房地產行業出路在哪？住建部部長倪虹支招了，這類房企“該破產破產，該重組重組”

“對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。”

3月9日，在北京梅地亞中心新聞發佈廳舉行的民生主題記者會上，住房和城鄉建設部部長倪虹對促進房地產市場平穩健康發展提出了明確要求。

倪虹表示，住建部將聚焦“穩市場、防風險、促轉型”等方面開展工作，指導城市政府要用好調控自主權。房地產是不動產，上海的房子、廣州的房子不可能搬到北京來滿足北京人的住房需求，房地產是一個以城市爲單元的市場，各個城市的供求關係又有很大差別，所以強調“因城施策、精準施策、一城一策”。

倪虹表示，黨中央提出構建房地產發展新模式，是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

3月9日晚間，中指研究院市場研究總監陳文靜向《每日經濟新聞》記者表示，此次會議倪虹部長就住房市場和城鄉建設領域相關問題做出解答，涉及城市更新、房地產發展新模式、房地產政策等方面，其提到的觀點可以概括成“城市更新”“構建房地產發展新模式”“城市政府要用好調控自主權”三大關鍵詞。

“人、房、地、錢”要素聯動

倪虹提到，現在已經充分賦予城市調控的自主權。城市政府就要扛起責任，根據人口情況、供需情況以及保障需求編制好、實施好住房的發展規劃。因城施策，優化房地產的政策，穩定房地產的市場。

在機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯動的新機制，也就是說從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃。

此外，要完善房屋從開發建設到維護使用的全生命週期管理機制。倪虹稱：“這是一項系統性很強的工作。在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱，“人、房、地、錢”要素聯動是新模式體制機制的核心內容。從部長的回答來看，除了闡述這一體制機制的內容，更體現了對這一新機制、新體制在短期和中長期內部署落地的路徑和舉措。

李宇嘉提到，短期看，這一機制已開始從配售型保障性項目規劃建設遵循“以需定建”的基本原則中落實，近期各地謀劃的第一批、第二批配售型保障性住房，均貫徹“以需定建”的供給機制，這就是“人、房、地、錢”要素聯動。

“中長期看，近期部署‘十五五’期間住房發展規劃以及2024-2025年年度計劃，要求根據人口變化確定住房需求，根據住房需求科學安排土地供應、引導配置金融資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，促進房地產供需平衡、結構合理，防止市場大起大落。同時，每年6月30日、12月31日前，各地要將有關規劃計劃實施情況和‘人、房、地、錢’要素聯動機制運行情況報上一級住房城鄉建設部門和住建部，這也體現了對‘人、房、地、錢’要素聯動機制的落地實施。”李宇嘉表示。

“該破產破產，該重組重組”

而對於不同所有制房企的融資需求，倪虹稱應一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求。

“當前房地產的難點是資金，在調研中好的企業也有困難的項目，困難的企業也有好的項目。爲此我們會同金融監管總局，指導地方建立城市房地產的融資協調機制，按照一個項目一個方案提出項目白名單，一視同仁支持房地產企業合理融資需求。”倪虹稱。

對於市場所關心的房地產風險出清的問題，倪虹強調，對於嚴重資不抵債，失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則該破產的破產，該重組的重組。對於損害羣衆利益的行爲，堅決依法查處，讓他們付出應有的代價。

倪虹介紹，2023年，面對個別房企資金鍊斷裂、房地產市場調整的風險挑戰，在黨中央、國務院堅強領導下，住建部會同有關部門出臺了一系列政策措施，包括“認房不用認貸”、降低貸款首付比例和利率、支持居民換購住房稅費優惠等，指導地方政府因城施策、精準施策、一城一策，抓好保交樓工作，實現了守住不發生系統性風險的底線。

會上，倪虹披露了最新進展情況，截至目前，全國31個省312個城市已經建立了房地產融資協調機制，涉及項目超過6000個，其中82%是民營和混合所有制企業的項目。截至2月底，商業銀行已經審批貸款超過2000億元。

易居研究院研究總監嚴躍進提到，這部分內容主要是提及房地產難點和風險，對嚴重資不抵債和失去經營能力的房企，明確破產和重組。該表述雖不是最新的，但從兩會“化解風險”的思路來說，此類工作今年會全面開啓。

今年將再改造5萬個老舊小區

在抓重點方面，倪虹強調了老舊小區改造，並提出2024年將再改造5萬個老舊小區。

倪虹提到，住建部一手抓配售型的保障房建設，一手抓租賃型的保障房供給，以一張牀、一間房、一套房等多元化、多樣化的方式着力解決好新市民、青年人和農民工的住房問題，讓他們放開手腳爲美好的生活去奮鬥。

在陳文靜看來，穩步推進城市更新是落實政府工作報告“穩中求進、以進促穩、先立後破”的具體表現。2018年以來，住建部已開始指導樣本城市、試點城市開展城市體檢工作。去年11月，住建部出臺了《關於全面開展城市體檢工作的指導意見》，提到城市體檢對象包括住房、小區（社區）、街區、城區（城市），並從微觀到宏觀進行指標體系的構建。從創新性來看，部分指標結合了“三大工程”進行了設置，例如“平急兩用”公共基礎設施數量、保障性住房佔比、城中村改造完成率等。

“從披露數據來看，2023年，全國實施各類城市更新項目約6.6萬個，完成投資2.6萬億元。整體來看，城市更新仍是未來擴內需、促投資、惠民生的重要舉措，在此背景下，企業未來的業務發展戰略也可與城市的轉型深度結合，在存量領域加快探索新的發展模式。”陳文靜稱。