房屋何以養老③｜“無痛”續籌、商業收益補充住宅專項維修金缺口

“通過梳理覈對，我們發現大部分居民家維修資金餘額沒有低於50%，但是由於歷史原因，有13戶業主的維修資金賬戶低於首期籌集維修資金的30%。因此，請13戶業主將維修資金補足至首期維修資金的50%，成爲這次維修資金續籌的重點。”上海綠華新苑業委會主任鄭汝亮表示。

“虹口黨建”公衆號顯示，上海綠華新苑小區1998年竣工，爲商品房小區，共有236戶，首期籌集維修資金134.74萬元。由於缺乏資金補充來源，多年來房屋修修補補使用，小區維修資金已所剩不多，影響到了大額維修項目的開展。

綠華新苑小區是房屋養老金賬戶中個人維修資金部分不足的解決案例。近日來，住建部表態建立房屋養老金制度，使其成爲公衆關注的焦點。

房屋養老金錢從哪兒來？住房和城鄉建設部相關負責人表示，由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業主交存的住宅專項維修資金，交存按現行規定執行。

可以看出，22個城市的試點主要是把公共賬戶建立起來，而公共賬戶並不需要老百姓出錢。

但是需要指出的是，有的小區專項維修資金存在“缺口”，甚至一些老舊小區並無專項維修資金，而這些小區恰恰是維修需求和頻率最高的房子，有更多的小區，專項維修資金普遍存在使用率較低的情況。

部分小區專項維修資金不夠用：

“無痛”續籌、二手房業主續籌

位於上海的雙陽綜合大樓，是20世紀90年代初的獨棟大樓，自2017年物業管理公司接掌以來，面臨的挑戰日益凸顯，其專項維修資金儲備初時不足60萬元，顯得捉襟見肘。隨着時間推移，這棟大樓屋頂、電梯等公共基礎設施紛紛亮起維修紅燈，但是到2020年末，維修資金僅剩20萬元，遠低於30%續籌安全線，迫使維修資金的再籌集工作成爲亟待解決的關鍵議題。

最終的解決方案是，該小區業委會聽取區房管局和街道城建中心的指導意見，採用與物業費一併收取的方式，按每平方米0.2元/月的續籌標準開展日常籌集，通過細水長流的方式“無痛”續籌維修資金。

這是房屋養老金賬戶中個人專項維修資金部分不足的另一個籌集案例。

1998年，我國《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》出臺，並於1999年1月1日正式施行。在2007年，《住宅專項維修資金管理辦法》出臺，正式取代了1998年出臺的管理辦法，每平方米建築面積交存首期住宅專項維修資金的數額爲當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。

住房專項維修基金在維護小區公共區域的日常運作及確保電梯等關鍵設施的及時更新與升級方面，扮演着至關重要的角色。

但是需要注意的是，隨着大修大補，一些老舊小區的維修資金存在不夠用的情況。根據上海市物業管理事務中心統計，截至2023年底，上海商品住宅維修資金低於首期交存金額30%的小區有400餘個。

對於部分老舊小區專項維修資金“缺口”的問題，華中師範大學經濟與工商管理學院副院長陳淑雲表示：“過去老舊房屋，比如房改房，房屋專項維修資金由原房改房的單位來繳存的，這部分資金可以根據具體情況劃歸個人賬戶；如果房改房原單位破產的，或者是老舊商品房專項維修資金個人賬戶已經用完的，這種情況建議國家出臺相關辦法進行補建和續籌。”

根據上海今年8月30日印發的《關於規範本市住宅維修資金管理的若干規定》，小區維修資金餘額不足首期籌集金額30%的，業主應當按照國家和本市的相關規定、專項維修資金管理規約或者業主大會的決定，採取一次性或分期方式再次籌集維修資金。

