房市旺到何時?星展馬鐵英指「科技復甦影響」:央行下半年加碼管制機會高
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
星展集團15日舉行第3季投資展望記者會,星展集團資深經濟學家馬鐵英認爲,臺灣科技業復甦推升房市走熱,認爲央行對房市選性信用管制措施下半年不會退場,甚至有機會加碼,「例如進一步控管第二套房貸款成數,或是下修高價住宅門檻」,但對房市影響,仍必須看政府政策。
馬鐵英指出,雖然臺灣央行的存款準備金率存在調整空間,相較2008年高點還有50個基點(1個基點爲0.01個百分點)空間,但存款準備金率對央行是輔助政策,「加碼選擇性信用管制措施的機會,會高於調整存準率」。
如果央行下半年加碼推出選擇性信用管制措施,對房市影響?馬鐵英以2014年到2016年舉例,該段期間,央行同樣有推行選擇性信用管制,但當時臺灣房地產反轉主因,仍是政府祭出囤房稅、房地合一稅,加上2015年大陸經濟放緩影響臺灣出口、出現總經衰退惡化造成。
因此,對目前臺灣房市狂熱的最終表現,馬鐵英認爲,臺灣央行貨幣政策緊縮但不特別激烈,加上下半年明年受惠科技業復甦,基本面實在不錯,如果期待甚麼措施對房地產市場有影響,則須關注「政府政策」。
至於臺灣房市火熱,會旺到何時?馬鐵英分析,觀察臺灣這波房價上漲,「與科技復甦有關」,第一,今年臺股上漲逾三成寫亞股最好,這波走升,主要反映科技類股上漲以及AI樂觀預期,第二,房價上漲最多地區落在新竹、高雄、桃園等地,接近科技大廠總部或增加布局地區,第三,房市上漲一成,股市與房市資產價格通膨明顯,與科技復甦有相當關連。
馬鐵英認爲,AI驅動的科技業復甦預計在下半年持續擴大,包括生成式AI正推動全球資料中心對高效能晶片的需求增加,並帶動個人電腦和智慧型手機的AI整合需求,基於全球主要半導體通常擴張期落至2到3年,此波擴張期去年開始,可望持續到2025年。市場預測,臺灣房市也有機會跟着旺到2025年。
因此,房市可能面臨最大風險是在2026年,科技業擴張期轉折時候,假設屆時臺灣總體經濟出現轉折、甚至下滑,馬鐵英示警「是否代表房價將出現大幅度調整、房貸違約率上升、信用市場風險增加」,她認爲「這是未來1到3年必須關注的風險」。
第二風險,則是川普當選美國總統機率攀高,假設重啓關稅貿易戰,啓動普遍性關稅,又針對中國大陸以外主要貿易伙伴,則必須關注「是否對臺灣造成直接影響」。
馬鐵英認爲,進入下半年,在總體經濟市場復甦持續、企業營利改善,就業市場收入受影響,加上臺灣資金環境仍處寬鬆,對資產形成一定支撐。惟民間對經濟復甦的樂觀預期,已帶來股價和房地產價格的大幅上漲,房屋租金上漲,推升CPI中的房租項目年增率超過2%。
她指出,考慮住房負擔能力的下降,更多潛在買家可能傾向選擇租房,未來幾個月房租可能進一步上漲,增強資產價格對CPI的傳導效應。星展維持2024年臺灣CPI預測爲2.2%,預計下半年CPI將維持在2%左右。
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