碧桂園服務旗下公司自建公寓 物企兵臨開發商城下？

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

房地產市場近些年處在深度調整時期，有關物業企業轉型的話題不絕於耳。伴隨實踐，物企的業務邊界正在逐步拓寬。

近日，寶石花物業管理有限公司（以下簡稱“寶石花物業”）官微發佈消息稱，該公司首個自主投資、自主建設的寶石花公寓舉行封頂儀式，項目佔地面積20餘畝，總建築面積1.96萬平方米，規劃功能涉及辦公、住宿、餐飲、休閒等。在此之前，物企切入新賽道仍是以“提供服務”的角度出發，這一次，寶石花物業已經將業務觸角延伸至開發領域。

《中國經營報》記者獲悉，寶石花物業主要爲石油石化企業提供生產性輔助服務及生產後勤服務。經過股權穿透，寶石花物業背後是碧桂園服務（6098.HK），對其持股51%。

2018年，碧桂園服務搭上中國石油天然氣集團有限公司（以下簡稱“中石油”）進入“三供一業”（根據國有企業分拆改制方案提供水電暖供應及物業管理服務）賽道，該業務在隨後幾年給碧桂園服務合計帶來近200億元收入，不過，“三供一業”業務毛利率較低，常年保持在10%左右，甚至在部分年度影響了公司整體毛利率水平。

對於寶石花物業自建公寓的原因及碧桂園服務“三供一業”業務規劃等相關問題，碧桂園服務及寶石花物業方面均對記者表示：“暫不方便接受採訪。”

業務邊界進一步拓寬

在行業喊出物企需要走出“獨立行情”之際，寶石花物業第一個自主投資、自主建設的公寓即將問世。

10月11日，位於新疆維吾爾自治區昌吉回族自治州吉木薩爾縣的寶石花公寓正式封頂，據寶石花物業方面介紹，項目按照一體化運行、專業化運作、精細化服務的發展規劃，全面打造寶石花物業現代智能化綜合服務園區。寶石花公寓項目有關負責人表示，寶石花公寓爲招商引資項目，於今年開工建設，計劃年底交付並投運。

不過，有關寶石花公寓項目的運營方式是自持還是銷售，以及後續是否還會自主投資建設新項目等細節，寶石花物業方面都沒有披露。“寶石花公寓一體化服務項目對於強化業主服務保障、提升寶石花物業服務形象具有重要意義。”寶石花物業副總裁田煒表示。

寶石花物業官網顯示，公司脫胎於國有企業“三供一業”分離移交改革，業務範圍立足於物業服務、生活服務、生產服務三條主線，業務遍佈全國100餘座城市，管理面積約1.5億平方米，涵蓋物業、餐飲、保安、養老、托幼、教育、護理、旅遊、金融、商超等業態。其中在住宅物業服務方面，寶石花物業主要爲中石油礦區提供物業服務業務，承接石油石化企業辦公樓、公寓樓、職工食堂、幼兒園、文化場館等物業管理服務，服務住宅小區1100餘個，管理面積超過1億平方米。

記者注意到，寶石花公寓雖是寶石花物業第一個自主投資建設項目，但該公司此前在開發領域已有所涉足。2022年冬奧會期間，寶石花物業投資建設了敦煌、銀川、庫爾勒、克拉瑪依四個寶石花冬奧文化廣場，大慶創業城、西安長慶坊、江油涪濱花園、酒泉玉門石油基地、南京東郊小鎮五個寶石花冬奧社區。公司官網顯示，寶石花物業的成長願景是“成爲行業領先的大物業綜合服務運營商”，爭取到2025年經營收入突破100億元。

記者獲悉，今年上半年，寶石花物業新籤合同項目達394個，新籤項目合同總金額達13.58億元，該公司自今年以來推進業務競爭力的全面提升，一方面拓展石油石化企業生產技術服務和生產後勤服務等新業務，另一方面主動提高員工服務技能、修訂新增服務檢查標準等。

工商資料顯示，寶石花物業成立於2018年10月，法定代表人爲張小軍，註冊資本約3.08億元，由寶石花家園生活服務集團有限公司（以下簡稱“寶石花家園”）持股51%。2018年7月，碧桂園服務全資附屬公司廣東碧桂園物業服務股份有限公司（現更名爲碧桂園生活服務集團股份有限公司，以下簡稱“碧桂園生活服務”）與洲際海峽能源投資（北京）有限公司（以下簡稱“洲際海峽”）訂立合資協議，成立合資公司（即寶石花家園）。彼時，碧桂園生活服務出資4億元取得合資公司80%股權，洲際海峽出資1億元認購20%股權。

