德勤中國：香港房託基金市場規模及多元化仍有很大發展空間

21世紀經濟報道記者 孫遲悅 香港報道

12月12日，德勤中國房地產行業主管合夥人羅遠江在德勤中國與香港房託基金協會聯合舉辦的“釋放資產潛力——香港房託基金市場展望”發佈會上表示，香港房地產信託基金（下稱“房託”）市場在2000年的起步階段曾經歷過客觀增長，而目前香港上市房託數量仍維持在11個，這顯示出香港房託市場在規模及多元化發展方面仍有很大潛力。

香港房託基金協會榮譽創會會長及主席王國龍表示，香港房託市場區別於美國和日本等市場，僅允許以信託架構模式運營，這爲其增加了募集資金的難度。儘管香港的房託可以通過債務或股權進行融資，但股權發行的審慎及借貸限制約束了房託的發展，特別是一些規模較小的房託。

王國龍建議，香港房託市場應引入公司架構，並通過獨立的託管人維持資產保護。此外，香港還應放寬房託需持有物業兩年的規則，在不影響長遠穩定的前提下，讓房託可以迅速響應市場變化。

香港房託基金協會董事樑國豪表示，提高借貸限額的靈活性對於釋放香港房託的增長潛力至關重要，但與之相關的風險管理措施也應當被引入。香港房託基金協會建議，將物業發展項目的資產值佔比上限提高至25%，並且無需基金單位持有人批准。

據悉，香港房託的物業發展項目僅限於資產總值的10%，在經基金單位持有人同意後纔可增加至25%。此外，香港房託的借貸上限爲資產總值的50%，而日本、澳洲、美國和英國則基本不設置貸款上限，但須遵守各類財務和稅務規定。

香港房託基金協會榮譽創會會長翟迪強表示，香港企業在資產重組時需支付大額印花稅作爲前期成本，這是影響房託進入市場以及尋求上市的重要因素。因此他建議，將收取直接注資物業的印花稅的時間延遲至上市成功後，而非不論上市結果如何都需支付大批前期款項。此外，他也建議將直接轉讓物業的稅率降低至0.2%。

據悉，與實施“稅務穿透”措施的市場相比，香港並非在基金單位持有人層面進行徵稅，而是在房託層面進行徵稅。即，香港房託需就直接持有的物業繳納15%的物業稅，或就其通過特殊目的公司擁有物業的租金收入，繳納16.5%的利得稅。此外，香港房託物業的轉讓印花稅高達4.25%。