存量房貸利率大調整，房地產見底了嗎？
今天（12日）一早，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等多家銀行陸續發佈公告，10月25日起，將對存量個人房貸利率進行批量調整。除貸款在北京、上海、深圳等地區且爲二套房貸款的情形外，其他符合條件的房貸利率都將調整爲貸款市場報價利率LPR-30BP。北京、上海、深圳三個城市，由於首套房和二套房的貸款利率下限不同，存量房貸利率調整有所不同。
在9月24日釋放的一攬子金融政策中，房地產政策在其中佔據重要位置，如調低存量房貸利率、統一最低房貸首付比例至15％、央行對“收儲”的出資比例從60％上升至100％等，意在從需求與供給兩端穩定房地產市場。
隨後，北京、上海、廣州、深圳等一線城市迅速響應，降低乃至全面取消購房門檻，調低房貸首付比例下限。浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬告訴《中國新聞週刊》，一線城市的風向標意義不容忽視。
相比這些房地產政策，更加引發市場關注的是9月26日中央政治局會議有關房地產市場的表態，“要促進房地產市場止跌回穩”。《中國新聞週刊》專訪虞曉芬，解讀在決策層已經釋放如此明確信號的情況下，未來還將出臺哪些房地產政策，房地產行業走出三年“寒冬”的關鍵是什麼。
虞曉芬。
預期的改善，對於房地產市場有重要意義
《中國新聞週刊》：你認爲決策層在9月底明確提出房地產市場“止跌回穩”目標的原因是什麼？
虞曉芬：決策層應該主要基於兩方面的因素提出房地產市場“止跌回穩”。首先，從今年1—8月的數據來看，房地產行業的核心指標仍在持續下行。新建商品房成交面積同比下降18％，房地產投資增速爲-10.2％。8月，70個大中城市中，68個城市新建商品住房銷售價格同比下降，全部城市二手房銷售價格同比下降。房地產是國民經濟支柱產業，其核心指標持續下行，必然拖累建築、建材、家裝、傢俱等行業。房地產資產價格下跌，也使得居民、企業財富縮水，同時會集聚金融風險。其次，隨着美聯儲降息，資金外流壓力減緩，爲政策加碼提供了一個比較好的契機。
《中國新聞週刊》：你如何評價這一輪房地產政策的力度？
虞曉芬：我認爲這一輪房地產政策的力度比較大，特別是中央政治局會議提出“止跌回穩”後，市場普遍預期未來會有更大力度的刺激政策出臺。
當前，預期的改善對於房地產市場乃至整體經濟形勢都有重要意義。因此這一輪房地產政策的出臺，以及決策層有關房地產市場的表態，在激勵信心上的作用可能大於具體政策的刺激作用。儘管樓市的反應不及股市迅猛，但是一些開發商反饋的數據顯示，“十一”假期成交量同比上漲五成以上，這可能是2022年以來優化房地產政策效果最好的一次。
10月5日，湖北武漢市，在三陽廣場舉行金秋購房節期間，住房“以舊換新”展區受到關注。圖/視覺中國
《中國新聞週刊》：隨着“止跌回穩”目標的提出，你認爲未來會不會有更多直接刺激房地產市場的政策推出？
虞曉芬：既然房地產市場“止跌回穩”已經作爲一項政治任務被提出，後續一定會積極動用政策工具。供求關係是影響價格的重要因素，政策無非在供給、需求兩端發力。比如在供給端，中央政治局會議已經提出，商品房建設要嚴控增量。此前住建部也曾提出以人定房、以房定地，科學確定住房與土地供給，而非根據地方政府財政需要而確定。
但是不能將“嚴控增量”簡單地理解爲控制數量，同時要優化增量的供給結構，比如增加優質地塊供應、鼓勵開發商進行第四代住宅等產品創新。另外，也要梳理好商品房與保障房的關係，在供給嚴重大於需求的市場，政府應該減少保障房建設，更多通過收購，或者給予保障對象貨幣補貼的方式盤活存量市場。
從需求端的角度來看，信貸政策已經基本調整到位，未來除非跟隨整體利率進一步下調，否則進一步下降的空間有限，而15％的首付比例放在全球範圍來看也處於較低的水平。但是稅收政策仍有調整空間，比如在一些高房價地區，居民置換時交易成本非常高。此外，政府提供保障房的方式可以優化，比如以明補的方式補貼購房者，鼓勵其到市場購買住房。城中村改造過程中已經有地方政府不再建設安置房，轉而進行貨幣化安置。另外，政府可以考慮將住房公積金的覆蓋範圍延伸到全體勞動者。這些政策都可以創造一些需求。
《中國新聞週刊》：目前市場對於房地產政策的優先級有一些爭論，比如有觀點認爲，相比刺激需求，消化存量，更應該集中力量“保交樓”，你怎麼看待不同政策的優先級問題？
