施工落地都做到成本最優。
二是強大的研發能力，金科研發團隊有高級工程師、註冊師、省級建築專家上百人，並建有自己的研發基地，對新材料、新技術、新構造、新設備、裝配式、綠建節能等的運用一直領先於同行，能在項目成本最優的前提下保障項目的品質。
三是顯著的供應鏈優勢，金科有上千家戰略合作供應商，能以集採的方式爲爲項目帶來極大的成本節約。
觀點新媒體：面對市場規模不斷擴張、新入局者不斷涌入的大環境，品牌煥新後“金建管”如何建立自身護城河？
譚霖：金科代建將通過產品力、運營力、服務力“三力”核心競爭力模型，提供誠信、創利、專業、高效的服務體系。
首先是產品力。以全流程“兩增兩控”產品管控模型，打造核心產品力。
“兩增”：一是研發增效。我司下設國家建設部甲級資質的設計研究院，研發與創新體系能力強大。至今已完成產品創新課題超過400項項，獲取國家技術專利50多項，能爲代建業務高效發展提供強大的前端支撐。
二是前策增值。市場與客戶分析，從項目類型、戶型配比、立面風格、成本配置等方向爲項目作出精準定位支撐產品定位溢價、報建價值挖掘。
“兩控”：首先是成本優控，結合金科平臺優勢與供應鏈優勢爲項目節約大量無效成本。二是，落地品控。全流程質量管控，從圖紙審查、示範區評審、交付區巡檢、金工質量控制體系、客戶滿意度調查等環節全方位保障項目落地效果。
其次是運營力。金建管是一個專做代建業務的獨立公司，通過深耕地產開發二十多年紮實的專業經驗，一方面可通過完備的經營策劃、成熟的供應體系、高效的全景計劃、精準的營銷動作來實現項目開源節流，爲客戶創利；另一方面，通過全週期、全方位的數字系統和授權體系，既保障各項經營數據和經營過程可知可控可追溯，也可讓客戶能更有效、更有重點地參與到項目開發，兼顧客戶核心訴求與項目經營實際，懂操盤更懂客戶。
最後是服務力。金建管致力於爲業主提供一站式5S服務，以在態度、品行、專業、原則和效率上，爲業主提供“五心”服務——貼心、放心、順心、安心、舒心。
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