房產交易市場謹防“吞定金”現象

有讀者反映，在房產交易過程中，一些地產公司、房產中介利用合同“定金罰則”相關規定，誘導消費者簽訂空白合同，從而侵吞定金謀求生存，消費者維權難、維權成本高，甚至造成司法公信力下降。記者近日就此走訪了昆明多位購房者、房產中介機構，實地瞭解市場的“吞定金”現象，並採訪法律界相關人士，爲消費者支招。

消費者被誘導簽訂空白合同維權無門

今年7月，昆明的王女士購買了位於昆明市盤龍區一樓盤的房子，爲享受購房優惠政策，她在一位銷售人員的指引下，認購一套房屋，原價爲267.25萬元，優惠價爲222.5萬元，她簽下認購協議並轉賬5萬元定金至指定賬戶。簽訂合同當日，該公司銷售人員以“領導內購特殊房源須向上級審批”爲由，要求王女士簽訂一份沒有填寫房屋總價、簽約時間等事項的空白合同，稱“要等審批成功，協議才能生效”。該銷售人員還告知王女士，若審批成功，按照合同約定，王女士需在7月28日完成網籤並支付首付。

“簽訂空白合同後，銷售人員不斷要求我完成網籤並支付首付，但卻不給我合同。”王女士告訴記者，“之後我向該地產公司銷售人員詢問審批是否通過，公司工作人員一直不給予正面迴應，並以我不完成網籤支付首付就視爲違約爲由，要求我網籤。”在網籤的過程中，王女士發現地產公司在未經自己同意的情況下，將空白協議的房屋總價調整爲267.25萬元，與認購總價相差近45萬元。

“發現地產商竄改合同後，我要求與地產公司解除合同，並退還5萬元的定金，一直未果。”王女士隨後分別向昆明市市長熱線和昆明市市場監督管理局等部門反映，最後轉由昆明市盤龍區一街道市場監督管理所協調處理。最終地產公司同意按照222.5萬元與王女士簽約並贈送其物業費一年，同時表示，若王女士不同意此方案，地產公司可以退還她2.5萬元定金。王女士表示，已對地產公司失去信任，要求解除合同並且退還全部定金。

街道市場監督管理所負責人介紹，在處理合同糾紛中，市場監管部門只能通過協商解決，從王女士提供的合同證據來看，合同中並沒有出現霸王條款，或是能夠直接體現篡改、欺詐消費者的行爲，所以不能對企業進行處罰或是要求企業方與王女士解除合同，退還定金。

記者走訪昆明多家房產中介機構瞭解到，目前，昆明市場上很多地產公司爲節約成本，將售樓業務外包給中介機構，部分中介機構以特殊房源或是低價房源吸引消費者簽約。通常情況下，爲保障雙方權益，保證合同履行，合同中都有交納定金的約定。但在實際操作中，由於購房是大額交易，部分購房者可能在簽約之後由於各種原因又不想買房了，但是按照合同約定，購房者違約定金是不予退還的。

北京、上海等地的地產銷售、工程裝飾等公司同樣出現了利用“定金罰則”侵吞定金的現象。這些公司通過各種營銷手段、口頭承諾誘騙消費者簽約，簽約後消費者發現權益不對等，甚至權益受侵害等問題時不願履約，這些公司便以消費者不履約做藉口“侵吞定金”，侵害消費者權益。

“吞定金”現象打擊難度大

雲南劉文華律師事務所律師劉文華認爲，此類現象的出現暴露出我國新售商品房購房合同的強制備案制度仍不完善。雖然目前已經實行了購房合同的備案網籤制，但備案網籤合同之外的私下協議在法律上依然有效。售房過程中，開發商與購房者簽訂諸多私下協議，這些私下協議容易出現“口頭承諾不落字爲據”“空白合同事後隨意填寫”等問題。這些人爲繞開網籤制度的操作，讓一些不法分子鑽了空子。

劉文華分析，從法律角度看，若企業存在誘導消費者，“先誘導簽訂空白合同後私自填寫”等行爲，企業及其員工已經構成合同欺詐，情節嚴重的甚至涉嫌刑事犯罪。然而，在司法實踐中，消費者未注意留存證據，購房者與開發商各執一詞，警方取證困難，難以破案。因“先填內容後簽字”是購房的普遍交易習慣，在上述案例中，若購房者不能證明當初簽訂的是空白合同，法律上只能根據交易習慣推定合同是“先填寫後簽字”，法院的裁判往往對消費者不利。此時，消費者若不願意再購房，法律上難以成功退回定金。

房屋是對老百姓有重大影響的大額交易，業內人士建議，相關部門應完善購房網籤制度，將購房合同之外的私下協議全部納入網籤備案系統，進入政府監管體系；公安等部門應當加大對購房合同簽訂過程中違法犯罪行爲的打擊力度，保障消費者的合法權益。(記者 王怡文)