洲際海峽母公司爲海峽能源有限公司，是中石油旗下成員企業。根據公告，碧桂園服務之所以與洲際海峽成立合資公司，目的是投資承接合作中央企業“三供一業”改革的物業管理及增值服務，提高公司管理業務的現有範圍，將業務擴張至大型央企、政府及其他企業和機構的物業管理新領域，踐行“三供一業”市場化。

創收百億卻難獲利

記者注意到，2019年1月起至今，碧桂園服務執行董事兼副總裁肖華同時擔任寶石花家園及其附屬公司的董事，參與寶石花家園整體管理工作。那麼，作爲碧桂園旗下公司，寶石花物業自主投資建設公寓是否爲碧桂園服務戰略佈局的一部分？以及爲何是由“三供一業”業務平臺寶石花物業來執行？暫不得而知。

回溯碧桂園服務“三供一業”業務發展脈絡，其藉由寶石花家園於2018年開始進入“三供一業”中的物業管理及供熱分離移交改革領域。公司管理層曾表示：“國企改革急不得，‘三供一業’大約要用五年時間來實現完全市場化。首先要平穩地接管，理順所有業務，再把科技和服務標準應用進去，讓員工、業主都接受，最後把增值服務體系移植過去。”對此，碧桂園服務爲“三供一業”業務設置了“一年穩、兩年順、三年實”的目標。

記者獲悉，碧桂園服務在2020年完成對項目的全面接管。2021年，碧桂園服務宣佈，“三供一業”已經實現從順利承接到正常運營、從物業管理社區到服務城市的探索實踐，並圓滿實現“一年穩、兩年順、三年實”目標。碧桂園服務在2023年年報中表示，“三供一業”業務在經營管理、市場拓展、品質管理、智能化建設及社區增值服務方面已取得階段性成效。

截至2023年年末，碧桂園服務附屬公司包含寶石花家園、寶石花物業、寶石花同方能源科技有限公司、寶石花熱力有限公司、大慶寶石花熱力有限公司，後兩家公司專門從事供熱服務。其中，碧桂園服務對寶石花家園的持股比例已從80%降至65%。

歷年年報顯示，2019年—2023年，碧桂園服務“三供一業”收入分別約15.15億元、26.99億元、37.29億元、55.53億元、65.2億元，這五年合計爲公司帶來收入200.16億元，營收佔比在12%—17%之間。

今年上半年，碧桂園服務“三供一業”收入約33.44億元，佔總收入比重約16%，其中物業管理業務收入同比增長30.6%至約24.67億元，供熱業務收入同比增長8%至約8.77億元。截至2024年6月30日，碧桂園服務“三供一業”業務的物業服務合同管理面積約9540萬平方米，收費管理面積約9060萬平方米。

自財務業績併入碧桂園服務綜合財務報表以來，“三供一業”業務雖然保持收入逐年增長，但其毛利率在過往年度中曾是制約公司盈利能力的掣肘。

2019年，碧桂園服務整體毛利率從2018年的約37.7%下降6.1個百分點至約31.6%，主要因素之一是“三供一業”業務低於公司平均毛利率。當年，“三供一業”業務中的物業管理服務毛利率約13.4%，供熱服務毛利率約6%。碧桂園服務在年報中表示，該業務的物業管理服務對象大多爲國企小區且小區成立時間較早，物業管理服務收費單價較低，所管理的物業設施老舊，設施維護成本佔比較高，且受制於國企背景，供熱服務的成本支出較高。

到2020年，碧桂園服務“三供一業”業務中的物業管理服務毛利率持續降至約7%，供熱服務毛利率上升至8.6%；2021年，該業務物業管理服務毛利率重新回到10%以上水平，爲11.6%，供熱服務毛利率突破10%；2022年，“三供一業”兩項業務的毛利率均出現下滑，均降至10%以內，公司當年整體毛利率從2021年的約30.7%降至24.8%。2023年，碧桂園服務整體毛利率再度降至約20.5%，其中“三供一業”物業管理服務毛利率降至約7.4%。

今年上半年，碧桂園服務整體毛利率同比下降3.7個百分點至約21.2%，“三供一業”中的物業管理服務毛利率約9.7%，供熱服務主要因供熱原材料成本上升導致毛利率降至約6.7%。報告期內，碧桂園服務總收入約210.46億元，同比增長1.5%，經營活動所得現金流淨額同比下降87.7%至約2.7億元，淨利潤同比下降37.9%至約15.46億元，股東應占核心淨利潤約18.4億元，同比下降31.7%。

（編輯：趙毅 審覈：童海華 校對：顏京寧）