北京通州一樓盤“買一送一” 大促背後或暗藏隱患？丨地產市相

近日，北京通州招商璀璨公元樓盤清明假期推出“買一送一”購房促銷活動引發行業熱議，具體爲買77㎡兩居免費送一套煙臺108㎡海景現房，送房截止時間爲2024年4月30日，需4月30日前完成簽約，購房7天內需付全款。

4月7日下午，一位項目銷售向新地產表示：“買一贈一活動還有，如果買還可以多申請優惠”。不過，4月8日上午，新地產在走訪璀璨公元售樓時，案場客戶經理卻表示促銷活動已經結束，“贈送海景房房源數量有限，已經沒有了，77㎡兩居也賣得差不多了，還剩下一個4層，後續可能會有清退的樓層。”

北京住建委官網顯示，截至4月8日，該項目樓盤表中，77㎡戶型目前可售房源還有超40套，此次促銷實際轉化效果還尚待觀察。

大促背後或暗藏隱患

據悉，璀璨公元位於通州區梨園板塊，定位偏向剛改客羣，銷售指導價爲6.2萬元/㎡，有建面約77㎡—143㎡的二至四居五種戶型，此次促銷的爲77㎡小戶型，房源總價477萬左右，精裝交付，整體得房率在80%-85%。

值得注意的是，該戶型大力度促銷也是有跡可循，其中，戶型有硬性缺陷，東西向格局，採光通風略顯不足，並且樓棟距離路邊較近，有噪音影響，目前是五種戶型中去化率較差的。周邊同樣在2023年開盤的能建·京玥蘭園最小戶型爲75㎡，南向三面寬，戶型方正，對比來看，同價位、同面積，京玥蘭園的小戶型更有一定優勢。

據悉，璀璨公元贈送的煙臺房源爲招商依雲水岸，開發商同爲招商蛇口，戶型爲108平，毛坯交付，70年產權，距離海邊約10分鐘左右的路程。安居客顯示，該項目參考價爲7000元/㎡，總價在75萬元左右。

對於招商蛇口此次的促銷行爲，有業內人士表示，1+1賣房是一種創新的營銷方式，吸引到消費者的目光，自然起到了一定的宣傳效果，是在房地產不景氣的形勢下尋求的一種突破。

不過，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒到，消費者雖然買了兩套房屋，但可能僅有一套房屋是剛需，另一套房屋的契稅、維修基金、物業費等也需要支付。因此，該營銷策略下的隱藏成本和影響也需要充分考慮。

“如果真的是贈送，還極可能面臨着違法銷售的問題。因爲國家的商品房銷售需要遵循商品房明碼標價的規定，一房一備案。若真的是贈送，勢必會顯著低於備案價，屬於違法銷售。若不是真的贈送，則面臨虛假宣傳或違法宣傳的問題。”他進一步分析稱。

新房市場延續築底格局

事實上，除了璀璨公元，清明節期間全國多個項目亦開啓花式促銷活動，徐州澤信雲樾天著推出特價房8588元/㎡，清明假期買房，贈送十萬家裝包和1000元（購物卡）踏青基金。此外，浙江瑞安瑞祥新區盤綠城蘭園7折銷售，對比項目開盤時價格，多套房源降幅高達100多萬元。

多種大力度優惠活動使得部分城市優質項目維持一定熱度，但整體承壓明顯。根據中指監測，2024年4月4日—6日，20個代表城市新房日均成交面積較2022年假期新房銷售面積下降31%，各線城市新房日均成交面積較2022年假期均下降。

此外，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024年清明假期重點10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，由於去年清明假期僅有1天，按同週期總量與2022年及以前的清明假期對比來看，今年成交成色不佳，總成交量較2022年的2190套下降39.32%。

由此可見，房地產市場整體仍處在調整趨勢中，新房銷售延續築底格局，長時間的市場信心不足也在持續影響成交週期。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，隨着房地產供需兩端政策持續優化調整，購房者置業意願或將迎來溫和修復，疊加“白名單”項目融資落地見效，項目建設推進也有利於提振市場信心，進而帶動新房銷售邊際好轉，4月新房銷售量或保持一定規模。