風向標出現！杭州全面取消二手房限購
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道3月14日上午，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發佈《關於進一步優化房地產市場調控措施的通知》（以下簡稱《通知》），從加大住房保障力度、優化二手住房限購政策、優化增值稅徵免年限、加快城市有機更新、落實房地產融資協調機制等方面進一步完善房地產市場調控。
其中，《通知》明確優化二手住房限購政策，在本市範圍內購買二手住房，不再審覈購房人資格。同時明確優化增值稅徵免年限，本市範圍內個人出售住房的增值稅徵免年限統一調整爲2年。
早在去年10月16日，杭州市已將限購區範圍縮減到了上城區、拱墅區、西湖區和濱江區四大中心城區。如今，時隔不到5個月之後，非杭州戶籍居民也均可在上述四區購買二手住房。
3月14日下午，杭州市住保房管局召開記者會，據相關負責人介紹，此次新政主要出於支持剛性改善住房需求，促進市場信心，通過降低交易稅費減輕各方負擔。此外，希望通過激活二手房市場，提升二手房市場的活躍度，來促進一二手房的聯動，促進整個市場的平穩。
至於接下去是否會給新房限購“鬆綁”，該負責人迴應稱，出臺相關措施的初衷，是保持市場預期的平穩，針對目前新房、二手房的熱度差異，有什麼問題解決什麼問題，針對具體問題出具體措施。其還表示，如果隨着市場的變化，有必要進一步優化政策，也會適時採取相關措施。
克而瑞地產研報指出，杭州放開二手房限購、放寬增值稅徵免條件，兩項新政均精準指向二手房政策優化，旨在打通二手房到新房再到穩土拍的循環通路。作爲熱點一線城市，杭州的示範意義不容小覷，未來更多城市有望跟進調整增值稅、個稅徵免條件減輕住房交易負擔，更進一步，契稅優惠稅率也存在調整空間。但短期內對於救市效果不宜有過高預期。
次新房伺機解套
杭州主城區的商品房仍處於限購狀態，這有些出乎市場預料。業內人士指出，杭州樓市新政指向性精準，也爲後續政策優化調整留有餘地。
一個事實是，杭州二手房成交量在經歷去年11月的衝高後持續回落，市場盤整、交易成本（以增值稅爲主），均爲阻礙因素。降低限購區稅費成本和購房門檻，顯然有助於激活市場需求。
正如前述住保房管局相關負責人所言，目前杭州新房市場熱度尚可，但二手房市場熱度持續下跌。
由此，止跌二手房市場具有一定迫切性。據杭州貝殼研究院數據，2月杭州二手網籤2543套，環比1月(6663套)下滑62%；2月帶看量環比1月減少45%，同比去年2月減少55%。上週帶看量與去年12月下旬相當，節後周度帶看量已出現下滑，相較新增掛牌量，帶看量下跌較快。
儘管進入3月以來，杭州二手成交量已有復甦跡象，日均成交環比有所上升，但從交易雙方拉鋸的週期來看，二手房成交量走勢依然不明朗。
很顯然，杭州當前“救市”的目的就在於打通二手房置換鏈條，讓市場新增房票和資金，也會有助於提高新房的熱度，繼而再反哺二手市場。
此前，已有多個一二線城市在不同程度上打開限購。相比之下，杭州全面放開二手房限購目的更精準。這背後，是杭州近兩年交付的新房數量大增，一定程度上助推流入二手房市場的房源。綜合公開信息統計，2023年杭州約107個樓盤（住宅）迎來交付，新增供應10.5萬套。隨着2021年和2022年在售樓盤的相繼建成交付，2024年的杭州還將迎來一個更大的交付潮。
中指研究院數據顯示，當前杭州二手住宅掛牌量已近14萬套，2024年，杭州二手房市場仍將面臨約7萬套交付房源入市，掛牌房源儲備規模巨大，將進一步加大庫存壓力。
記者通過市場調研瞭解到，二手房巨量掛牌下，不少房東急於出手，只能虧本賣房，新政之後的市場情緒也傾向於觀望。
盤活杭州樓市
交付高峰同時，杭州土拍供應也將進入高峰期。杭州今年首批擬出讓地塊清單共有8宗地塊，分佈於拱墅區、上城區、濱江區、西湖區，總面積爲27.25公頃。回顧2023年，杭州宅地共進行了15場土拍（含2022年五批次），累計成交涉宅地塊123宗，總成交金額1780億元，僅次於上海，位列全國第二。據《杭州市2023年度國有建設用地供應計劃》，杭州2023年出讓宅地最多的三個板塊爲：運河新城、東湖新城、錢江新城二期。
二手成交量持續低迷將傳導到新房市場和土拍市場，因此杭州此次新政是爲了保證置換鏈的有效，置換的人可以賣掉房子，拿到預算，確保在場均是有效房票，維持新房市場的熱度。
手上有多套二手房的張志傑（化名）在新政出臺當天就把手上位於奧體板塊的一套次新房掛牌了，且價格略低於同小區同戶型。他認爲，二手房成交活躍後，會刺激新房市場，預計紅盤和粉盤的搖號難度會加大，此時會有一部分客戶關注到新盤前幾期的次新房房源。
當下杭州二手房市場正在“以價換量”。有機構統計，有超過180個熱門小區的成交均價同比之前都有不同程度的下降。位於蕭山區、臨平區這樣的遠郊區域，有一些小區房價降幅超過了20%，如華瑞晴廬、金地藝境等樓盤。
板塊優勢不突出、掛牌量較大的次新房小區，降價情況更爲明顯。貝殼找房app顯示，位於餘杭的曾經的萬人搖紅盤融信瀾天，2023年年中二手房成交均價在33920元，目前有房源掛牌27464元/平方米，半年間跌幅近20%。
同策研究院數據顯示，杭州2月份二手住宅成交量爲2223套，環比1月份下降了62.3%，同比去年2月份下降了67.8%；成交均價爲30440元/平方米，環比1月份下降了0.6%，同比下降了6.5%。
同策研究院研究總監宋紅衛表示，量價齊跌是杭州二手房市場當前的表現，同時，掛牌量還在高位。因此，二手房市場壓力較大，傳導到新房市場壓力也較大。
數據顯示，杭州2月份新建住宅成交1403套，環比1月份下降了57.5%，同比下降79.5%，庫存1026萬平方米，去化週期14個月。宋紅衛指出，在此背景下，杭州放開二手房市場限購政策，對於二手房有明顯的利好。從杭州客羣來看，六成爲杭州本地客羣，四成爲非杭州客羣。如何激發這部分客羣的需求釋放是救市政策的核心，杭州在限購政策上優化的空間有限。
近期，其他強一線城市、二線城市大部分對商品房限購實行局部放開以及陸續啓動商品房“以舊換新”。宋紅衛認爲，杭州採取二手房領域限購政策一步到位的策略，放開二手房限購後，對於二手房市場有一定提升，預計3~4月份二手房成交量會有明顯提升。杭州也是一二手市場聯動較強的城市，二手房流動速度加快，會帶動置換需求的釋放，進而會帶動新房市場的去化速度。