保修難、整改難、維權難……這些“精裝房煩惱”你遇到了嗎？

重慶日報消息，近年來，“拎包入住”的精裝房成爲購房者的“新寵”。對消費者來說，精裝房的優點是縮短入住時間、節省裝修時間、減少“裝修擾民”的鄰里矛盾等。但是保修難、整改難、維權難等“精裝房煩惱”也不少。

近日，重慶一中法院發佈了涉精裝房合同糾紛典型案例，旨在通過以案釋法、以案促治的方式，爲開發商的合規經營、購房者的理性維權提供行爲指引，以司法智慧助力營商環境良性運行，維護公平公正的市場秩序。

數據顯示，從2021年至今，重慶市第一中級人民法院及轄區兩級法院共受理涉商品房買賣合同糾紛21047件，審結19853件，其中，受理涉精裝修商品房買賣合同案件共計3325件，審結3136件。經統計，在此類糾紛中，購房者的訴求主要集中在退還裝修差價、解除買賣合同、支付逾期交房違約金、賠償逾期交房損失、整改裝修瑕疵、支付整改期間租金損失等方面，這些糾紛產生的原因主要是購房者訴求的多樣性與房產政策變化、交易雙方締約能力不平衡、合同格式條款多、裝修質量標準約定不明等。

書面約定交付清水房PK口頭約定交付精裝房

肖某與某房地產開發公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定肖某購買某房地產開發公司銷售的房屋，交房標準爲清水房。該樓盤廣告宣傳冊明確宣傳案涉房屋爲室內精裝。某房地產開發公司未能按期交付房屋，雙方達成協議，某房地產開發公司承諾將房屋負一樓等部分面積進行裝修並贈與肖某，肖某自此不得主張逾期交房違約責任。2018年，某房地產開發公司出具案涉房屋設計圖，顯示裝修風格、計價清單裝修使用品牌與樓盤廣告冊宣傳內容一致。後某房地產開發公司以合同書面約定爲清水交付爲由，未裝修。肖某遂訴至法院，要求某房地產開發公司支付後續裝修損失、違約金等。庭審中，證人劉某某（肖某購買案涉房屋時任某房地產開發公司部門負責人）出庭證稱，案涉房屋所在樓棟對外均爲精裝房銷售，因開發商想獲取高溢價，故以清水房訂立合同。案外人陳某購買的同幢房屋“兩書”顯示該樓棟竣工驗收備案登記時間爲2017年10月，交付形態爲初裝修房（肖某配偶任某某對陳某的房屋進行拍攝，顯示該房已裝修）。接待看房的工作人員亦稱售賣的爲精裝房。

重慶市江北區人民法院經審理認爲，雖然案涉買賣合同約定交房標準爲清水房，但該約定與諸多證據內容不符。首先，廣告冊宣傳案涉房屋爲室內精裝，裝修風格與裝修設計圖統一，計價清單載明廚衛電器及取暖設備的品牌相對應。其次，某房地產開發公司員工的證言解釋以清水房簽訂買賣合同的原因，亦與任某某拍攝視頻中相關接待人員陳述相印證。再次，案涉房屋於2017年10月取得竣工備案登記證後具備清水交付條件，某房地產開發公司此時並未通知肖某接房，反而承諾將負一樓等贈與肖某使用，並要求肖某自此不得主張逾期交房違約責任，證明某房地產開發公司知曉其交房標準應爲精裝交付。故根據肖某舉示的證據，結合售房單價及商品房市場行情，法院認定案涉交房標準名爲清水實爲裝修交付具有高度可能性，遂判決某房地產開發公司支付肖某裝修損失1193833.05元。判決後，某房地產開發公司不服提出上訴，二審法院予以維持。

司法審判的社會效果之一，即爲禁止和打擊各類虛假宣傳活動，在全社會營造誠實、守信的良好氛圍。在房地產交易中，當書面約定與口頭約定相互矛盾時，一般應以書面約定爲準。但是，本案根據查明事實可以認定，雖然合同約定爲清水房交付，但當與之相矛盾的其他證據能夠達到高度蓋然性的反證標準時，可以突破書面證據優勢規則，判定口頭約定實爲當事人當初的真實意思表示。故當購房者以此主張案涉房屋不符合精裝房交付標準，開發商應當承擔違約責任時，人民法院應予支持。

