北京大興一宅地底價成交 興創置地再“託底”

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

9月19日，北京市大興區西紅門東出讓一宗居住用地（含托幼用地），由大興區屬國企北京興創置地房地產開發有限公司（以下簡稱“興創置地”）以22.25億元底價摘得。

《中國經營報》記者瞭解到，近兩年土拍市場遇冷，北京亦不例外，作爲區屬國企，興創置地近兩年來多次“託底”大興區宅地。然而由於佈局集中，疊加市場整體下行，區域內競爭激烈，後期去化承壓。

大興國企底價拿地

本次出讓的地塊爲北京市大興區西紅門鎮1號地土地一級開發項目DX04-0102-6030、6029地塊R2二類居住用地、A334托幼用地。

根據出讓信息，地塊用地面積2.98萬平方米，規劃建築面積6.57萬平方米，其中住宅用地面積6.14萬平方米，容積率2.50，限制高度45米。地塊需配建一處4240平方米的幼兒園用地。期房銷售指導價爲6.6萬元/平方米。

該地塊在前期僅收到興創置地一家企業報名，最終以22.25億元底價成交，樓面價約3.38萬元/平方米。

天眼查信息顯示，興創置地由北京興創投資有限公司（以下簡稱“興創投資”）全資持股，股權穿透後實控人爲大興區國資委。

據瞭解，興創投資成立於2000年8月9日，註冊資本12.56億元，是北京市大興區主要的土地一級開發主體和重要的保障性住房建設主體，同時從事房地產開發業務。

目前興創投資對外投資的企業有20家，其中，興創置地是其主要的地產開發平臺，此前操盤的項目包括興創榮墅、興創屹墅、興創國際中心、興創總部公園、採育企業交流中心等住宅、商業項目，以及多個大興保障房項目。

近兩年，房地產企業普遍面臨資金壓力，土拍市場遇冷，各地城投和國企託底拿地十分普遍，北京亦不例外。以興創置地爲例，作爲北京市大興區屬國企，其此前在市場上較爲低調。但其在2022年北京土拍成交金額榜（全口徑）中一躍成爲第三名，排在其前面的爲中海和華潤置地。

今年7月23日，大興新城核心區DX00-0101-051、052和黃村七街DX00-0201-0248、0255兩宗地塊捆綁出讓，總建築規模約14.4萬平方米，起始價32.17億元，僅獲一輪報價，最終由興創置地以底價摘得，住宅樓面價2.47萬元/平方米，銷售指導價5.9萬元/平方米。

從操盤模式來看，興創置地此前在北京市場上多爲獨立操盤，近兩年，其合作開發項目數量增多，且多爲小股東。

在2022年2月北京第一批次集中供地中，興創置地聯合中建三局以35.7億元底價競得西紅門一宅地，隨後項目定名爲中建興創·御璟星城，當時興創置地在合資公司中持股40%；此外，當年三批次集中供地中，中鐵置地+華潤置地+興創置地聯合體還以25億元摘得大興西紅門地塊，打造了橡樹灣項目，當時興創置地持股15%。

此外，其還在2022年8月以48.2億元競得大興黃村一地塊，隨後引入中建壹品、武漢聯投置業、大興城建，項目定名爲大興·星光城，隨後興創置地持股變爲16.7%。同一區域內，2023年12月份其與中鐵置業以19億元拿下又一地塊，後引入首開和北京住總，項目定名爲京璽，興創置地實際持股約17.5%。

區域內去化承壓

據中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，興創置地本次所拿地塊位於西紅門東，是近年來北京新房市場的流量板塊。

該板塊位於大興區最北、距離市中心最近的區域，主要靠地鐵和商業帶動發展，地鐵19號線南延規劃西紅門東站爲整個板塊注入不少去化動力。教育方面引進北京四中和黃城根小學分校，進一步完善了教育配套資源，黃城根小學已於今年9月招生開學。

此外，據張凱介紹，相比西紅門板塊，西紅門東整體板塊界面更加清晰，全新規劃無老舊小區，可塑性很強。商業方面，薈聚、宜家、鴻坤廣場、山姆會員店等都爲整個板塊增加了完備性。

然而，隨着當前市場整體下行，該板塊的庫存亦隨之增加，競爭加劇，西紅門東已經成爲各大房企“貼身肉搏”的主戰場。

據張凱介紹，板塊內除了“老資歷”的橡樹灣一、二、三期和御璟星城之外，整個板塊新開盤項目還有東北邊的中建玖玥府和西南邊的御景星城二期·元啓。

目前，玖玥府大戶型所剩較多，元啓開盤去化未及預期，且特價房已經探到6萬元/平方米以下。張凱說：“隨着本次6030地塊入市，整個板塊或將迎來七盤大戰，激烈程度可想而知。”

價格方面，本次出讓的6030地塊底價成交，住宅部分成交樓面均價約爲3.62萬元/平方米，而前兩年，橡樹灣三期、中建玖玥府地塊均以15%頂格溢價成交，樓面均價約4.1萬元/平方米，市場熱度仍在持續走弱。

而興創置地近兩年所拿地塊幾乎都集中在大興區域，記者此前走訪瞭解到，幾個項目由於位置和定位相近，客戶之間存在競爭，疊加市場整體下行，均出現明顯降價行爲。在板塊競爭加劇的情況下，後續去化承壓。

《北京興創投資有限公司2024年度第三期中期票據募集說明書》顯示，截至2023年年末，興創置地資產總額爲297.31億元，負債總額爲186.05億元，所有者權益爲111.26億元。去年，興創置地實現營業收入22.64億元，同比增加46.88%；但淨利潤-1.76億元，主要爲報告期內房地產銷售業務毛利潤下降所致。

記者就拿地事宜聯繫興創投資方面，對方不予置評。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）