北京新房，流行“單盤主義”
這是嚴肅君的第627篇推送
最近的北京市場，你有沒有一種感覺：
市場普遍不好，但是有很多新房單盤，卻走出了獨立行情。
過去兩週新房官宣的開盤成績，北京國賢府316套、萬科·東廬345套、香山樾285套、攬星樾賣了357套。
這些單盤，往往從地塊土拍開始，就已經註定了它的走向。
還記得7月，中建玖合從13家品牌房企圍搶中搖到西紅門6006地塊，案名玖玥府。
雖然還沒開盤，但在北京市場上，已經“卷”出名氣了。
01
四環價格的“錯配”
細數這些單盤，嚴肅君認爲，底層邏輯還是在於地段和價格的“錯配感”。
首先，價格優勢都是比出來的。
整個北京四環正在進入10萬+時代，而中建·玖玥府指導價6.6萬/平，最低總價520萬可以上車小三居。
首付200萬左右，入駐北京四環，這樣的機會只能越來越少。
除了價格優勢的比較，從西紅門小板塊來看，未來升值潛力也夠大。
嚴肅君一直覺得，隨着19號線南延方案的確定， 西紅門東的價值纔剛剛開始兌現。
往北2站地鐵，新宮指導價8.3萬/㎡，預期已經到頂了。
而西紅門東是用現在的價格，買未來的價值。
西紅門板塊是北京熱度最高的區域之一，明確的規劃有，北京市第四中學和黃城根小學明確落地西紅門鎮；
19號快線南延，預設站點在項目附近600米左右，在整個板塊裡也相對靠近地鐵，串聯大興豐臺⻄城海淀四大區，可快速到達金融街中關村區域。
西紅門1號地組團，是先規劃後發展的區域。
而這樣的規劃，在北京有代表性的是順義-孫河板塊、朝陽-東壩板塊。
不難預見，作爲整體規劃，分步開發的“新板塊”，不僅基本生活配套越來越齊備，建成後也將形成全新的城市界面。
02
從大門捲到室內
中建·玖玥府的卷，還體現在剛需的起步價格，卻是具備豪宅基因的改善甚至再改品質。
具體的產品信息，嚴肅君先劃個重點---
·4-15層的洋房和小高層，以及一個1500平下沉會所組成。
·主力戶型建面約79㎡、98㎡、108㎡、134㎡、154㎡、170㎡，一梯兩戶，洋房得房率甚至達到了86%以上。
·容積率2.5，精裝交付。
如今項目的展示面，不是一個可選項，是一個必選項。
越是“卷”得厲害的地方，能夠脫穎而出的項目，“含金量”更高。
首先是外立面，中建·玖玥府不在小板塊裡對比，而是與北京市場上的高端項目比拼。
不融入流行，打造高辨識度的時尚外立面，簡潔大氣，超大窗牆比和全屏飄窗，換來的是購房者更爲通透的採光和觀景效果。
在四環中軸，絕對稱得上是地標級的外立面。
其次是園林設計。
19棟住宅樓錯位圍合形成多組團花園，結合景觀花園打造了14個主題組團。
與以往的軸線景觀不同，小組團景觀更能貼近每一戶的住家體驗。
包括在樓棟規劃佈局上，採用樓梯錯落佈置，拉大了樓間距，整體樓間距在50米左右，中心樓王的樓間距達到76米，保證了每一戶業主在採光、觀景上的均好性。
穿過極具設計感的大門-生命之翼，豪華酒店級的歸家大堂，再往裡走，打造了1500平米下沉式會所，滿足社區功能性。
恆溫泳池、下沉庭院、健身房和業主食堂，私屬也有超豪華的品質。
卷完理念卷產品，卷完立面卷園林。
這些配置，都很改善。
03
戶型細節的高光
其實，就改善買房而言，推動購房者下單的，往往是產品細節的高光。
一眼看去，中建·玖玥府在產品定位上，最突出的是將空間的功能性做到了極致——三居面積下探到79㎡，這在北京市場上，都是神一樣的操作。而再具體不同戶型面積段，去比面寬和全屏飄窗。
細究中建·玖玥府戶型設計，亮點也很多。
首先，大面寬和寬廳處理，全部有飄窗贈送，直接拉高了實際得房率。
尤其是對於79㎡的戶型來說，一梯兩戶，直接把功能性拉滿。客廳面寬達到3.8米，而東向兩個飄窗和西向設備平臺的贈送，也很給這個三居帶好感。
雖然家庭結構有變化，但是基本滿足一步到位，對於不想折騰的剛需買房來說，至少解決未來5年-10年的買房需求。
其次，客廳270度超大轉角飄窗，不僅實用，還非常亮眼。
這個設計存在於中建·玖玥府98平米三居邊戶。
整個客廳的南向和側面全部都是飄窗，疊加高窗牆比，觀景和採光感受都是MAX級別。
再加上開放式廚房，嚴肅君建議，預算650萬左右的年輕小兩口首選這個戶型，提前體驗下都市大平層的居住感。
相對傳統的多人口居住家庭，也有108平米三居主力戶型可選。
南向5.1米大面寬客廳，中間是LDK一體化明晰動線，三個臥室互不打擾，廚房也是U型設計。
家總是越住越小，貼心的是，中建·玖玥府從獨立玄關，到客廳延展出超大的收納空間設計。
其中154平四居洋房，獨立玄關，雙明衛，南向雙主臥設計，次衛洗手檯外置，也更方便客人使用。
項目整體精裝交付。部分樓盤，成本考量，只會實現大戶型的智能化配備，而中建·玖玥府無差別對待，全戶型均配備華爲全屋智能優勢體系。
整屋智能溫控系統，可視可控。整體功能解決，統一智慧生活App就都能解決。
一個好的產品，不僅決定着買房入住後的體驗，也往往能讓社區成爲爲區域的標杆，甚至北京的產品標杆。
就算是現在的北京市場，在熱門板塊，搶到地是一種運氣。
但中建玖合，把運氣變成了實力。
2022年，中建玖合打造了北京熱門項目之一太陽宮中建·玖閤府，創造了當年一開即磬勁銷90億的神話。
2023年，又在衆多開發商激烈競拍中取得西紅門板塊最優質的6006地塊，打造四環改善新標杆中建·玖玥府。
優秀是一種習慣，中建玖合在北京市場上的整體表現，確實值得拿出來說一說。
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