大數字／房市交易熱 上半年價量齊揚…資金外溢催出買

房市示意圖。記者朱曼寧／攝影

熱錢大浪襲擊，房市內部有供需失衡、外部又有通膨預期，臺股大漲、資金外溢房市，讓買氣噴發，推升全國房價上攻，今年上半年預售屋每坪成交均價年增幅約達2.1%~17.1%，成屋每坪成交均價年成長率也有約6.7%~19.2%；房價漲勢不止，引起央行再出手、收緊資金水龍頭。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，這波房市買氣暢旺，房價漲風再起，是「天時地利人合」所引發的資金行情效應；以內部來看，2023年7月上路的《平均地權條例》的確從三讀到實施的短線過程中，有效打擊市場非自用買氣，不過新法中的「預售屋禁止轉售」規定，也同步讓新屋市場出現「反作用力」。

何世昌強調，新法的確杜絕短進短出的投資客，但也意味着新屋市場來自短線客的換手供給量被堵上了，預售屋市場新增供給管道只剩建商，出現「鎖籌碼效應」；以外部來說，今年起因政府調漲電價，讓市場產生對通膨、房價的上漲預期心理，讓房市供需結構被內外關鍵因素扭轉。

六都暨新竹縣市2024年上半年銷售概況

何世昌分析，不僅新屋市場「供需失衡」，預售屋完工後的成屋市場又有「房地合一稅2.0」重稅的閉鎖期效應，兩大政策扭曲市場供需基本面，又遇上國內過多的遊資，加上今年臺股大漲、不少獲利前進房市之下，且國內經濟表現不錯，在資金行情點火，造成新屋、成屋市場買氣上演噴出行情，推升今年上半年全國房價再上漲。

據實價登錄網資料顯示，今年上半年六都暨新竹縣市預售屋交易量年漲幅達23.1%至140.6%，又以高雄激增1.4倍、北市大增近1.1倍、臺中成長84.9%最多，買氣噴出同步推升預售屋房價，上半年每坪成交均價年增幅約達2.1%~17.1%，其中北市年增幅達17.1%最多，其次爲高雄市12.7%，新北市、桃園市各約達11.4%、11.3%。

成屋市場也不遑多讓，今年上半年六都暨新竹縣市成屋交易量全數成長，其中以高雄市年增23.9%最多，臺南市、臺中市各約達12.3%、11%，臺北市、新竹縣市、桃園市也各有8.9%、7.4%、6.6%，新北市成長最少、也有2.3%；房價部分，六都暨新竹縣市成屋市場每坪成交均價年成長率在6.7%~19.2%。

又以新竹縣市增加19.2%上漲最兇，高雄市、臺中市、桃園市各約達11.9%、11.3%、10.7%。

房價漲勢不止，8月下旬引起央行再出手、祭「房貸減降令」收緊資金水龍頭，是否有效讓房市重回供需常軌，市場都在看；包括信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德、住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、何世昌均表示，央行這次收緊銀行資金雖是考量整體金融系統性安全，不過新制有利房市買盤轉趨理性、冷靜，而非讓買方感覺到「（房屋）今天不買、以後會更貴」的預期心理、加速購屋決策。

曾敬德、徐佳馨均認爲，在臺灣近年經濟表現不錯，加上高科技產業持續擴廠，擁有經濟成長、產業持續投資等基本面支撐下，這次央行出手消泡沫對房市將是「短空、長期健康」格局。