北京新房成交持續走高 房企積極備戰“小陽春”
本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道
北京樓市近年來優化力度最大的政策出臺至今已一月有餘，政策落地後，市場反應和成交走向備受業內關注。
《中國經營報》記者在1月下旬走訪市場瞭解到，在利好政策刺激下，新房市場置業情緒有所提升，周成交量環比持續走高。
據瞭解，2023年9月份“認房不認貸”政策落地後，前期積壓的需求迎來一波集中釋放。2023年12月中旬再次發佈新政時，購房客羣決策更加理性，政策作用效果有所減弱。
業內認爲，近期上海四大郊區接連取消單身限購政策，廣州宣佈取消120平方米以上住房限購，未來北京政策仍有進一步優化空間和預期，在政策刺激以及優質項目供應增加等因素影響下，北京房地產市場有望逐漸企穩恢復。
眼下，雖是傳統銷售淡季，但爲搶佔“小陽春”先機，不少房企加快公佈案名、開放售樓處並開盤搶跑，同時在各渠道加強營銷力度。
新房置業情緒提升
1月下旬的一個週末，位於昌平區沙河高教園板塊的新盤項目——梧桐星宸售樓處內門庭若市。
記者在售樓處看到，並不算寬敞的展廳內擠滿了到訪的客戶，其中有不少正在簽約的年輕羣體，當天簽約的客戶可參與砸金蛋。
一位在當天已接待了多組客戶的置業顧問告訴記者：“今天來的人還不算多，我們最忙的是年前。”
據瞭解，2023年12月14日，爲了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，北京繼9月初出臺“認房不認貸”政策後，又推出了多項重磅優化措施。
調整後，不論普宅或非普宅，首套房首付比例統一降至30%，二套房首付比例最低爲40%；此外，商業銀行新發放房貸利率政策下限也隨之調整，按當年11月貸款市場報價利率（LPR）計算，首套房貸利率最低爲4.2%，居民購房門檻和成本大幅降低。
政策落地後，北京置業情緒有所提升，周成交量環比持續走高。根據中指研究院的統計，新政落地後的兩週內，北京新房成交了4443套，同比增長28.4%，日均成交261套，較新政前兩週日均增長120.0%。
部分新房項目在年底開盤並迎來集中網籤是重要因素。從供給端來看，2023年12月北京批准上市面積爲85.4萬平方米，環比當年11月增長25.8%，較2022年同期增長51.2%。
作爲政策落地後首批入市的新盤之一，上述梧桐星宸項目12月18日首次開盤，半小時即賣出318套，按首批取證374套房源計算，首開去化率約85%。
根據中指研究院的監測，新政發佈後，從整個市場來看，2023年12月北京新建住宅開盤當天平均去化率爲71%，較11月提升7個百分點。新開項目中，昌平的梧桐星宸、大興的中建·玖玥府和延慶的住總山瀾樾府3個項目開盤當天認購率超過80%，市場去化相對較好。
在新政之前剛開盤不久的北京國賢府售樓處，記者看到，項目作爲板塊內目前少有的改善型新盤，以大戶型、落地窗、智能家居系統等賣點吸引了不少市區內客戶的關注。據項目相關營銷負責人介紹，12月份，一方面受新政影響，另一方面開盤後熱度持續，北京國賢府到訪和成交基本與11月份持平。在成交結構上，改善型客戶比例提升約10%，約三成客戶購房資格爲二套，對於首付比例的諮詢明顯增多。
位於朝陽區的改善型項目中建璞園的相關營銷負責人告訴記者，此前曾有部分客戶因首付壓力對其項目有所觀望，12月新政落地打消了他們的顧慮，進而迅速簽約。據瞭解，該項目在北京新政發佈後僅1小時就熱銷7套，成交超5000萬元。疊加年底鉅惠活動，項目在2023年年底最後2周迎來一波成交小高峰，平均日成交量約8套，最高單日成交10套。
價格方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2023年12月受部分改善項目入市影響，北京新房價格環比上漲0.17%，爲2023年月度最高漲幅，漲幅較當年11月提升0.11個百分點，同比上漲0.69%，漲幅較11月擴大0.22個百分點。
剛需樓盤在新政後流量提升更加明顯。以上述梧桐星宸爲例，項目開發商之一越秀地產北京地區相關營銷負責人告訴記者，該項目臨近地鐵、戶型包括從59平方米到127平方米6種選擇，樓棟層高從5層到14層。在北京對於首付比例做出調整後，項目小戶型首付100萬元左右即可“上車”，吸引了許多以自住需求爲主的客戶，也有客戶受新政影響提升了目標房型面積段。
同一日，在通州新盤萬科東廬售樓處，情況亦是如此。記者注意到，儘管當天颳着大風，依然有很多上班族前來售樓處諮詢看房或簽約。
據瞭解，該項目地塊是萬科在闊別北京土地市場幾年後，於2023年8月份在通州區大運河附近獲取的一宗宅地，周邊配套完善，臨近地鐵，項目的目標客羣爲首次置業或首次改善置業的青年羣體。
值得注意的是，部分項目去化良好，在當初拿地時就已是大概率事件。據瞭解，北京在2023年土地出讓中，對地塊的房地價差設置已較此前市場火熱時期有所增加，同時減少了“競報”類條件。
