個別城市首套房利率逆勢上調，風向要變了嗎？
3月以來，在繼續增強樓市需求端支持的呼聲中，個別城市首套房貸利率卻開始上調，這一逆勢操作引起廣泛關注。
據第一財經記者瞭解，河北石家莊因新建商品住宅銷售價格同比、環比連漲3個月，預計4月起將首套房貸利率下限由LPR（貸款市場報價利率）-50BP恢復至全國統一水平（LPR-20BP)，符合利率動態機制調整規則。廣東惠州不少銀行也表示，3月以來已將首套房貸利率由3.45%調整至3.6%，分別對應最新LPR（3.95%）-50BP、LPR-35BP。不過，從統計局數據來看，該市房價未出現同類情況。
有業內人士對第一財經記者表示，上述調整符合房貸利率動態調整機制和因城施策原則，而另一層原因是2月5年期以上LPR降幅較大，此前首套房貸利率減點較多的銀行“體感”更明顯，綜合貸款提振效果和息差壓力作出選擇。招聯金融首席研究員董希淼認爲，房貸利率動態調整機制的核心在於“動態調整”，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有多個方面的積極意義，符合條件的城市應該而且必須實時調整（才能起到良好效果）。
中指研究院市場研究總監陳文靜對記者表示，短期來看，後續符合條件的城市可能繼續對房貸利率進行下調，利率高於全國統一利率下限的城市則還有進一步下調的空間。
這幾個城市調升首套房貸利率
石家莊房貸利率近日關注度提升，源於網傳的一則《關於調整石家莊市差別化住房信貸政策的通知》。文件稱，自2024年4月1日起，石家莊將恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限（LPR-20BP），原因顯示爲2023年12月～2024年2月當地新建商品住宅銷售價格同環比連漲3個月。
在此之前，按照中國人民銀行河北省分行公告，2022年10月13日至今，石家莊首套房貸利率下限爲LPR-50BP。以3月20日央行披露的最新一期5年期以上LPR報價3.95%計算，當前該市新發放首套房貸利率最低可以執行3.45%。若按照上述通知調整，下個月利率下限將暫升30BP至3.75%。
記者試圖就上述通知進一步諮詢央行河北省分行，截至發稿電話未能接通。但石家莊多位商業銀行個貸工作人員均表示已經接到相關通知，但具體調整執行還要等通知，現在是“預通知”。
“現在最低是3.45%，已經接到上調的通知。”記者以購房者身份諮詢時，一位國有大行石家莊某支行個貸工作人員表示，目前仍可按照最低3.45%即LPR-50BP放貸，但月底之後應該會提高。
也有股份行石家莊當地分支機構個貸工作人員表示，的確已經收到首套房貸利率上調的“預通知”，但每家銀行具體執行情況、具體調整時間不能確定，月底之前應該會維持現在的利率水平。
遠在廣東的城市惠州，不少銀行在更早的3月初已經對首套房貸利率進行了上調。記者以購房者身份諮詢部分大行及股份行，當地分支機構工作人員表示，目前首套房貸利率最低爲3.6%，調整時間在3月初。“調整前有很短一段時間（2月LPR調整後）最低到了3.45%，後來就調到3.6%了。“一位股份行個貸部門工作人員說。
一位國有大行惠州分支機構個貸人員強調，調整後的首套房貸利率依然低於LPR及全國首套房貸利率下限（LPR-20BP），“只是現在減（點）沒那麼多了”。該工作人員表示，據其瞭解，近期當地很多銀行都對首套房貸利率做了調整，“各家可以在規定範圍內自動調整”。
房貸利率靈活調整有據可依
從房價表現來看，石家莊此次房貸利率調整有據可依。根據國家統計局公佈的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數，2023年12月至今年2月，石家莊新房價格已連續3個月上漲。
而根據2022年末央行、原銀保監會宣佈建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制，自2022年第四季度起，各城市政府可於每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月爲評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，其中價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。
以當前爲例，接下來最近一次調整時點即爲4月，符合條件的地方政府可在3月決定下一季度即4～6月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調或取消當地利率下限。反之，若某城市在某月選擇階段性下調或取消利率下限，後續評估期內新建商品住宅銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，則應在相應月份選擇自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。
“應該進行調整，也必須進行調整。”董希淼認爲，上述機制的核心在於“動態調整”，是差別化住房信貸政策的具體體現，具有多個方面的積極意義：一是有利於“因城施策”，授權地方政府根據本地房地產市場情況調整首套住房貸款利率下限；二是有助於地方政府和金融機構及時、靈活地根據市場變化情況，對首套住房貸款利率下限進行適時調整；三是有助於更好地支持剛性住房需求，也有助於堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展。
