代建行業隱現“天花板”，企業尋求差異化突圍
在經歷一段時間的爆發式增長後，代建行業開始顯出增長疲態，企業的拓展增速明顯放緩，增長瓶頸初現。
中指研究院最新發布的《2024年中國房地產代建企業排行榜》顯示，2024年，28家重點代建企業代建新增規劃建築面積同比增長僅7.7%。
這是過去五年以來的行業最小增速。中指研究院數據顯示，2018年以來，代建企業新簽約規模增幅每年都保持在10%以上，增速最低爲2022年的11.3%，最高爲2023年的56.3%。2024年是首次降至10%以下。
具體到企業來看，2024年，綠城管理、旭輝建管、藍城集團分別實現新簽約規劃建築面積3649萬平方米、1588萬平方米、1570萬平方米，位列行業前三。三家企業的新簽約規模佔比超3成。
但從TOP3企業的增速來看，除了旭輝建管同比增長超6成外，綠城管理的增速僅爲3.4%，而藍城集團則不增反降；而TOP5整體的增速僅爲3.5%。
頭部企業增速的下降被認爲是行業整體增速放緩的原因之一。中指研究院企業研究總監劉水指出，代建作爲服務行業，受服務行業固有特徵影響，當規模達到一定時，很難保持高速增長，加之代建頭部企業的市場佔有率較高（可達40%-50%），28家代表企業中，頭部企業規模難以維持高速增長之時，行業整體規模增速就相應減緩。
這背後的原因之一是當前房地產銷售的不景氣。億翰智庫產品力研究總監周旋坦言，代建的“天花板”很明顯，“新房銷售每年在往下走，就意味着代建行業的增長空間受限。從當前的形勢來看，代建的池子裡容不下那麼多企業，競爭已經十分激烈，不少頭部企業都出現了價格戰，小企業存活難度較大，行業難免出現優勝劣汰。”
旭輝建管總裁劉冰洋也認爲，房地產行業現在承受的壓力較大，銷售規模在縮減，在如此的市場壓力下，代建也面臨壓力，項目一旦開工建設就要承擔各種風險，例如投入龐大的背景下卻出現銷售不理想的情況等，在這樣的背景下，不少委託方就會選擇等待觀望，暫緩入市。
當前代建主要委託方爲託底拿地的城投，而城投公司的開工率明顯較低。克而瑞統計顯示，由於運營專業度普遍不及規模國央企和高週轉的民企，2021年至今，城投拿地項目中全部開工的地塊僅有20%，加上部分開工的地塊，總體開工率僅22%。
此外，劉水指出，2023年以來，城投拿地規模持續下降，也就導致委託項目數量有一定下降；這一時期內，房地產開發企業紛紛入局代建，導致代建行業在2023年出現高增長的局面，高基數之下，2024年代建增速明顯放緩。
儘管當前發展遭遇瓶頸，但對比國外成熟市場的代建滲透率，我國代建行業仍有較大的發展空間。
據克而瑞對29個重點城市、近萬個在售的商品住宅項目的梳理，當前核心城市商業代建比例仍然較低。具體來看，在近1萬個在售項目中，代建比例（按項目個數）僅有1.67%；按不同能級城市的統計結果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市爲1.6%，三四線城市較高，約爲2.6%。未來代建還大有可提升空間。
具體到當前，劉冰洋認爲，隨着監管層出臺的各項利好政策，樓市正在修復，同時地方化債、閒置土地回收等也蘊含着新的機會。他分析稱，部分城投手中的地塊開發條件並不理想，因爲當時拿地價高，現在入市會面臨虧損，這類型項目是無法開發的，但若回收後再以合理的價格釋放，也就有了重新開發的機會。
打鐵還需自身硬，突破當前發展瓶頸的關鍵是不斷提高自身的實力，尋找適合自身的發展模式。
劉水認爲，銷售去化能力成爲企業突圍的一項重要能力。當前多數代建項目爲代建代銷，根據中指研究院調查，近6成受訪者認爲產品定位的適銷性是代建企業受到委託方青睞的重要原因。因此，代建企業通過準確的項目定位、優質的產品品質，打造適銷的產品，提高項目去化能力，從而不斷提升品牌口碑和委託方滿意度，提升服務水平，打造專業化代建品牌。
除此之外，品牌企業還可以通過引進合夥人制度，拓寬項目拓展渠道，擴大品牌輸出範圍。
明源地產研究院提及，代建的合夥人機制，最早由中原建業在2022年發起，這一機制的核心是通過與外部合夥人合作，藉助其手中的項目資源或人脈資源，快速進入新的城市、獲取新的項目。借道合夥人制度有助於企業快速打開局面，這也反映出了代建企業對於規模增長的渴求。
不止於此，部分代建企業正在將服務充分前置。明源地產研究院指出，有企業嘗試介入到項目前期拿地階段，幫助委託方看地、做投資測算，對投資拿地給出專業建議，從而扭轉“來料加工”的被動局面，對合作結果有更多的把握。
旭輝建管正在朝着這一方向努力。在劉冰洋看來，很多地方城投有爲市場託底的需求，要主動進行投資，“我們去幫他們做判斷，找一個靠譜的地塊進行投資，在完成任務的同時，也增強城投投資的意願和信心。”這一模式已形成了成功的案例，實現“從被動地找項目，到主動尋找合作伙伴”的轉變。
劉水還建議，代建企業可創新業務模式，以差異化在激勵競爭中突圍。一方面可針對不同服務對象，積極探索並利用新的結構性機遇擴大規模，如綠城管理實現了在配售型保障性住房項目上的探索。另一方面，代建企業可針對不同物業類型，拓展康養、產業園區、場館等領域的代建業務。