大範圍強制解約背後的自如困局

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“本租客上週已被解約”“本租客昨天被通知”“我晚飯時候被通知，飯吃到一半開始看房子”......本就是圖省心租住自如的房客們，近期都被管家臨時告知要馬上搬離住所。

自住方面給出的理由有很多，例如房屋要裝修、該房源合同已到期等，但更多的是房東單向解約，自如無奈與業主解約。作爲賠償，自如給租客賠付一個月租金，並要求租客在一個月內搬家。

但當衆多的被自如解約的租客聚集在網絡平臺後，大家才意識到這件事並不簡單：怎麼在同一時間、全國大範圍內，出現大批量想要單向解約的房東呢？隨後，租客在房東口中瞭解到了事情的真相：自如口中的房東單向解約其實是房東被自如被強制解約。

在四川成都有兩套房的王十七，自2019年以來一直與自如保持着合作關係，房屋租賃合同有效期至2025年下半年。“2024年初，自如曾因‘房子租不出去、市場大環境不好’等原因與其商談降價，我沒有答應。”

拒絕降價的影響是，王十七沒有在打款日收到自如的房租。

進入5月，房租的事情依舊沒有着落，王十七卻接到了一通強制解約的電話。該人士自稱是自如經理，言語中表明當下的租房市場不好、自如運營模式欠缺、目前營收困難，從而提出解約方案。

和王十七一樣，因爲沒有答應降價被自如強制解約的房東並不少，即使是同意降價或者加空置期的房東，也有部分被自如強制解約了。和以往單個解約案例不同，這次自如的解約潮來勢洶洶。

降價未果強制解約

在王十七看來，這一切是毫無徵兆的。

但事實上，早在一年前，將南京一套房交給自如託管的可怡就有了自如強制要求房東降價未果被強制解約的經歷，只是當時自如並未大面積強制解約，可怡也在向法院提交起訴書拿回了租金。

據可怡介紹，她在2023年4月6日第一次接到自如的“協商”電話，以經營不善爲藉口要求降租30%，如果不同意的話自如就會單方解約，自如賠給業主兩個月租金違約金，但並以合同3.3條款要求業主賠付自如裝修損失費，兩者抵消後業主賠付自如2.5萬元。

4月8日，自如與可怡再次“協商”，租金從降30%到降25%，如果不同意的話就要強制解約，清理租客。

值得一提的是，在協商過程中，自如就已經不正常支付租金了。

隨後，可怡在自如業主app上投訴，自如資產管理部回電解釋稱雙方爲未達成一致，暫停打款。之後，可怡向12345、南京市房管局投訴後均無果，於4月底向房屋所在地法院提交起訴書要求自如繼續履約。

除了降價，延長空置期也是自如慣用的套路。

因自己在外地，蕭凡凡將房子委託給自如近5年，與自如續簽過2次，最近一次續簽在2023年8月，合同期限5年。近5年的委託中，因爲自如管家、疫情期間現金流等各種問題，和自如發生過很多次矛盾，但都因爲身處外地選擇息事寧人。

但這次，蕭凡凡在與自如談解約過程中，被工作人員氣得不輕。

蕭凡凡表示，2024年2月21日，一個自稱自如總部的工作人員打來電話，稱總部有最新指示，希望和業主協商延長空置期，每個月延長3天，一年延長36天。如果業主拒絕，對方會說可以和經理申請，一年延長18天。如果不接受，自如將和業主解約。“溝通過程中，工作人員態度強硬、專業性差，情緒化明顯。”

其實更多的自如工作人員會選擇打感情牌。

有自如管家對房東直言，這幾年北京公司裁員特別嚴重，導致很多人選擇離開了北京，直接導致北京租房市場處於供大於求的現狀。同時，該工作人員表示，“咱們是21年開始合作的，合作這兩年相信您把房子交給我們，您這邊也非常的省心，感謝您一路以來的信任。”

北京租房市場的鋪墊疊加感情牌，該工作人員提出，“基於這樣的市場背景下，懇請您給我們70天的免租期，讓我們有足夠的時間尋找租客，能夠穩健經營，爲您提供更長久的服務。”

大規模裁員

在協商“降價”、延長空置期過程中，受傷的並不只有租客和業主。

一位曾在自如就職的業內人士向觀察者表示，要業主延長空置期其實是自如2023年底推出的業主相伴計劃，該計劃在全國推行，“一開口就是三個月，要不到就扣罰員工，所有壓力都給到一線”。

此次和業主解約過程中，一線員工受到的壓力更大。

“一方面，我們要負責清退租客，雖然合同上說提前一個月內搬離，但公司的要求是越快越好。”前管家李星表示，實際操作中總能遇到一些意外情況，比如租客出差、回家搬不了家，或者是租客脾氣差惡言相向等等。

李星進一步表示，另一方面，管家要負責和業主解約，“其實業主也知道這個事情管家負不起責，但也只能跟我們溝通，當矛頭被集中在某個管家身上的時候，我們的情緒也會失控，然後又被業主投訴到公司，形成惡性循環。”

