獨家！黑石違約？迴應來了！

來源：媒體滾動

中房報記者 許倩 北京報道

作爲華爾街最大私募股權巨頭、全球最大另類資產管理公司，黑石集團一直是投資界風向標一樣的存在。而今，它卻被傳出“違約”風波。

12月5日，有消息稱，黑石集團一筆2.75億美元的貸款到期未能償還，導致其抵押的4家Club Quarters酒店面臨止贖。

“黑石並未違約。作爲止贖程序的一部分，我們已轉讓了這些酒店的所有權，這使我們免於承擔任何業主責任。而且，這筆投資在4年前就被完全註銷了，它僅佔我們不動產資產管理規模的0.1%，且該投資隸屬一個極爲成功的機會型不動產基金。”12月6日，黑石集團對中國房地產報記者回應道。

“我們是全球最大的酒店投資者之一，在美國、歐洲和亞太地區建立了龐大的投資組合。我們將繼續在這一領域進行積極投資。”黑石集團稱。

風波始末

該筆投資始於8年前。

據相關報道，2016 年，黑石集團以大約4億美元價格，從Masterworks Development手中收購了一個資產組合，資產由位於波士頓、芝加哥、費城和舊金山的4家Club Quarters 酒店組成，共有1228間客房。收購後，Masterworks 仍繼續根據長期協議管理這些酒店。

次年，黑石集團爲這筆收購進行了再融資（包括2.75億美元高級債務和6100萬美元夾層貸款）。這些貸款主要由美國銀行提供，於 2019 年 11 月到期，但有延期選擇權。

2019年，黑石第一次選擇貸款延期，並計劃於2020年11月到期。但2020年黑石仍未能按時償還貸款，並要求再次延期，但當時借貸雙方未能達成二次延期協議。

此後，這筆貸款被轉讓給了特殊服務機構CW Capital Management。

威爾明頓信託公司作爲此酒店組合CMBS債券持有人的代表，正在推進啓動該酒店資產包的止贖程序。今年2月，該公司通過止贖購入了其中位於波士頓的酒店。11月，該信託公司提起訴訟，要求啓動對資產包中芝加哥酒店的止贖程序。同時，對於另外兩家分別位於舊金山和費城的酒店，也正在進行止贖程序。

該酒店資產組合的前所有者Masterworks Development，去年從黑石集團購買了夾層債務，並可能最終收回剩餘物業的所有權。

有投資人士認爲，資產價值縮水或許是黑石放棄這筆交易的原因之一。2017年11月，這4家Club Quarters 酒店資產組合的估值爲4.23億美元，但2024年2月，該資產組合價值估值僅剩3.2億美元。此期間，資產蒸發了1億美元。這段時間，全球酒店業都受到了疫情衝擊。

“這完全不能反映我們的酒店投資組合情況。”黑石集團方面稱，這項8年前的投資只佔基金投資資本的不到1%，黑石最成功的幾項投資都是在酒店行業，包括對希爾頓酒店和大都會酒店的投資，爲投資者帶來了豐厚回報。

黑石集團去年也曾發生“違約”事件。2023年3月，黑石集團一筆價值5.62億美元的商業地產抵押貸款支持證券（CMBS），到期未能償付，底層資產爲2018年黑石集團收購的芬蘭房地產企業擁有的63棟辦公室和商店資產組合。

有分析稱，CMBS違約，並不能代表公司違約。CMBS的設計，使得其產品違約後，索賠方爲CMBS下抵押的產品，而不是直接向發行人追償。即使違約，公司只需要將本產品池子裡的抵押資產作清算抵債，而不是算入公司整體債務。

黑石擁有四大業務部門，PE基金、房地產基金、信貸基金以及對衝基金。按照黑石的投資邏輯，通過“買入、修復、賣出”的模式，確保房地產基金投資成爲其投資回報最大的一項業務。然而，隨着房地產價格下滑、利率飆升，黑石也面臨着壓力。

房地產抄底時機來了

黑石集團，是全球最大的另類資產管理公司，在管資產規模超1.1萬億美元。它也是全球最大的商業不動產所有者，商業不動產投資組合價值達6020億美元。

一個重要信號是，曾一度淡出不動產投資的黑石集團，今年又開始大舉進場了。11月，黑石集團總裁兼首席運營官Jon Gray在2024年國際金融領袖投資峰會上表示，應該重燃對房地產的熱愛。他們認爲，房地產行業的估值已經觸底。

更重要的是，隨着全球多個經濟體降息週期的打開，利率正在下行，這表明更好的交易環境即將到來。

“1月份我們曾公開表示，我們認爲房地產市場不適宜投資，但在過去的12個月裡，我們已經在該領域投資了300億美元，這表明了我們極大的決心。”Jon Gray表示，房地產市場的基本面很好，包括大部分範疇，不管物流地產還是租賃房地產。

黑石集團的投資重點，是那些空置率在5%左右的地區，儘管在當前困難時期，現金流增長速度有所放緩，但依然保持增長。“從長遠來看，房地產交易涉及供求關係，可以看到倉庫之類的新建築項目正在減少，新開工率減少到80%，這爲最終的復甦奠定了基礎。”Jon Gray說。

最新數據是，2024年年初至今，黑石集團在不動產領域的投資/承諾投資達220億美元。

今年1月，黑石集團宣佈，花費35億美元（約合人民幣253億元）收購總部位於加拿大的Tricon。這是一家投資單戶出租和多戶出租房屋的房地產公司。

4月，黑石集團宣佈，將以約100億美元價格，買入美國最大公寓業主公司之一的Apartment Income REIT。當月，黑石還宣佈收購快餐休閒餐廳Tropical Smoothie Cafe，交易價值約20億美元。

6月，黑石集團表示，該公司已同意收購英國酒店運營商Village Hotels，因爲酒店業的表現優於更廣泛的商業地產市場。該連鎖店的出售估值約爲8.5億英鎊（約合11億美元）。黑石歐洲房地產部主管James Seppala認爲，住宿和休閒行業潛力巨大。

黑石集團還宣佈，將以全現金方式收購零售商Retail Opportunity Investments Corp（ ROIC），交易金額高達約40億美元，包括債務部分。ROIC，總部位於加利福尼亞州聖地亞哥，擁有93個購物中心，佔地約1050萬平方英尺。

在亞洲市場，黑石也是最有力的投資者之一。近日，黑石集團宣佈，投資亞太地區最大的數據中心平臺AirTrunk（投資組合價值240億澳元），這是亞太地區業務迄今爲止最大的一筆投資。

市場面消息稱，黑石集團正在洽談收購東京核心地帶的一座標誌性綜合大樓——東京花園露臺紀尾井町，預計交易金額高達4000億日元（約合26億美元）。

中國房地產市場，也是黑石集團一直以來非常看好的目標市場之一。8月份，黑石集團以2.79億元人民幣，買下福州物流公司。

隨着市場週期進入下一個新週期，這家執掌萬億美元的私募巨頭，正在等待機會，隨時出手。