剛需加速進場，北京“老舊小”房源成交率先回暖

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道“我之前看的好多套條件不錯價格也稍微便宜點的房子，10月開始迅速就賣出去了，之前成交都沒這麼快，在售的主要是掛牌價格比較高、比較難談價的房子。我當時就擔心性價比高點的房子都被人買走，就算着急買也買不到價格合適的了。”11月4日，彭梅（化名）向21世紀經濟報道記者談起最近在北京換房的經歷，仍難掩激動。

彭梅的第二個孩子後年要上學，爲此她計劃在東城區買一套總價五六百萬元、60~70平方米、帶學區性質的二手房。7月29日，她將自家豐臺的房子掛上中介平臺之後，就着手置換。經過快3個月的看房、篩選，10月26日，她以約500萬元的價格，在東城區買下一套樓齡近40年的兩居室，成功砍價超50萬元。

近期，房地產政策“組合拳”加速落地，包括調整或取消限購、限售等購房的限制性措施，降低首付比例、公積金貸款利率、存量房貸利率等，以及通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億元。

各地也紛紛出臺樓市新政。9月底，北京樓市新政出爐，降低首付比例，減少購房所需社保年限，取消通州“雙限”，疊加其後房貸利率下調，購房者在京購房的門檻和成本進一步降低。

近日，記者走訪北京二手房市場，採訪購房者、賣房人、中介和業內專家發現，經過前期價格調整，最近北京二手房市場上出現中小戶型二手房，尤其是“老舊小”成交明顯增加的情況。除了帶學區性質的房源外，總價相對低、房屋位置較好、周邊生活便利的二手房受到更多購房者、尤其是年輕人的青睞。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，在10月北京二手房市場，總價400萬元以內的剛需住宅成交率先升溫，特別是“老舊小”房源。

剛需“決定入場買房”

尹霜（化名）在北京工作多年，一直租房居住。過去幾年房價波動大，尹霜擔心買房後房貸壓力會影響生活質量，一直沒有動過買房的念頭，今年北京樓市政策不斷優化，再加上房價回落，她決定買房，不再“給房東打工”。

近日，尹霜向21世紀經濟報道記者表示，經過綜合考慮，她希望購入一套交通便利、配套成熟的小戶型二手房。經過多番看房，10月她在朝陽區簽約了一套一室一廳的房源，總價約210萬元。

據中介介紹，此前該小區同戶型房源能賣到280萬元，與之相比，尹霜覺得現在的成交價已在心理預期價格內，“我買房不追求抄底，未來幾年內也不會出售這套房子，所以不太關心短期房價漲跌。”

9月30日，北京出臺樓市新政，將首套房的最低首付比例降至15%。不過，尹霜支付了40%的首付，每月還貸約7000元，因爲覺得手裡的積蓄沒有更好的投資去處，再加上不想揹負太大的房貸壓力，也擔心未來工作和收入的穩定性。

和當前近5000元/月的房租相比，尹霜每個月只需再多付約2000元，就可以擁有一套自己的房子，多一份在北京生活的安定感。即便未來不自住，按照現在的租金標準，也能以差不多4300元/月的價格出租，抵扣大半月供。

今年下半年，在葉友洲（化名）的人生清單中，“買房”的優先級被提到了最高。與很多爲結婚而買房的剛需族一樣，留給葉友洲的時間窗口期並不寬裕。

11月5日，葉友洲向21世紀經濟報道記者表示，在大學畢業至今的十多年時間裡，他不止一次動過買房念頭。在反覆觀望和糾結中，等來了北京房價的階段性回調，再加上近期利好政策帶動下市場成交回暖，他決定入場買房。

與很多預算吃緊的剛需購房者有所不同，葉友洲手裡有500餘萬元現金可用作首付，但深思熟慮之後，他決定把房屋總價控制在400萬元以內，全款買房，留出一定的存款以應對未來的不確定性。

綜合考慮了與父母家的距離、上班路程、生活配套設施等因素，葉友洲將購房範圍鎖定在朝陽區東三環沿線。由於目標範圍內沒有價格合適的新房或次新房，他看了二十多套“老舊小”後，決定在這一區域內購買50~70平方米的二手房。

彭梅的情況有所不同，她既買房也是賣房。7月底，她將自家豐臺區75平方米的房子以378萬元的價格掛上中介平臺，那套房子緊鄰南三環，樓下就有公交站，三四百米開外就是地鐵站，周邊商超等配套成熟。

由於處在換房期，在中介的催促下，彭梅在兩個月的時間裡多次調價，最後掛牌價降至365萬元，在小區同戶型房源裡面有了價格優勢。那套房子從掛牌到成交經歷了約兩個半月的時間，加起來有差不多200組看房，也有多個意向購房者談價，但都沒有下文。“10月之前大家砍價都很狠，一砍就是四五十萬元，甚至有砍100萬元的。”彭梅說。