在李星看來，“管家其實就是一個受氣包，誰來了都能踩兩腳”。

即使背了罵名，自如一線員工掙得也沒有以前多。不少在職一線員工均表示，近期自如調整了工資標準，“激勵少了、績效降了、底薪降了”，變相的趕人走。

自如確實已經成功趕走了部分人。

2023年底，有多位自如員工在社交平臺“脈脈”上爆料，自如已經開始大規模裁員，涉及各個業務線（職能），裁員比例挺高，“知情人士稱，產研條線裁員50%左右，最高要到80%。”

這並不是自如第一次被爆大規模裁員。

2022年6月，有認證爲“自如員工”的網友在社交平臺“脈脈”上爆料，自如已經開始大規模裁員，涉及各個業務線（職能）。同時有消息稱，自如6月以來正在進行大規模裁員，裁員比例約20%。裁員部門涵蓋互聯網營銷、運營管理、品質、設計等。

對此，自如方面此前回應稱，公司目前只是對個別部門進行正常的組織優化調整，但會持續加大服務客戶和業主的管家團隊的招聘。雖然今年上半年疫情對行業和企業經營發展提出很大挑戰，但自如積極在各個經營維度優化調整，目前經營規模穩健，爲廣大租客和業主提供各項租住服務保障。

新故事“增益租”

爲什麼自如寧可賠付租金也要解約？

市場或許是其中一個因素。一般而言，春節過後，租房市場將迎來“小陽春”，這是因爲隨着一大批務工人員返城，帶來了租房需求的集中釋放，從而使得租房市場價格不斷走高。

但今年租房市場的“小陽春”似乎缺席了。據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年3月，全國大中城市租金掛牌均價爲35.14元/平方米/月，環比下降0.26％，同比下跌0.62％，春節後租房需求緩慢釋放並未對租金產生拉動的預期效果。從在租房源看，3月全國大中城市租賃市場在租房源量環比下降26.37％，同比上漲9.91％。

其中，一、二線城市房源量較去年同期明顯上升，使其租金水平呈持續性下滑態勢。3月，一線城市平均租金爲84.86元/平方米/月，環比下跌0.66％，同比下跌3.18％；二線城市平均租金爲31.21元/平方米/月，環比下跌0.25％，同比下跌0.49％；租金均價環比已分別下滑7個月和6個月。

換言之，今年租房市場的房源更多了、房租更低了。

這打破了自如原有的平衡。業內人士表示，自如的模式其實就是業主和租客兩頭平衡，一旦租客需求變少了，業主側的平衡也很快就會被打破的。“退租率一高，新客進來少，整體的入住率就肯定會下降了。”

與此同時，保障房的大批量入市對自如原本的業務模式肯定也有一定的衝擊力度的。中指研究院《2024中國住房租賃企業研究報告》指出，2021年至今，租賃市場進入高質量發展期，截至2023年底，保租房已籌集573萬套（間），計劃完成率達66％。

該人士指出，“不管是業主降價出租，還是保障大批量入市，都會導致自如原本高額租金與服務費的賽道被擠壓。”

值得注意的是，一方面，自如在大規模與原有業主解約，另一方面，自如正在加強與增益租業主的合作。

據瞭解，增益租業務模式包括裝修和出租兩個板塊。裝修業務由自如提供、業主付費；出租由自如負責，承諾給業主保底收益，對年度租金總額超出保底租金的增益部分，由自如和業主按約定比例分成。

在自如的宣傳中，“增益租”模式具有租金無差價、無空置期、收益有保底、年度有分成等優勢，構建了自如與業主的全新合作關係，更具抗風險能力和收益增值能力。

但事實上，這更像是自如想擺脫重資產、轉型輕資產的表現。

這不得不讓人聯想起自如幾次傳出IPO的消息。最近一次是在2023年3月，據彭博消息，知情人士透露，中國租房平臺自如考慮在香港首次公開募股（IPO），計劃籌資約10億美元，最早或於4月份向香港交易所提交初步招股說明書，並最快在今年上市。

對此，一位前自如員工向觀察者網表示，“公司內部也早有IPO的計劃，但不知道爲什麼一直沒有上市，大概率是自如的模式並不被資本市場認可，增益租可能是自如給資本市場的新故事。”

但就目前來看，增益租的路並不好走，已有不少業主反映自如“增益租”存在裝修質量差、增益分成沒保障等情況。

作爲委託5年增益租的老業主，白超在小紅書發帖稱與自如的合作在2024年4月25日正式結束，終於擺脫了自如。

不過，自如並不想流失這位優質客戶，早早的給出了續約合同，令白超沒想到的是，續租合同給出的增益租模式，在扣掉各種專修費、服務費、修理費之後，比上一期5年合同價格還要低25%。更離譜的是，該房源的廚房的根本裝不了門，但裝修報價單卻要求其爲廚房門付裝修費。

對此，白超總結，“籤之前看起來很好，簽完一地雞毛，終於甩掉這個爛自如了。”

行業的問題擺在眼前，租金下降、空置率上升、租房週期不確定已成爲共識。自如該如何自救？