北京五批次掛牌6宗宅地，朱辛莊值得等嗎？

這是嚴肅君的第586篇推送

終於騰出空兒來寫寫北京五批次土拍了！

元旦前最後一個工作日，北京市規劃和自然資源委員會官網正式掛牌2022年五批次供應地塊。

6宗宅地起拍總金額122.5億元，均爲之前預申請地塊，僅亦莊新城0510地塊再次未能成功激活轉正，略慘~

從行政區來看，6宗宅地分別位於朝陽、石景山、昌平、通州、亦莊經濟技術開發區、房山，將於2023年2月上旬集中成交。

此外，北京市規自委還同步公佈2023年部分擬供商品住宅用地項目清單（第一批），這也是北京首次統一給出各區確切的擬供應清單。

看來北京土拓人們，這個春節不好過啊。

*詳細清單見文末，本文重點介紹熱門地塊~

1.

不管是2022年的五批次，還是2023年的一批次，昌平都是大熱門。新的一年，也必定是昌平卷出新高度的一年。

本站房產數據中心統計顯示，2021年昌平新開盤項目多達11個。不考慮網籤滯後性，理論上還有超8000套房源在售。

此處不得不提下文源府，12月27日開盤，兩週就已網籤145套，果然在真正的流量面前，網籤從來沒有滯後性。

而即將入市的三宗宅地，不管是地段還是銷售指導價上，都與目前在售新房項目形成直接競爭。

尤其是朱辛莊地鐵站周邊兩宗。0028地塊位於北京農學院北側，信息園二期地塊則再向北700米左右。

熟悉北京新房市場的網友，對於朱辛莊片區都不陌生。限競房時代的萬橡悅府，小米員工專享萬橡華府，商品房時代的龍湖雲璟都位於此處。

經過這幾年的發展，朱辛莊配套也越來越成熟。地塊向東跨過回昌東路，就是萬達廣場和已經初步繁華的住總萬科天地，向西2公里則是永旺商城，周邊有小米/好未來/慧聰等產業聚集。

但房價，也不再是5萬+了。

信息園二期土地起拍價28.8億，其實是一個地塊組團。

包括3宗住宅用地，總建面約8.95萬平，未來產品大概率爲15層小高層和20層左右高板，銷售指導價期房6.2萬/㎡，現房6.5萬/㎡。

還有1宗商業用地配置不低於2000㎡社區商業綜合設施作爲社區會客廳，1宗教育用地規劃9班幼兒園。

明年一批次的0028地塊佔地面積1.47萬㎡，建築面積3.675萬㎡，土地起拍價11.7億，起始樓面價近3.2萬/平，未來售價應該不會低於6萬/平。

2.

越來越卷的還有京西。

供應最集中的，是西四環到西五環，蓮石東路到京港澳高速之間，形成的近似梯形區域，目前除華曦府期房已售罄，現房待售外，還有6個在售新房項目。

2023年一批次供應的青塔地塊同樣位於該片區，且環線位置最好，距離規劃中的11號線青塔站直線距離約500米。

還有豐臺槐新地塊，就位於三批次建發地塊西側，容積率2.2，限高45米，未來銷售指導價估計也是8.3萬/平，壓力再次給到建發。

建發地塊速度很快，確定案名爲「建發·璟院」，也已流出了戶型圖過程稿，分別是106平三居、128平四居、133平四居以及153四居。

如果擴大範圍，五批次出讓的石景山蘋果園地塊，也是未來京西改善有力競爭者。

地塊在西山奧園南側，距離蘋果園站和楊莊站直線距離約800米，尤其是蘋果園站，作爲1號線、6號線和S1線換乘站，交通樞紐的能量不可小覷，南側還有京西大悅城。

佔地面積2.6萬平，建築面積6.3萬平，容積率2.3左右，限高60米，達到地價上限後轉爲競報現房面積（上限1.7萬平），如果再觸頂則啓動搖號。

銷售指導價7.48萬/平，甚至還略低於四批次中海剛剛拿下的老古城地塊（7.58萬/平）。

難怪中海再次搶跑，本週就率先公示規劃方案，產品的面積段約在110-160平之間，整體房源不到500套。也有消息稱，中海對於新地塊也是志在必得。

3.

剛拿的地還沒開盤，新地塊就供上來了。面臨同樣處境的，還有上週剛剛公佈案名的通州「能建·京玥蘭園」。

項目規劃建築爲小高層+洋房，10棟樓共586戶，3棟小高層15層，7棟洋房6層。

主力戶型爲75-78平兩居、89-110平三居和135平四居。按照銷售指導價6.2萬/平計算，總價465萬起，首套首付186萬起。

新地塊就位於京玥蘭園南側，距離地鐵7號線羣芳站約350米，妥妥的地鐵房。

對比來看，新地塊容積率僅2.1，限高36米，相對更低密，產品預計也是小高層，銷售指導價同樣是6.2萬/㎡。

幾乎是無差別競爭了。

最後要提下亦莊新城0303街區“小王炸”地塊。

就位於京東集團總部對面，緊鄰地鐵經海路站，銷售指導價爲5.8萬元/平。

與周邊二手房價存在倒掛。像通泰國際公館價格在6萬元/平米，北京京開壹中心價格在6.7萬元/平米。

該地塊全稱是“北京經濟技術開發區亦莊新城0303街區F1C-1、F1S-1、F1R-1、F1A-1地塊B4綜合性商業金融服務業用地、S4社會停車場用地、R2二類居住用地、A334托幼用地”。

這是一個混合地塊，既有住宅用地，也有綜合性商業金融服務業、地下社會停車場，並配建一個12班的幼兒園。

住宅建面只有4.9萬平，需執行套內70/90，預計出房量不到500套，京東員工都不夠分吧~

互動時刻：

2023年一批次擬供應17宗宅地，涉及9個區，近5成位於軌道站點周邊，近6成位於三城一區或產業園區周邊。

從環線位置看，位於四五環之間4宗，佔比24%；位於五六環之間7宗，佔比41%；位於六環以外的6宗，佔比35%。

新的一年，你更看好哪裡？歡迎在評論區留言討論~