虞曉芬：幾項政策的優先級應該是平等的，因爲其相互關聯。比如如果無法“保交樓”，肯定會影響購房者切身利益，更會影響準備購房者的信心。而從另一個角度來看，很多“保交樓”項目只銷售了部分房源，如果不對需求端進行刺激，導致未能銷售的房源遲遲不能出售，開發商面臨的債務壓力與日俱增。因此刺激需求，加快庫存去化，也有利於緩解“保交樓”資金壓力，兩者相互影響。我認爲還是應該多措並舉。
《中國新聞週刊》：有觀點認爲，中央政府應該通過發行國債的方式支持“保交樓”，你如何看待這樣的建議？
虞曉芬：中央政府確實需要加大對於“保交樓”的支持力度，儘管建立了城市房地產融資協調機制，但是商業銀行提供融資需要遵循市場規律，導致其向“保交樓”項目提供融資的門檻比較高，依靠商業銀行向“保交樓”項目提供融資接近“天花板”。中央政府有必要發揮更加積極的作用，可以動用國債“保交樓”。當然，在將資金注入這些項目後要處理好與已有債務債權的關係，同時對於資金的使用進行嚴格的封閉管理，特別是需要開發商也承擔一定代價。對於已經出讓土地的項目“保交樓”，對於恢復市場信心比較關鍵，同時也能帶動建築、建材等產業。
《中國新聞週刊》：一些地方政府“收儲”存量商品房似乎並不積極，你認爲原因是什麼？
虞曉芬：“收儲”主要受到幾個因素的制約。首先，保障性住房以中小戶型爲主，特別是配租型保障房的面積可能會更小，只有四五十平方米。但是商品房的面積以中大戶型爲主，與保障性住房的需求難以適配。其次，政府收購配售型保障房的定價是重置價格，按土地劃撥成本加建安成本加不高於5％的利潤覈定，但是如果以這樣的價格收儲，大部分開發商可能難以接受。而且存量商品房背後往往牽涉複雜的債權關係，一些房產已經被抵押，即使開發商同意政府以較低價格收儲，債權人也不一定認同。
8月11日，江蘇淮安市清江浦區一樓盤售樓處內展示的沙盤。圖/視覺中國
房地產市場的需求依然存在
《中國新聞週刊》：一些人認爲，從人口、城市化進程等維度衡量，當下房地產市場面臨結構性需求不足，因此需求難以被“刺激”，你如何看待當下房地產市場的真實需求？
虞曉芬：目前房地產市場的需求依然存在。比如“七普”數據顯示，居住在沒有電梯的公寓的家庭佔比58％，並不適應老齡化社會。而且一些老舊公寓的建築品質、戶型已經落伍。再比如大量新市民沒有購房，如在杭州，常住人口中租房的比例超過四成。
根據粗略測算，今年1—8月新建商品住房成交量約爲6億平方米，如果在剩餘的4個月保持類似的成交水平，今年全年成交量約爲9億平方米，相比2021年下降50％。
我們可以將中國的情況與韓國、日本對比。1991年，韓國的城鎮化率已經達到74.79％，日本城鎮化率也達到77.47％。中國去年常住人口的城鎮化率不足67％，尚未達到韓國、日本1991年時的水平。從1991年到2007年，韓國每年每千人新建住宅套數是11.35套，日本同期的數字是10.34套，因此中國完全有理由將每年每千人新建住房套數保持在10.5套左右。保守估算，如果我國每年新建住房中七成位於城鎮（實際佔比高於七成），套均面積110平方米，以14億人口的體量計算，每年城鎮新建住房量在11億平方米以上，加上商辦銷售量，扣除保障性住房項目，商品房每年的銷售量也會保持在10億平方米以上。
宏觀經濟形勢改善後會改善購房者預期，反之，穩定房地產市場也會爲穩定宏觀經濟做出貢獻。圖/視覺中國
目前房地產市場確實存在“超跌”現象，其中最重要的問題是購房者信心不足，從購買力的角度測算，截至去年年底，居民總體儲蓄額達到137萬億元，具備其他國家難以比擬的購買力。因此還是應該增強購房者信心，積極鼓勵居民改善居住條件。
當然，目前宏觀經濟形勢與房地產市場相互影響，這個循環結需要儘快解開，宏觀經濟形勢改善後肯定會改善購房者預期；反之，也需要穩定房地產市場爲穩定宏觀經濟做出貢獻，這也是決策層幾次關注房地產形勢的原因。
《中國新聞週刊》：目前房地產市場持續下行，但是並未像2008年的美國一樣演變爲系統性金融危機，你認爲原因是什麼？
虞曉芬：中國房地產金融衍生品的發達程度確實不比美國，減少了引發全面金融危機的可能性。
美國、日本在房地產泡沫破裂時，個人住房按揭貸款的違約率都曾超過10％，中國沒有達到這一水平，但是違約率確實在上升，金融系統無疑存在壓力。這也是決策層提出房地產市場“止跌回穩”的關鍵原因之一。
發於2024.10.14總第1159期《中國新聞週刊》雜誌
雜誌標題：虞曉芬：樓市如何止跌回穩
記者：陳惟杉（chenweishan@chinanews.com.cn）
編輯：閔傑