5億元撬動40億元，上海法院運用“共益債”讓爛尾樓起死回生
“我們經歷了太多不眠之夜，現在終於可以回家了。人民法院爲人民，太感謝了。”近期，多名購房業主代表到訪上海市第三中級人民法院（上海知識產權法院、上海鐵路運輸中級法院）（以下簡稱上海市第三中級人民法院），向案件合議庭贈送錦旗。
“總算竣工了，等了足足快十年，這是我人生中的歷史時刻，也算是給大家、給我自己一個交代了。”項目建設總承包方L工程公司的老總，在項目竣工驗收後流下熱淚。
從深度爛尾到續建完工，上海Y置業公司經歷了怎樣的覆盤之路？
房企資金鍊斷裂項目爛尾，自救無路尋求司法重整
十幾年前，Y置業公司在樓市興盛背景下，爲了搶佔長三角樓市開發先機，一舉拿下這塊位於上海西部京滬高速與外環交匯處的地塊，開始建設Y國際廣場項目。這個項目中既有商住房，又有辦公樓和商鋪。當時，Y置業公司雖自身實力有限卻想繼續“跑馬圈地”，以在建的Y國際廣場項目設立多重抵押進行融資擴張，甚至藉助高息民間融資。
到了2014年，Y置業公司在資本槓桿重壓下難以爲繼，國際廣場項目資金鍊斷裂，工地上只留下一堆堆冰冷的鋼筋水泥，以及眼看着再無交房希望的頹敗。
隨之而來的，是數百戶購房業主的漫漫維權路。“房錢兩空，我還不是最慘的。小劉夫妻更可憐，他們從外地來上海打工攢下錢，房子爛尾後，他倆整天吵架，最終家庭破裂。”業主老孫談起往事不禁感慨萬千。而另一邊，施工方、銀行、供應商等也紛紛起訴，各方債權人怨聲載道。尤其是工程總承包方L工程公司，項目爛尾，工程款被拖欠，民工工資難以支付，總包方老總欲哭無淚。
2017年5月，上海調整有關商住房的政策，明確停止公寓式辦公房（商住兩用房）項目的審批。由此給整個項目帶來的影響是，不動產銷售密鑰被鎖定，已購買商住房的業主交房遙遙無期，觀望中的投資人更是望而卻步。
“我們也曾開展過自救，停工後先後招募了四家投資人。但項目上的債務太複雜，整個項目上有抵押權、有工程款，還有大量已購房債權人，蛋糕就這麼一點，相互之間矛盾激烈。2017年商住房的政策又發生變化，投資人擔心投進去的錢填窟窿都不夠，會是個無底洞。現在是走投無路，只能寄希望於法院的重整了。”2019年，包括總包方L工程公司在內的數名債權人向上海市第三中級人民法院申請對Y置業公司進行破產重整。
生存性權益優先於經營性權益，依法確認爲生活需要的購房人享有優先權
2020年3月，該重整案被受理。合議庭依法指定管理人後指導管理人開展接管、調查、債權申報等工作，同時和屬地政府聯動，精細盤點項目續建所需資金以及剩餘可售房源情況。
第一個需要考慮的是民生問題。“商住房調整政策還是留有餘地的，即‘老人老辦法’，按政策規定，已辦理網籤手續的購房人仍可按原合同履行。但我們也注意到，辦理網籤手續的購房人中，一部分純粹以投資爲目的購買多套商鋪，或名爲買房實則爲了抵償借貸欠款，這些人根據法律規定不應享有購房人優先權。我們需甄別出其中確實爲生活消費需求的購房人。”法官對管理人進行了詳細的指導。
經管理人仔細甄別並覈查後發現，一部分購房人確係名爲買房實爲借貸（出借資金給Y置業公司）、抵債，或購買多套房的投資性業主，這部分債權人僅能作爲普通債權人；剩餘有近400戶購房人爲生活消費需要而購買了商住房，他們能否享有優先權呢？且能否優先於抵押權、工程款優先權呢？
當時，最高人民法院《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》尚沒有出臺（該《批覆》2023年4月出臺），合議庭參照最高人民法院《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等司法解釋規定，以及《全國法院民商事審判工作會議紀要》的精神，認爲“生存性權益優先於經營性權益”，據此指導管理人蔘照該原則，將近400戶爲生活需要購買商住房的購房人債權（對房屋的請求權或解約返還房款本息的請求權）認定爲優先債權，且優先於抵押權和工程款債權。
法院裁定確認債權後，近400戶商住房購房人吃下了一顆定心丸，後續無論重整是否成功，購房業主利益都會得到保障，羣體性矛盾得以緩解。但纏繞成一團的線頭僅解開了一節，購房業主權益優先保障了，抵押權人、工程款債權人的利益就可能受損，更別說普通債權了。有沒有更好的辦法讓各方債權人都能受益或減少損失呢？
續建資金作爲“共益債”優先受償，盤活項目多方共贏