當前，我國住房貸款利率實際已形成“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎上，確定當地住房貸款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質、資金成本等因素，與借款人協商確定實際執行的住房貸款利率。
此前就有業內人士對記者表示，新發放首套房貸利率政策動態調整機制，是一套在“因城施策”原則下，“既管冷、又管熱”、既利當前、又管長遠的政策機制，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求長期有效的房地產市場調控機制。（詳見報道《如何理解房貸動態調整機制“既管冷又管熱”？從“冷”到“熱”往往需要較長時間》）
統計局數據顯示，除石家莊外，70個大中城市中，上海、西安2023年12月～2024年2月新房價格也已連續3個月同環比上漲，符合首套房貸利率恢復至全國統一下限的條件。目前來看，西安新發放首套房貸利率下限爲LPR-20BP（最新爲3.75%），上海首套房貸利率下限去年調整至LPR-10BP（最新爲3.85%）。陳文靜表示，因爲兩地利率下限本身不低於全國統一利率下限，在4月無需調整。
不過，也有業內人士提示，隨着部分地區樓市出現回暖跡象，房貸利率波動也會增加，要“珍惜”當前利率水平。在記者諮詢石家莊當地銀行過程中，多位來自大行、股份行的工作人員提示，若想享受調升前的利率水平，建議儘快申請辦理，從申請到審批放貸還需要一定時間。而據媒體報道，部分銀行已經出現客戶搶時間“上車”的現象。
陳文靜認爲，從市場表現來看，石家莊新發放首套房貸利率仍保持3.45%至月末，在此期間受房貸利率上漲預期影響，月底前或有部分處於觀望狀態的購房者加快入市，可能會帶動成交量出現階段性回升。
銷售低迷，上行難成主流趨勢
除了符合動態調整機制的城市，已有惠州這類城市選擇自發上調房貸利率，該市2月新建商品住宅銷售價格與上月持平，同比仍有下行。有業內人士對記者表示，2月5年期以上LPR迎來史上最大降幅，大幅下調25BP，調整後部分此前利率下限降低較多的城市，房貸利率進入較低水平，對降幅感受更爲明顯。綜合考慮價格對業務量和息差帶來的影響，回調的動力會有所增強。
記者注意到，2023年1月，包括惠州在內的多個城市階段性取消了首套房貸利率下限，據記者瞭解，在今年3月上調之前多數銀行執行的利率下限是LPR-50BP。董希淼認爲，惠州等地房價已經出現企穩現象，當地根據相關情況回調房貸利率屬於常規操作，這體現了地方“因地制宜”的房貸利率政策調節作用，符合差別化住房信貸政策的原則。如果未來惠州地區房價持續企穩，可能還會有相應調整動作。
目前來看，此前多輪利率下限減點調整加上LPR下行，目前全國多數城市首套房貸利率已經降至4%以下，3.45%（LPR-50BP）則屬於較低水平。而根據易居研究院的統計，在2月20日LPR大幅下調之後，在20個重點城市中，首套房貸最低利率低於全國首套房貸利率下限（LPR-20BP）的城市有9個，包括合肥、南京、重慶、昆明、東莞、佛山、天津、武漢、鄭州。而據易居研究院推測，部分城市尤其是中小城市房貸利率低於3.5%的可能性已非常大。
不過從樓市銷售復甦情況來看，當前依然談不上樂觀，房貸利率下行一定時期內仍是主要趨勢，以上述幾大城市爲例，其中不乏新房價格最近3個月同環比均連續下行。董希淼指出，首套住房貸款利率政策動態調整機制調整的是首套房貸利率下限，不完全等同於具體執行的首套房貸利率，住房貸款如何定價仍由銀行與借款人商定。在目前居民住房消費需求不振的情況下，預計將有更多銀行對多數借款人實際執行房貸利率下限。
中指研究院數據顯示，今年前兩個月，TOP100房企銷售總額爲4762.4億元，同比下降51.6%。另據國家統計局最新數據，1～2月份，國內新建商品房銷售面積爲11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。
中信證券首席經濟學家明明認爲，地產基本面仍未見改善信號，行業整體改善或仍需等待價格端企穩信號。從統計局數據來看，2月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比降幅總體繼續收窄、同比則繼續下降。
央行最新金融數據也顯示，經歷超預期“開門紅”之後，2月居民貸款再次陷入疲弱：個人貸款減少5907億元，同比多減7988億元。其中，居民中長期貸款減少1038億元，同比多減1901億元；居民短期貸款減少4868億元，同比多減6086億元。業內普遍分析認爲，除了季節性因素，主要原因依然是地產需求走弱和“開門紅”透支需求。
在此背景下，業內對於持續加強需求端支持的呼聲仍在持續，其中一大方向還是下調房貸利率、切實降低購房成本，推動觀望需求逐步入市。董希淼建議，住房信貸政策方面，應繼續調整優化限貸政策，如放寬首套房貸認定標準，只要房貸已經結清，申請房貸即視爲首套，適用首套房貸首付比例和利率水平；引導商業銀行適當降低存量二套房貸利率，對多孩家庭推出三套房貸，進一步降低居民住房消費負擔，提振居民住房消費意願和能力。