訂立合同時 開發商承諾贈送“精裝大禮包”後能否撤銷的認定

彭某某、雷某某與某置業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》和補充協議，約定二人向某置業公司購買案涉房屋，彭某某、雷某某在購房時參加了該公司舉辦的“送精裝大禮包”活動並獲得其無償提供的精裝修套餐。雙方確認某置業公司按照補充協議提供的精裝修套餐委託第三方裝修單位或者中介負責實施，費用由某置業公司承擔；《補充協議》後附有詳細的裝修配置表和裝修示意圖。交房後，某置業公司以經營困難爲由未履行前述精裝修義務，彭某某、雷某某訴至法院請求某置業公司履行裝修義務。審理中，某置業公司辯稱當前公司財務困難，已經無力履行贈與行爲，提出撤銷以上贈與。

重慶市北碚區人民法院經審理認爲，彭某某、雷某某與某置業公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協議合法有效，雙方均應按照合同約定履行義務。補充協議載明彭某某、雷某某在購買案涉房屋時，參加了某置業公司舉辦的“送精裝大禮包”活動並獲得該公司提供的精裝修套餐。某置業公司抗辯撤銷該贈與，但該送精裝活動並非通常意義上的贈與行爲，而是商品房銷售中的一種促銷手段。某置業公司“無償”提供精裝修套餐的活動很大程度上影響彭某某、雷某某的購房意向，故某置業公司提供的精裝修套餐不屬於贈與合同法律關係，其無權撤銷。同時，某置業公司隨意撤銷該類“贈送行爲”，不符合社會主義核心價值觀，人民法院對於某置業公司撤銷贈與的抗辯意見不應支持。判決後，某置業公司不服提出上訴，二審法院駁回上訴，維持原判。

強化開發商的誠信履約意識，對於維護誠實信用的房地產市場環境具有十分重要的現實意義。實踐中，爲加快銷售進度，儘快實現現金“回籠”，有些開發商往往採取特價優惠、團購活動、預售優惠等手段，其中也包括“買一贈一”等營銷策略。俗話說，羊毛出在羊身上。本案中的買商品房贈裝修就屬於較爲典型、常見的促銷方式，而開發商作出的贈精裝修的承諾常常會影響購房者的購房意願，該贈與行爲與商品房交易緊密相關，不宜簡單地認定爲獨立的贈與合同法律關係。若在雙方簽訂合同之後，開發商以經營困難，無力爲購房者進行精裝修爲由主張撤銷贈與的，明顯不符合社會主義核心價值觀，人民法院不應支持。

購房者以裝修裝飾質量瑕疵爲由拒絕接房時 交付時間怎麼認定

孫某與某置業公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》及補充協議，約定孫某購買某置業公司開發的預售商品房。某置業公司應當在2021年5月30日前將案涉精裝房交付孫某，交付條件爲取得竣工驗收備案登記證及裝修質量符合合同約定。還約定某置業公司逾期交房後，孫某要求繼續履行合同的，某置業公司應支付相應的違約金；孫某在交房日若對裝飾、設備提出異議，由某置業公司按雙方約定的標準進行修理、重作、更換，但不視爲某置業公司逾期交房，孫某不得以此理由拒絕接房。後孫某按約付清購房款。案涉房屋取得竣工驗收備案登記證後，某置業公司通知孫某於2021年8月15日辦理房屋交接手續，孫某於2023年12月6日實際接房。經現場勘驗，案涉房屋裝修存在少許牆紙未貼、脫落及客廳外牆有少許滲水等問題。孫某訴至法院，要求某置業公司承擔2021年6月1日至2023年9月24日期間的逾期交房違約金。

渝北區人民法院經審理認爲，案涉房屋雖然存在一些裝修瑕疵問題，但開發商已履行裝修的主要義務；同時，開發商通知接房時，案涉房屋已經取得竣工驗收備案登記證，故案涉房屋在通知接房時已符合雙方約定的交付條件，開發商通知交房的時間應視爲房屋交付購房者的時間。此時，購房者僅可要求開發商對裝修瑕疵進行維修、重作、更換，不得以房屋存在裝修瑕疵爲由拒絕接房。該法院判決對孫某主張從2021年6月1日算至2021年8月15日期間的逾期交房違約金予以支持，超過該期間的逾期交房違約金不支持。一審法院判決後，雙方均未上訴。

實踐中，交付的精裝房存在不同程度的質量問題較爲常見。購房者往往以此爲由拒絕接房，從而引發糾紛。具體到本案的精裝房雖然存在一些裝修瑕疵問題，但這些質量瑕疵並不足以影響購房者正常居住、使用房屋，其購房目的能夠實現。因此，在商品房已經取得竣工驗收備案登記證，開發商已經履行裝修主要義務的情況下，購房者仍然堅持以交付的精裝房存在裝修瑕疵爲由拒絕接房的，不利後果應由購房者承擔。

新重慶-重慶日報記者 黃喬

原標題：保修難、整改難、維權難……這些“精裝房煩惱”你遇到了嗎？