股市暴漲之後，該輪到樓市表現了

1

整個十一長假，神州上下，其樂融融。就像之前攸克君在《》中說的那樣，沉默之中，只要讓人民看到希望，就有把生活變得更好的力量。

“日本走出經濟衰退用了30年，我們只用了3天”，“把女友掛上世紀佳緣，預收彩禮錢用來加倉”。看着這樣的段子，人們會心一笑，最會撩撥情緒的段子手們一改往日的諷刺、批判和黑色幽默，研究日本經濟衰退十天之前還是“顯學”，而十多天後，記述那段歲月的名著《失去的三十年》，已經被中國讀者無情地扔進了廢紙簍。

這就是我們的時代。

伴隨着情緒的極致切換，階層滑落的怨恨，變成了對踏空行情的擔憂；就連前幾天還被冠之以“最苦一代”稱謂的90後，現在也變成“開始迎接90後的第一波紅利”。所有人都關心“後市”：股市能不能進，房子該不該買，一波史詩級的行情面前，他人的信心也能帶來某種變向的恐懼。

10月5日晚上7點半，北京宸園的售樓處，仍舊擠滿了看房的人。據說，每天都有100多組的帶看，十一期間已經認購了300多套。廣州上海傳來多個順銷項目一天賣幾十套甚至上百套的消息。

富人們買房向來差的不是那5%的首付，而是一口氣，這口氣來自信心。現場的朋友告訴我們，給他留下深刻印象的並非人多，而是客戶“下定”比以前堅決許多，這一筆不菲的錢，直接體現的就是信心。

這或許並不能完全展現趨勢，而且，我們也從不熱衷於扮演先知。實際上，理解這一輪行情的肌理和嶄新邏輯才更有意義，股市、樓市皆是如此，看懂這個嶄新的邏輯與循環，關於未來，每個人自己都可以找到答案。

2

很多人將這一輪史詩級的行情、信心的逆轉，歸結爲926政治局會議，以及相關的股市、樓市支持政策，此話不假，但這只是第一層。我們的信心還來自於第二層，在諸多支持政策背後，我們看到了兩個此前未有的趨勢：

一個是“金融集權”，另一個是“超級央行”。

這是一個始於資本市場，但要終於房地產市場的故事，要完整講述，還是先要從A股說起。

一直以來，很多投資者都抱怨A股不爭氣，繼而懷疑央行貨幣政策對市場（既包括資本市場，也包括房地產市場，房地產後文詳細展開）的有效性。用來對比的就是大洋彼岸的美聯儲。無論是格林斯潘、伯南克，還是耶倫、鮑威爾當家，只要美聯儲的手鬆一鬆，市場（還是包括美股市場和美國房地產市場）都會“積極上漲”。抱怨之餘，有沒有人想過箇中緣由究竟爲何？難道真的只是經濟基本面導致的差異？

非也。更大的原因在於，在全世界範圍內，美聯儲是名副其實的“超級央行”，美國則是高度的“金融集權”體制，正是這種地位和體制，決定了貨幣政策工具傳導鏈條最短、最直接，也就是最有效。

然而，在相當長的時間裡，中國央行沒有美聯儲這樣的地位，這與“央行的獨立性高低”毫無關係，而只和權力運行有關。在中國龐大而複雜的投融資體系中，央行只是擁有話語權的一方，而不是惟一一方，這就導致了貨幣政策的傳導鏈條更長，且效果具有不可控性。

這種“非惟一性”，是分稅制改革的“副產品”。1994年，爲了解決改革中遇到的種種問題，分稅制改革推開，大量稅收權從地方收到了中央。但當時中國經濟發展是第一位的，地方政府事權不減反增，地方要發展，要做事，就需要錢、資金，而分稅制改革將地方的收稅權拿走了，那麼地方政府的錢從哪來？

答案是融資權，變向給地方政府融資權。

這樣一來，金融體系中能對融資發揮影響的，除了央行，還有地方政府及其附帶的各類機構。這一點造就了中美央行的顯著差異，而這一輪史詩級行情的出現，恰是緣於長久以來這樣的局面發生了本質性的變化。

3

地方政府獲得的融資權表現形式是多樣化的，推動地方企業上市（無論是國企還是民企），到資本市場上融資；城投公司貸款、發債融資；地方政府直接發債融資等，實質上都是給地方發展經濟提供資金支持的工具。

賣地也是一種重要的融資工具。土地財政模式，實際上也是一種地方政府爲發展經濟適用的融資工具，只不過房企充當了一個槓桿的中轉站，房企融資買地，地方政府坐地收錢，融資的同時，債務槓桿轉移到了企業部門而已。

這種大循環的模式往往帶來兩個後果：

其一，所有市場（包括資本市場和房地產市場）實質上都變成了“融資市”，是“抽水”的過程。地方政府以各種形式抽出來的“水”，用於投資搞基建，擴大優勢製造業產能，進而拉動需求，促進出口。

其二，造就了花樣繁多的資金池。城投債的資金池、地方企業融資的資金池、銀行理財的資金池、地方政府債券的資金池等等。資金池越多，央行貨幣政策工具效果傳導的鏈條就越長，作用機制就越複雜，結果就越不可控。

通俗而言，就是央行放出來的“水”，先流不到市場層面，而是先進入了各種各樣的資金池循環、反應，但由於鏈條太長，作用機制複雜化，最終產生什麼樣的作用，和央行貨幣政策的初衷是不是一樣就很難講了。

