囤房稅2.0上路 投資客變身智慧置產

住商不動產企畫研究室執行總監徐佳馨。（住商不動產提供／王莫昀臺北傳真）

日前，立法院順利三讀通過財政部「房屋稅差別稅率2.0」方案，預定明年7月正式上路，並於2025年5月開徵。本次修法有四大重點，包括「非自住稅率調升2至4.8％、全數累進，並強制地方政府必須訂定差別稅率」、「住宅數改採全國歸戶」、「自住、出租與繼承取得減稅」與「建商餘屋稅率調整」。根據財政部的推估，估計新制將影響總戶數445萬戶，其中包含適用單一自住優惠稅率的310萬戶；新增稅收新臺幣22.7億元至32.7億元。

三讀通過後，產官學各方均有看法，但業者普遍認爲，在臺灣多數爲老屋的狀況下，市場上除新屋外，房屋稅稅基普遍都低，縱然稅率高，用處也不大。一年多個幾千、萬把元，是能轉嫁給租客的空間。同時，持有成本低會讓投資客更喜歡老房子，讓價格更容易疊加，這也是現在普遍大家認爲房租和房價會因爲反映稅費成本的重要因素。

如果資金沒去處，在此情境下可以預期，投資人從「傻瓜囤屋」模式，轉換成「智慧囤屋」模式。以差別稅率爲藍本，維持控制在三到六戶低量之間，挑選上以老、低總價的物件爲首選，同時搭配長期持有並出租養房模式，達到節稅效果；建商恐怕就往「預售完銷」目標努力，儘量以低總價小宅爲主打，避開大坪數豪宅，以免賣不掉的無窮後患。

不過，這些年不動產相關法規越改越複雜，不僅民衆頭疼，連業者亦是一頭霧水，但可以看到的是房價一直未有明顯修正下，建商推案越發單一，因應新稅法產生的交易型態卻不斷推陳出新，最後到底能否走向許多人期待的居住正義，恐怕誰也說不準。