財經三人談：股市樓市雙回暖，老百姓如何投資？

來源：環球時報

編者的話：國慶節假期前，多地的樓市就已經感受到暖意，房屋成交量上漲，股市也收復3000點。本月8日，國新辦舉行新聞發佈會，介紹加力推出的一攬子增量政策，其中就包括推動房地產市場止跌回穩和提振資本市場，進一步提振了市場信心。如何看待股市、樓市這波企穩反彈？老百姓又該如何投資？

看待股市，信心和耐心都不可少

楊德龍

近期，A股和港股的突然放量暴漲超出了所有人的預期，雖然之後有所回調，但國內外資本市場專家紛紛表示看多中國優質資產。實際上，在9月18日美聯儲宣佈首次降息50個基點，開啓一輪降息週期時，市場就擔心美聯儲降息可能引發全球資本市場的大變局。之前連續上漲四年的歐美日股市見頂風險在加大，A股和港股則是出現機會。全球資本市場面臨再平衡，全球資金有望從歐美日股市高位出逃流入估值窪地，而A股和港股無疑是兩大估值窪地。

歐美日股市經過四年的上漲後，已經產生了明顯的泡沫化。在今年美股節節攀升時，“股神”巴菲特大幅減倉第一大重倉股蘋果公司和第二大重倉股美國銀行。這充分表明巴菲特貫徹了他廣爲人知的那句話：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。”

美股現在是“別人貪婪時我恐懼”，不要再追逐美股指數ETF，防止高位被套的風險，特別是有的ETF溢價率高達30%，風險較大。另一方面，在A股和港股則是在“別人恐懼時我貪婪”，應尋找優質資產，做好價值投資。

投資者應堅持價值投資、長期投資理念，不要過多關注短期的市場波動，而要關注企業長期的投資價值。在市場下行週期中魚龍混雜，好壞股票往往都會下跌。然而，在市場上漲時，優質公司最終會收復失地甚至創下新高，而劣質公司可能只有反彈而無法回升並創出新高。因此，價值投資的標的在未來一兩年內可能會爲堅守的投資者帶來良好投資回報。

9月30日，中國滬、深兩市成交量突破了2.5萬億元，節後首個交易日再次放出天量。雖然在急劇上漲之後，市場出現了快速調整，但截至目前本輪行情背後的邏輯並未改變。從推動這輪牛市行情的因素來看，多項重磅政策的推出，以及後續還會不斷推出的一系列增量政策，都增強了市場信心。因此，在完成第一波調整之後，市場有望迎來新的上漲機會。在市場波動的時候，投資者應該警惕非理性的交易決策，保持信心、耐心，避免在市場下跌時恐慌性拋售，在市場上漲時貪婪追高，造成不應該有的損失。（作者是前海開源基金首席經濟學家、基金經理）

兩大因素爲政策發力奠定基礎

孫立堅

都說股市是經濟的晴雨表。一層意義是，市場循環和活力隨着基本面的改善不斷提高，投資未來的信心和決策帶來了股價趨勢性上漲，然後經濟也展示出它向上的力量；另一層意義，就是近年來各國央行都在嘗試的通過貨幣政策的手段（向市場持續投放大量的流動性）再配合其他政策的助力來緩解市場的壓力和債務的負擔，避免去槓桿行爲造成經濟硬着陸的風險。

貨幣和資本流入帶來的行情能否持續，取決於後續資金進入的強度。而且，這種資金行情確實易受外部的負面衝擊影響，股價大起大落的風險確實不能忽視。關鍵在於政策助力市場的強度和時機的把握能否帶來市場信心和資金循環的能力不斷好轉。如果出現良性循環，那資金造勢的格局就會帶來後續業績增長的大牛市。

事實上，發達國家近來實踐的政策造勢的方式就是一種新貨幣主義學派的理念嘗試，用投放大量流動性來提升資產價格，由此恢復市場信心和促進資金循環的交易，讓資本市場形成的財富效應和融資效應，推動供求力量的同時回暖。中國也在探索貨幣政策的強度提高和傳導機制暢通的方式，但不同的是，我們前期股價調整的深度和改革開放的進程都爲這次貨幣政策的發力奠定了良好的基礎，我們有理由和有信心期待中國牛市的到來。從而中國的營商環境和金融發展也會因此得到大幅改善，從而反過來助力中國股市的長期繁榮。

樓市方面，一線城市的回暖跡象表明市場對未來的預期正在發生積極變化。由於前一波樓市過熱，二三線城市還需要經歷消化前期投資過度、釋放存量負擔的過程。從整體的房地產業回暖來看，還需要時間。但隨着結構的優化（打造產城融合等措施），老百姓就業和收入水平得以改善，將可提振市場信心，最終推動實際需求增長。（作者是復旦大學發展研究院金融研究中心主任）

置業成本降低，提振購房需求

嚴躍進

當前房地產政策迎來寬鬆週期，購房首付比例和房貸利率都已降至歷史低點，顯著降低了購房成本。結合房地產市場的週期大調整，可嘗試判斷何時迎來購房窗口期。

去年9月份一線城市率先開啓認房不認貸政策，而後各地一系列購房政策紛紛推出。到今年9月底各地明確二套房首付比例和首套房標準看齊。購房政策數量非常多，但邏輯非常清晰，本質就是“讓購房者享受到最優惠的購房政策”。尤其是觀察近期一線城市購房交易，其首套房首付比例全部下調至15%，已經明顯降低了置業成本。可以發現，當前認購核心區域或更優質住房的需求量明顯提振。

再看市場層面。房地產市場的調整是深度的。本輪房地產市場調整始於2021年5月份，而在2024年9月份中央政治局提及“止跌回穩”後，總體上深度調整過程已結束。據此計算，本輪房地產降溫週期持續41個月，明顯超過2013-2015年的調整時長。且本輪調整的幅度很大，屬於歷史罕見的深度調整。深度調整自然對購房具有積極意義，因爲意味着房價泡沫有效剔除、購房成本明顯降低。

觀察近期尤其是十一假期各地購房市場的反饋，其市場表現積極、市場情緒持續轉好。從各地售樓處反饋的情況看，相比過去平均交易水平，當前交易水平大增，幅度超過100%，即“翻倍”狀態。供求矛盾有效緩和，房企定價策略明顯做出調整，很多收回了價格折扣，即把類似5%的價格折扣收回。這都說明市場信心回來了，供求兩端也保持了活躍的態勢。

政策是積極有效的，而市場也是積極有效的。筆者認爲，房地產市場止跌企穩的基礎非常紮實。從經濟層面看，宏觀經濟復甦動力強勁，尤其是在新一輪高質量發展的大背景下，提振內需的各類政策措施較多，經濟形勢轉好，自然帶動住房消費需求提振。而這種傳導機制其實是較爲快速的。以就業政策爲例，後續隨着就業形勢的持續轉好，產業導入速度加快，進而也會增加購房等方面的消費需求。這也確保了止跌企穩是可持續的。據此，可以認爲，購房者入市策略需要因勢利導，積極做調整。考慮到政策效應積極釋放，且市場總體處於止跌回穩關鍵期，當前購房窗口期或已開啓。保持積極態度和優化科學置業方式非常關鍵。（作者是上海易居房地產研究院副院長）