5月上海二手房成交回落：掛牌活躍，置換打新成重要消費目的

5月，上海二手房單月成交量回落至1.53萬套。部分溢價較多的學區房板塊成交價格回到了2019年。

上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認爲，雖然成交量下滑，但環比降幅收窄，此外，考慮到存在五一假期出遊的影響，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍維持在1.5萬套的榮枯線以上。

二手房掛牌活躍

6月7日，據上海鏈家研究院的監控數據顯示，5月份，上海全市共成交二手房1.53萬套，環比下降13%，成交金額510億元，環比下降16%，套均總價332萬元/套，環比下降4%，成交均價40147元/平，環比下降3%。

從鏈家的帶看和成交數據來看，雖然5月份整體下滑明顯，但近兩週的周度帶看和成交保持平穩，暫未出現進一步的下滑。

楊雨蕾提到，周度新增客戶量雖存在波動，但基本能夠維持在一個不算低的區間，相當於2021年末至2022年初的水平，說明目前市場主要是觀望情緒相對濃厚，需求端不存在枯竭的情況。新增掛牌量依然平穩甚至有所下降，並不存在大量拋售的情況。雖然庫存量有增加，但主要是因爲去化節奏放緩所致，屬於合理情況。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，根據上海中原地產的監測數據，目前每週的二手房掛牌新增量大概在1.3萬套左右，在市場活躍時期，如2015年、2016年以及2021年均出現過1.3萬套左右的新增掛牌量，只是持續時間比較短。從今年的情況來看，2月以後，除假期外，每週的二手房新增掛牌量均維持在1.3萬套左右，與以往每週新增掛牌量1萬套左右相比，目前二手房掛牌量較爲活躍。

房東建300人中介微信羣賣房

從整體樓市成交均價來看，由於成交量存在下滑，導致價格開始鬆動，降價的房源有所增加。

根據中指研究院數據，5月，上海二手住宅市場成交活躍度下滑，掛牌量仍處高位，業主心理預期鬆動，二手住宅價格環比漲幅連續三個月收窄，5月漲幅爲0.07%。

楊雨蕾認爲，若後續成交量繼續低位徘徊，那麼急於置換的房東或以價換量，對於目前仍不算低的房價水平來說，成交價格有一定的下降空間，但大幅調整的可能性較低。

也有賣家積極組建微信羣加速房源買賣。據北蔡一經紀人介紹，有房東組建微信羣，拉入近300名中介人員幫助其賣房。“這套房子是大華錦繡華城十五街區的一房，原掛牌價是730萬元，最終成交價格680萬元。”

這名經紀人表示，業主爲了促成賣房，幾乎加遍了周邊所有中介門店的經紀人，拉羣方便同步看房和價格信息。

上海浦東北蔡板塊一經紀人提到，目前，市場上的買家主要分兩種心態，一種認爲房價還有下降的空間，選擇繼續觀望；另一種認爲目前是撿漏抄底的好時機，積極砍價達到心理預期並買入。因此，客戶諮詢量保持平穩。

從議價空間來看，上述北蔡經紀人稱，對比今年2月份，一些區域比較好的次新小區，降幅在5%至10%左右，一些房齡偏大的樓盤，降幅在10%至20％。

業內人士認爲，上海二手房市場雖然有所回落，但市場總有起伏，總體來說，上海房地產市場還是相對健康的。

部分學區房價格回到四年前

上海浦東梅園板塊一經紀人告訴澎湃新聞，“目前，市場觀望的情緒很濃，我已經開始做租賃單渡過難關了。”

據上述經紀人反饋，目前二手房掛牌量明顯增加，但消化速度又不夠，如果房東想要出手就必須降價。“目前一些願意降價的業主都是爲了着急打新或者置換，雖然說市場下行，但只要價格足夠有吸引力，房子還是能賣掉。”以梅園板塊爲例，板塊內每週新增掛牌量約在十幾套，但月度成交僅兩三單。因此，掛牌量持續增加的情況下，業主只能降價出售。

以梅園三街坊一套房源爲例，5月份，該小區成交了一套29.42平方米的一房，成交價爲460萬元，此前市場好的時候成交價曾達到520萬元左右。

梅園二、三、四街坊對口的學校是上海一梯隊的福山外國語小學以及建平中學西校，被稱爲“雙學區”，由於對口的學區資源優勢明顯，引來衆多重視教育資源的購房者入手。

據板塊內經紀人介紹，該學區房的成交價格已跌回4年前。

從2021年上海中考改革新政落地後，上海學區房炒作之風就開始緩慢踩剎車。伴隨着一系列政策的落地，學區房量價從高位不斷回落，而目前，水分再次被擠出。

置換二手房“打新”成重要消費目的

從今年前5個月的累計成交來看，根據鏈家數據，今年前5個月二手房成交8.4萬套，同比增長105%，主要原因爲去年二季度受疫情影響，樓市成交暫停。不過即使不考慮去年同期情況，今年成交也好於2020年的同期水平。

盧文曦提到，今年2月至3月，上海二手房市場出現了季節性反彈，經過反彈後，目前市場迴歸到相對穩定的交易量。同時，隨着市場成交量下降，市場上觀望的心態開始增加。從市場目前的情況來看，預計還是會呈現反覆震盪的行情，6月份、7月份仍是傳統的淡季，成交量仍會縮量，成交量預計會在8月、9月有所反彈。

分區域來看，5月份，成交量TOP3區域爲浦東、寶山和閔行。從環比來看，僅金山和奉賢環比爲正增長，其餘區域環比下跌，跌幅最大的爲青浦、浦東和松江。2023年前5個月，成交量TOP3區域爲浦東、寶山和閔行。

分板塊來看，5月份板塊銷量TOP5爲南橋新城、周康、金山新城、嘉定主城區和徐匯中心。

從成交總價段來看，5月份600萬元以下的佔比88.9%，較4月份增加了0.4個百分點。今年前5個月，300萬元以上的成交佔比增加，其中，400萬-600萬元的佔比11.9%，增加了1.3個百分點。此外，300萬-400萬元、600萬-800萬元、1000萬元以上等總價段的佔比各增加了0.7個百分點。而300萬元以下的佔比61.1%，減少了3.9個百分點。

盧文曦指出，近期二手房市場出現降溫現象，而且比新房市場更明顯，目前還是以置換“打新”（編者注：購買性價比較高的新房）爲重要的消費，二手房交易節奏放緩後，也開始慢慢影響到新房的交易速度。因此，即便後續新房供應有所增加，市場的反彈高度也比較有限。