比如在上述梧桐星宸地塊開盤之前，同板塊內，位於朱辛莊地鐵站附近的越秀星樾、大華啓宸府項目也在開盤後得到了快速去化。據瞭解，大華啓宸府項目所對應的朱辛莊二期0028地塊，在土拍時受到42家開發商競逐，最終被上海大華摘得，成交樓面價35475元/平方米，期房銷售指導價爲6.2萬元/平方米，上下浮動5%。
近期，北京住建委官網再次掛出了朱辛莊附近兩宗預申請地塊，銷售指導價已至6.6萬元/平方米，每平方米漲了近4000元。
實際上，自2023年以來，“規模小、利潤高、資金少、流速快、開發難度低”的地塊，成爲房企競逐熱點，其所對應的項目也在開盤後連續多周搶佔銷售榜單前幾名。12月新政落地，進一步刺激剛需客戶加快購房決策。
市場走向何方？
據瞭解，2023年9月，北京曾出臺了“認房不認貸”重磅政策，彼時已爲市場帶來了一波成交量的集中釋放。
一位央企營銷負責人告訴記者，12月的新政主要釋放了改善性購房需求，但在9月份“認房不認貸”釋放了一部分存量後，第二次新政置業的客戶，短期內雖有購房預期的信心提升，不過，他們的選擇也更加理性，更加看重產品品質與自身需求的匹配性。
據中指研究院統計，2023年12月，北京新房成交6106套，合計建築面積68.4萬平方米，環比分別增長38.5%、36.7%，政策對市場的提升幅度小於9月“認房不認貸”放開後（9月成交套數、建築面積分別環比增長42.9%、41.1%）。
2024年前兩週，新房成交量有所下滑，周均成交量與新政前一週相比已基本持平。直至第三週受部分共有產權房項目集中網籤影響，成交量纔有所增長。
據瞭解，在北京“認房不認貸”政策落地後，許多改善需求的客羣首付比例由原來的八成變爲四成，不少業主紛紛將手中房源掛牌，以期抓住這次換房機會。而當年12月發佈的政策，則進一步降低了改善性需求的購房成本。
另外，從供給端來看，改善型樓盤供應量也在提升。從批准上市面積來看，2023年，北京商品住宅供給中，小戶型產品佔比呈下降趨勢。根據中指研究院統計，2023年，北京90—144平方米住宅批准上市套數同比下降11.8%，佔比超50%，較上年提升5個百分點；90平方米以下產品批准上市套數同比下降37.0%，佔比下降7個百分點。
但從實際成交來看，北京市場“賣一買一”客羣佔比過半，一位國企營銷人員告訴記者，自2023年9月下旬以來，由於掛牌量增加等因素，北京二手房市場買賣雙方博弈持續，使得許多二手房業主置換“鏈條”被卡，進而也影響到了新房市場的成交量。
記者從二手房中介處瞭解到，在幾番僵持之後，部分着急出售的業主在2023年10月至11月中旬期間選擇繼續降價，進而帶來了一波成交量的提升。至2023年11月下旬時，北京二手房成交價格已逐漸趨於穩定，12月新政後價格也幾乎沒有變動。
據中指研究院監測，在12月新政落地後的前兩週，北京二手住宅成交7557套，日均成交445套，較新政前兩週日均增長23.5%。2024年前兩週，二手住宅成交量先降後升，總體上保持一定活躍度。
“置換需求由於存在‘賣一買一’的過程，進入市場也需要一定時間。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。
她認爲，目前較爲寬鬆的政策環境爲需求釋放創造了良好條件，未來北京政策仍有進一步優化空間和預期，在政策帶動以及優質改善項目供應增加等因素影響下，北京房地產市場有望逐漸企穩恢復，市場“小陽春”行情仍有一定預期。
據瞭解，北京市場在2023年年初時迎來了久違的“小陽春”，彼時，二手房月成交量迅速突破2萬套，新房市場也在“橫盤”許久之後迎來了一波“升溫”，熱門區域部分樓盤到訪量和成交量驟增。
眼下，雖然是傳統的銷售淡季，但各家房企已開始積極備戰“小陽春”，加快公佈案名、開放售樓處並開盤，同時在各渠道加強營銷力度，以期搶佔先機。
越秀地產北京地區相關營銷負責人告訴記者，2023年以來，北京市場需求端的客羣進一步分化，公司在前期蓄客和營銷方面根據項目的特點、價格和目標客羣等因素，進行了精準的市場定位和適配的產品設計。同時，採用多種創新的營銷手段和渠道，如數字營銷、社交媒體推廣、常態化直播等，以提高項目的知名度和曝光率。
上述央企營銷負責人表示，在當前的樓市週期下，客戶愈加挑剔，產品的品質力是新政影響下的核心置業因素。針對不同的客羣，滿足差異化的需求才是房企競爭突圍的關鍵。據瞭解，其旗下位於朝陽的某改善型項目後續將藉助主力99平方米以及限量125平方米下躍、88平方米戶型加推，適配差異化的需求。
記者在走訪中也發現，不少房企在戶型設計上增加面寬，擴大房子採光面，並通過提供智能家居系統、智能中控等，增強住房的舒適性和智能體驗。
在市場分化愈加明顯的趨勢下，近期已有多個位於核心區域的改善型項目開盤。1月18日，位於東四環十八里店的保利·朝央和煦開盤。項目方公佈，當天有344人蔘與線上搶房，10分鐘內簽約額達29.7億元。
1月24日，位於望京區域奶西板塊改善型項目望京·國譽府開盤，可售期房房源234套，當天簽約81套，去化率35%，簽約額14.58億元。