這就是頗多爭議的“資金空轉”的重要起因之一，“資金空轉”固然有金融機構和市場主體套利訴求在推波助瀾，但這種機制和市場結構，爲“資金空轉套利”提供了空間和土壤。更直觀而言，就是央行放出的水，被其他擁有融資權的主體“吃掉了”、“抽掉了”。

過去三四年，中國的貨幣政策不可謂不積極，但是，資本市場反應有限，房地產市場基本面未有本質改觀，甚至出現過央行降準，股市下跌的“奇景”。歸根結底，是“央行的錢”沒有迅速有效到達這兩個重要的資產市場。

及至政治局會議要明確提出“止跌回穩”。

4

明晰了央行“被分走”的話語權，就能看清這一輪史詩級行情背後的重要變化了。926政治局會議，是關於超級央行重新定位的標誌性的里程碑。

近年來，金融系統“外部”最大的動作無外乎以下幾個方面：

1.清理地方存量債務，嚴控地方新增債務，既包括顯性債務，又包括隱性債務，一些債務負擔重的地方，新增融資被封禁，大型基建項目被叫停。

2.資本市場嚴格管理IPO，對財務造假等行爲嚴厲打擊，倒查追責。直接結果就是一大批排隊上市的公司撤回申請。

3.房地產和相關的土地市場“嚴控增量”——這一點政治局會議中也予以了明確——將消化存量、去庫存作爲主要工作方向。

伴 隨上述三個大動作，金融系統“內部”的以下策略要結合起來看：

1.打擊商業銀行手工補息，嚴打高息攬儲，目的在於降低銀行作爲金融機構資金之源在負債端的成本。

2.央行創設直接性工具，如央行可以和機構做股票和國債互換，從而支持資本市場；再如央行可以直接下場買賣國債，直接影響國債市場；又如央行直接“配資”支持地方收購存量房、盤活存量土地。

3.降準、引導市場利率報價下行，降低房貸首付比例，降低存量房貸利率。

內外對比，我們可以發現，地方通過債市、股市、樓市融資的話語權被極大地壓降、限制了；而央行在上述三個市場直接性的話語權成倍地增強了。這種變化帶來的直接影響，就是原來建立在地方政府融資權基礎上的五花八門的資金池將逐步弱化，其中一些還終將會退出歷史舞臺。

於是，央行成了超級央行，成了真正的“話事人”（當然，我們指的是在金融技術層面），金融的“中央集權”的態勢十分明顯。再次強調，這是一次本質變化。強央行和金融中央集權（指集中到中央政府，央行代表中央政府行使權力），能夠讓貨幣政策效果的傳導鏈條大爲縮短。從而達成一種效果：

中央想讓錢去哪，央行想讓錢去哪，錢大概就能去哪。

5

地方政府融資權被削弱、上收之後，資本市場的融資需求就會階段性的降低，從而改變原有功能更偏向於提供融資支持的格局。控制住了融資需求的量，就有了良性投資回報的基礎。

樓市這個巨大的“融資場”也是一樣。地方政府融資權強盛時，賣地籌錢的訴求會很強，在相當程度上，不斷賣地會導致樓市供應的過剩。疊加人口增長、城鎮化進程等因素，導致房地產供需關係失去平衡。

在上收融資權之後，地方政府賣地籌資的能力將減弱，（即便是讓城投公司融資接盤土地，城投公司的融資盤也受到限制），再加上“止跌回穩”、“嚴控增量”兩個明確的“政治任務”，樓市過剩供應的局面也會改觀。和股市一樣，這是良性循環的基礎。

形成了這樣的基礎之後，央行的貨幣政策的傳導鏈條通過“集權”的方式而變短，通過各種直接的工具，如股市上的與機構進行股票和國債便利互換，樓市的降首付、引導利率下行，更多的資金會進入股市樓市，而不再像原來那樣，在五花八門的各類資金池中循環、作用，而不能直接抵達這兩個最重要的資產市場。

基礎結構的變化和增量資金的直接抵達，以及這種變化的預期，帶來了長假前A股市場“高燃”。這只是一個開始，它證明了，金融“中央集權”之後，增量資金完全可以迅速準確抵達目標領域。

此後，理應輪到樓市有所表現。相比於A股，同爲資產市場的樓市總盤子更大，覆蓋面也更廣，也恰因如此，它對修復資產價格，影響總體經濟預期的作用更爲關鍵。這個長假，我們看到了一些好的苗頭，止跌回穩，經過努力，應能實現。

最關鍵的是，“給藥”的渠道已經暢通，而“藥品供應”不存在問題，這正是我們信心的來源所在。

樓市不可能像A股那樣短期暴漲，但總體趨勢應與A股類似。樓市的穩定，其實也更有利於A股的持續繁榮，只有當住房這一最廣泛的資產，其價格企穩時，纔會有更多的人有意願且有能力攜資進入股市。

這就像降低存量房貸利率，會大幅減少從股市撤資提前還房貸一樣，有助於資本市場的長期繁榮。從這個角度而言，房地產纔是那顆定盤的星。

傳奇雖然結束了，但歷史纔剛剛開始。

推薦一個視頻號

“望京街9號”

及時熱點的財經新聞

有趣，更有態度

★★攸克近期文章推薦★★

(點擊圖片即可閱讀)