房價回到8年前，到底發生了啥？

昨天路過家門口的房產中介，被掛牌價嚇了一跳：價格已經回到8年前。

中介小哥說，現在只有總價低的房子賣得還不錯：「大家都想少背點債，價格高的沒人買。」

還記得前幾年流行過一句話，叫「一鯨落，萬物生」。大意是房價如果低了，普通人會更願意在其他事情上花錢，也能促進結婚率、生育率。

如今房價是降了，可想象中的消費火熱，卻並沒有發生。

今天，咱們從債務的角度來聊一聊，讓你更清楚身邊的經濟現象，是怎麼發生的。

01 加槓桿

橋水基金創始人瑞·達利歐，做過一個科普視頻（《經濟機器是怎樣運行的》*），描述了經濟是如何運行的。

*B站鏈接：

https://www.bilibili.com/video/BV12C411s7y5/

說到底，經濟就是無數交易的總和，每次交易中，一個人的支出是另一個人的收入，你的支出越多，別人的收入就越多。

支出又有兩種形式：一種直接用貨幣結賬；另一種是靠信用，也就是借錢買單。

比如買房，很少有人能一次性拿出上百萬，銀行就同意買房人首付款用貨幣支出、貸款用信用支出，未來慢慢還款。

目前，信用貸款佔據經濟的絕對主導，拿咱們國家來說，7月M2規模達到300萬億，沒有信貸（M0）的經濟只有11萬億。

這種向未來借錢，增加負債的行爲，也被稱作「加槓桿」。加槓桿的好處，是當下的購買力變強了。

拿過去盛行的地產經濟來說——

我們借了未來二三十年的收入買房，這些帶着槓桿的買房款，成了開發商的當前收入；

開發商樂觀判斷，房地產的好日子還長着，於是他們借了未來五年、十年的收入去拍地；

拍地的錢（土地出讓金），就成了地方政府的重要收入；

地方政府拿着這些錢搞基建，搞民生（補貼公交、地鐵、水電），招商引資，認爲只要不斷地投資和建設，城市就會擴張，地價就會上漲，可以賺更多。

槓桿的層層疊加，帶來了鉅額的購買力，驅動着經濟增長。

02 去槓桿

繁榮時期，儘管債務一直增加，但收入也以相近的速度增加，從而抵消了債務。

拿20年前來說，我們家的房價大約是60萬，那會兒家裡的收入一年也就6萬，不吃不喝要10年才能買下。

不過，隨着整體的經濟在增長，父母的工資也慢慢變多，每年漲個20%、30%，大約過了5年，就把貸款（約40萬）還清了。

我們只是買了套房自己住，但父母有不少同事，大着膽子借錢買了幾套房，儘管負債很重，但房價一直漲，大家都覺得自己很有錢，信心也足。

不過，這種情況顯然無法永久持續下去，等到債務的增長達到極限，增速快過收入，一切開始逆轉——