9月底北京樓市新政出臺後，彭梅發現市場一下就活躍了起來，而且那套房子所在區域的不少“老舊小”都抓住窗口期降價，吸引更多人看房，但實際可談價的空間有所減少。

彭梅的房子最後賣給了10月之前就談過價格的意向客戶，8月該購房者出價330萬元，低於彭梅的預期底價，沒能成交。經過兩個多月的時間，購房者購房資金加快到位，再加上彭梅着急換房，最終又降價了幾萬元成交。

11月4日，豐臺另一區域的中介向21世紀經濟報道記者表示，當前該區域內中小戶型賣得更好，這一方面是因爲9月底新政出臺之後更多剛需有了購房資格，另一方面是市場不乏兩居換三居甚至四居的改善性住房需求，在售的中小戶型房源增加，談價空間相對大。

前述中介表示，區域內想要購買三居室房源的家庭不少，但目前在售的三居室價格相對偏高，很多賣房人沒那麼着急賣。在價格合適的情況下，三居房源也能很快出售。

不少有學區需求的購房家庭會選擇海淀萬柳片區，該區域一位中介向21世紀經濟報道記者表示，10月該區域共成交二手房57套，較9月增長明顯，其中中小戶型房源成交佔比增加，近半成交房源在90平方米以下，這些房源多低於70平方米。

“老舊小”性價比凸顯

合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，現在北京小戶型二手房主要有兩類，一是剛需房，主要是位置好、配套成熟的“老舊小”。買房人可以用兩三百萬元在二環、三環附近買到一些高性價比房源，尤其是一些覺得公共區域相對沒有那麼重要，更傾向於將室內裝修做得更好的年輕人會選擇買“老舊小”。再加上這一輪房價調整之後，“老舊小”的價格已經回落到讓買房人有較強獲得感的狀態，這類房源成交有所上漲。

郭毅表示，另一類小戶型房源是帶有學區性質的“老舊小”。一些學區相對優質片區的二手房以“老舊小”爲主，前期價格調整後這些房源價格出現超跌，跌幅在30%左右。從子女就學角度考量，購房者買房決策會更加聚焦優質學區，片區內“老舊小”房源價格和價值的迴歸，帶動成交量攀升。

郭毅分析稱，二手房在產品力上很難匹敵新房，存在公共區域較舊、大門較差、園林規劃不足等短板，很多小區還存在人車不分離現象，這些二手房要靠低房價、低生活成本來增加競爭力，吸引購房者。這就意味着這些房源的客羣大部分是剛需或者有學區需求的剛性改善羣體，再就是一些會選擇在工作地周邊高性價比小戶型房源的年輕家庭。

北京市住建委統計數據顯示，10月北京二手房網籤1.7萬套，環比增長31%，創19個月新高。另據北京鏈家數據，10月1日-30日，北京二手住房簽約量同比增長138%，與9月全月相比增長80%。預計全月簽約量可比肩2017年3月水平，爲91個月來最高。

北京鏈家研究院院長高原表示，10月北京二手房市場買方數量大幅增加，賣方數量小幅下降。10月1日~30日，新增客源量同比增長超四成，環比增長近兩成，而新增房源量和庫存房源量均較上月有所下降。全市各區域及各類別住房交易量均有所提高，但五環外、剛需型產品交易熱度提升更爲明顯。主要原因爲9月底北京新政對購房資質要求與首付比例進行調整，通州“雙限”亦被取消，政策更加利好剛需羣體。

張大偉表示，在10月北京二手房市場，總價400萬元以內的剛需住宅成交率先升溫。特別是“老舊小”房源，經過前期價格調整，吸引部分購房者關注並達成交易。

張大偉還稱，北京10月二手房套均成交面積約爲87.52平方米，低於9月的約91.16平方米，在一定程度上佐證了中小戶型房源成交佔比有所增加。9月30日北京出臺新政，疊加房貸利率下調，惠及此前購房壓力較大的剛需羣體、新獲取購房資格的置業羣體，部分過去在北京租房的羣體開始入場買房，在有限的預算範圍內，不少購房者更青睞交通便利、配套完善的中小戶型房源。

中指研究院研究副總監李益峰向21世紀經濟報道記者表示，當前北京二手房市場仍以剛需爲主，500萬元以內產品成交佔比超60%，今年三季度500萬元以內產品成交同比增長39%。最近500萬元以內的中小戶型二手房成交在增加，10月剛需入市加快，特別是“老舊小”因爲前期價格下跌到位，成交較多。

李益峰認爲，除了政策降低購房門檻和購房成本、二手房性價比提升外，北京中小戶型二手房成交增加，也有在止跌企穩政策指引下，置業信心開始恢復這一因素的影響。

高原表示，根據經驗來看，剛需型二手房交易熱度的提升，能夠推動置換鏈條平穩運轉，未來購房熱度有望逐步向其他片區傳導。

李益峰認爲，在改善型需求上升的市場大環境下，如果政策對改善性住房需求有更多支持，新房市場、二手房市場都將受益，未來二手房改善型戶型成交佔比或進一步提升。