“今後，我國商品房市場逐漸轉向存量市場，隨着存量商品房市場增大，就可以通過二手房買賣來進行續籌，但部分不能夠交易的二手房是當前的難點。未來，相關部門也可以出臺相關法律，來明確房屋產權人履行對於建築物全生命週期裡面的公共部位、公共設施的維護的相應責任。”陳淑雲說。

在中國城市經濟學會房地產專業委員會委員謝海生看來，首期繳納意味着後續根據需要還需補充，但考慮到現實情況，在業主之外應該探索多渠道籌措資金，儘量減少老百姓負擔。一是政府、公房原產權單位有條件的適當補貼一部分，不少城市已進行了相關探索；二是挖掘小區商業潛力，獲得收入補充到維修資金中。

專項維修資金使用難、利用率低小區：

優化申請動用程序

相對於一些小區專項維修資金的不足，另一些年代不算久遠的小區則存在專項維修基金使用率較低的情況。

根據《物業管理條例》的相關規定，業主大會決定使用維修基金的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。

由於需要業主投票同意、使用程序繁雜等原因，致使專項維修基金存在利用率較低的情況。

據上海市房地產科學研究院報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約爲4%和5%，大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。總體而言，現行的專項維修資金制度難以實現房屋“應修盡修”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，按照既有的提取-使用規則，專項維修資金用於共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，仍然存在程序冗長、提取和使用難，導致一邊是資金“睡大覺”，一邊是需要大修大補而不得、不及時，從而損害一個物業管理區域（一個賬戶）全體業主的權益。

謝海生認爲，住宅專項維修資金使用效率低，一方面是由於多數建成的房屋還沒有進入到設計使用年限的中後期；另一方面是專項維修資金“歸集-提取-使用”的規定，特別是申請動用程序較爲煩瑣，或需根據現實情況變化進行一定優化。

無住宅專項維修資金老舊小區：

挖掘商業潛力、停車收入等

值得關注的是，還有一些老舊小區並沒有專項維修資金，這些小區建立於專項維修資金政策實施之前，目前已經進入“老齡化”階段，面臨着體檢與維修，如果沒有專項維修資金，應該怎麼辦？

根據住房城鄉建設部科技與產業化發展中心數據，截至2022年底，城鎮既有房屋中建成年份超過30年的接近20%。

上海市房地產科學研究院稱，據《中國人口普查年鑑-2020》及相關數據顯示，城鎮存量住房規模已超過300億平方米。以10年爲一個週期來看我國家庭住房建成時間，2000年以前的房屋佔比達到27.55%。

據新華社報道，天津濱海新區，無專項維修資金的房屋約佔25%。

沒有專項維修資金的老舊小區怎麼辦？目前，這類房子恰恰是維修需求和頻率最高的房子。

在住房專項維修資金方面，根據今年6月份《天津市濱海新區房屋養老金管理辦法(徵求意見稿)》，對於無專項維修資金個人賬戶的情況，可以按照不配備電梯房屋40元/建築平方米、配備電梯房屋60元/建築平方米的標準，補交個人賬戶資金。

此外，目前，在不少老舊小區改造中，資金來源更多是財政支持與企業自籌。

謝海生建議，除了要利用好房屋體檢和房屋保險制度，還要積極探索綜合的、創新的、更加徹底的更新改造方式。比如，老舊小區在城市中地理位置一般相對優越，考慮到現實情況，在符合一定規則和程序下，按照“肥瘦搭配、片區統籌”的原則，採取推倒重建方式、並給予適當的容積率獎勵支持（如在原來六層基礎上加一層出售），這樣既能解決老舊小區維修資金不足問題，又能對老舊小區進行徹底改造，如加裝電梯、增加車位、功能完善、戶型優化及適當增加面積等，還能帶動房地產上下游產業發展和就業、促進建築裝修和傢俱家電消費等。

謝海生還表示，儘量挖掘老舊小區的商業潛力，利用盤活閒置、低效利用的空間，以及停車、廣告等收入來彌補專項維修資金的不足。

新京報記者 段文平 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 盧茜 陳荻雁

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