要讓更多的債權人受益就必須想辦法盤活爛尾的Y國際廣場，該國際廣場項目包括商住房、辦公樓、商鋪，整個項目如何盤活呢？經評估和測算，項目目前“爛尾”狀態市場價值不足15億元，快速變現情形下貶值更厲害。而近400戶購房業主優先債權額3億餘元，包括抵押權、工程款債權在內的擔保債權額15億餘元，普通債權額過百億元。可見，如果簡單拍賣爛尾樓，連擔保債權都不能完全清償，普通債權清償率更是零。
根據測算和評估，目前續建資金缺口5億餘元，倘若能夠續建完成並交付，購房人的購房餘款能全部付清回攏，廣場後期的招商、運營、銷售或出租能夠順暢進行，則整個廣場項目的價值可達40億元。如果這樣，不僅抵押權、工程款優先權能全部清償，普通債權的清償率也將大幅提升。
發展的“藍圖”是有了，但是“施工圖”又該如何設計？重整需招募投資人，投資人主要顧慮的是因有抵押權、工程款等法定優先權在先，投資人後期融資投入的資金會不會因順位在後而“打水漂”，因而畏縮不敢投資。
“能否在重整方案中將續建資金列入共益債務，並確認優先清償？”合議庭與管理人共同研究方案時想到了“共益債務”，該制度指在破產程序中，爲債權人、債務人的共同利益所負擔的債務。《中華人民共和國企業破產法》第42、43條規定了共益債的幾種情形並規定可隨時清償，但並未規定重整中引入新的投資所形成的債務屬於共益債。《企業破產法司法解釋三》第2條規定重整中債務人爲繼續營業的新借款可列入共益債，但並不優先於此前形成的擔保債權。
“如果續建投資不優先於擔保債權而重整失敗，那麼擔保債權也無法實現。我們需要做通抵押權人、工程款債權人這些擔保債權人的工作，讓他們明白如果重整方案明確投入的續建資金能優先於擔保債權，則擔保債權很可能全額受償；反之，擔保債權也將受損失。這樣就能打消投資人的顧慮。”按照這一思路，法官、管理人向債權人進行了反覆釋明。
“要讓投資人有信心，就要讓他們投入的續建資金能夠回本。”
“投資的活水來了才能帶動續建。”
“廣場項目被盤活，債權實現纔有希望，我們的目標是共贏。”……
最終，經過投資人招募、各方艱苦談判和兩輪表決，債權人會議以優先債權組99.6%、職工債權組99.7%、稅收債權組99.9%、普通債權組88.5%、出資人組100%的比例，表決通過了重整計劃草案，明確：投資人投入續建資金作爲共益債，以5億元爲限，如重整失敗轉爲破產清算程序，則該部分共益債優先於擔保債權受償；國際廣場後期的招商、運營、銷售等事務由投資人組建的團隊完成；重整計劃執行期爲四年。
這一重整計劃如能順利推進，整個廣場項目建成後價值將逾40億元，不僅抵押權人、工程款債權人的債權能全部清償，普通債權清償率也將明顯提升。
2021年7月，上海市第三中級人民法院依法裁定批准了Y置業公司重整計劃。
府院聯動破解重整執行障礙，能動司法讓爛尾樓重獲新生
法院裁定批准重整計劃意味着該重整案可以結案，但法官的努力還在繼續。
爲切實推動項目早日竣工交付，重整執行階段，法官繼續貫徹能動司法理念，積極通過府院聯動讓項目復工進入快車道，在重整計劃批准後兩個多月即獲得相關政府職能部門的復工批覆。有了復工批覆，按照重整計劃，投資人的續建資金陸續投入，項目復工。
按照重整計劃，銷售回款增值部分及原購房人補交的尾款、差價也將投入續建用於循環開發，但由於商住房的驗收、交付及銷售政策限制，導致回款資金趕不上覆工進度。爲儘快回籠售房資金，法官多次召集由房管等政府職能部門參與的協調會議，對解除未售商鋪及辦公樓銷售密鑰的條件、工程建設計劃、預售資金監管等問題反覆溝通並達成一致，在符合政策及預售標準的情況下，由法院出具裁定書及協助執行通知書，相關部門配合，逐步打開未售商鋪、辦公樓銷售的網籤鎖定狀態，使得未售商鋪、辦公樓也可以繼續銷售回攏資金。
有了續建資金的投入，2023年底，Y國際廣場項目竣工驗收，Y置業公司得以存續，價值40億元的資產得以盤活，購房人交房在即。“終於走出爛尾的泥沼，簡直就是一個奇蹟。”購房人老孫望着嶄新矗立的樓宇感嘆道。
“房地產市場的復甦需要滿足房企的合理融資需求以實現保交樓。在房企作爲債務人的破產重整程序中，將投資人新投入的續建資金作爲‘共益債’優先受償，可以打消投資人擔憂新投入資金填之前的債務窟窿而‘打水漂’的顧慮。房地產項目在續建完成後往往整體項目價值會大幅提升，讓購房人、擔保債權人、普通債權人、債務人各方受益。我們將進一步發揮破產重整的制度優勢，積極挽救具有重整價值的困境企業，更好地支撐和服務實體經濟發展，保護民生權益。”上海市第三中級人民法院破產庭（上海破產法庭）庭長徐子良表示。